[提要] 優(yōu)秀的商業(yè)設計可以激發(fā)消費者的消費欲望，讓人們享受自由購物的樂趣。當人們深深陶醉于這種體驗氛圍時，整個商業(yè)地產的潛在價值也將會可持續(xù)地成倍增長。如果把商業(yè)比作一場戲，這出戲精彩與否，舞臺搭建與設計起到了至關重要的作用。
商 業(yè)自古以來就是推動城市形成和發(fā)展的動力之一，是城市中最活躍的經濟元素。隨著經濟的發(fā)展，人們生活水平持續(xù)提高，商業(yè)活動已成為人們日常生活中不可或缺 的重要內容。并且隨著現(xiàn)代生活的發(fā)展，當代商業(yè)活動不再是單純的商業(yè)活動，它已經與購物、休閑、餐飲、娛樂等多種消費行為模式融為一體，更加注重人在活動 過程中的“體驗性”，從而一種新的消費文化也隨之形成。#p#分頁標題#e#
商業(yè)設計是商業(yè)地產過程中的一個重要環(huán)節(jié)
#p#分頁標題#e# 好的商業(yè)設計必須以優(yōu)秀的商業(yè)規(guī)劃為基礎
商業(yè)之所以能夠吸引人，是因為商業(yè)活動能夠滿足人們在物質、精神等諸多方面的需求。商業(yè)氛圍，越來越多的成為商業(yè)吸引人、留住人的重要條件。而好的商業(yè)設 計對于商業(yè)氛圍的打造起著至關重要的作用。商業(yè)設計實際上是商業(yè)地產操作過程中的一個階段。商業(yè)地產在經濟發(fā)達國家，其根本屬性要歸屬為金融行業(yè)，其策 劃、招商、建設及運營增值、收益的各階段的實質核心就是投融資的過程，而非簡簡單單的策劃、建設和銷售的過程。如果說住宅地產賣的是產品的話，那么商業(yè)地 產賣的是價值，是超越物質形態(tài)之上的商業(yè)價值。由此可見，它可以增值數倍，同樣，也可以血本無歸。其核心決定因素就是商業(yè)氛圍的打造，這也是絕大多數商業(yè) 地產項目均有市場培育期的原因所在。商業(yè)氛圍的成熟時期，拋開資金鏈條的因素，也不同程度地決定了投資者自持物業(yè)和銷售物業(yè)的比例，以及銷售時機的選擇問 題。#p#分頁標題#e#
商業(yè)地產項目的操作可以分為以下四個階段：商業(yè)規(guī)劃階段、商業(yè)設計及建設階段、營銷招商階段和運營管理階段。這四大階段一定是相互協(xié)調、環(huán)環(huán)相扣、互相配 合的過程，而且無輕重之分，對任何一個環(huán)節(jié)的失誤都可能帶來難以挽回的代價。所以：商業(yè)設計是在商業(yè)規(guī)劃基本定型后開始的設計工作，針對各種業(yè)態(tài)對空間等 設計要素的不同需求，可以在項目進行中對商業(yè)規(guī)劃進行局部調整，但成熟的設計不會因商業(yè)業(yè)態(tài)質的改變而帶來建筑空間、形態(tài)及布局原則性的修改。
#p#分頁標題#e# 建筑設計≠商業(yè)設計
專業(yè)缺失的嚴重后果必將是失控和收益降低
完整的商業(yè)設計過程應該包括：形象概念設計、建筑功能平面、界面設計、室內設計、環(huán) 境設計、標識系統(tǒng)、藝術設計等幾大部分，而其中涵蓋的設計專業(yè)包括規(guī)劃、建筑、景觀、室內、平面、色彩等等（還未包括項目施工圖設計階段的結構、水、暖、 點、概預算、總圖等專業(yè)、種植、廣告等專業(yè)）。不難看出，建筑設計僅僅是商業(yè)設計系統(tǒng)中的一環(huán)，它替代不了商業(yè)設計的全部。商業(yè)尤其是大型綜合商業(yè)項目如 果采用一般地產項目的建筑設計來替代商業(yè)設計，專業(yè)缺失的嚴重后果必將是項目時間、質量、投資成本的失控和項目最終收益的降低。#p#分頁標題#e#
商業(yè)設計在發(fā)達國家已普遍成熟地采用建筑、形象概念、色彩、界面、室內外環(huán)境景觀、標識設計一體化的做法，各專業(yè)相互協(xié)調、滲透、同步進行，綜合效果理 想，事半功倍。相比之下，國內商業(yè)設計體系尚未健全，但規(guī)劃、建筑、景觀、室內四大專業(yè)同步進行（委托一家設計機構承擔四大專業(yè)更會省去大量的協(xié)調成本） 的條件是成熟的，同時專業(yè)的設計團隊對色彩、標識等整體概念的清晰，也會引導商業(yè)項目向高效和成功的方向邁進。
但是，從目前來看，商業(yè)設計的概念只有國內部分一線品牌的商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)知道并全面或部分的按照這個客觀規(guī)律在執(zhí)行，很大一部分的開發(fā)企業(yè)對商業(yè)設計并 沒有清晰的概念，真正執(zhí)行的項目就少之又少了。我所在的企業(yè)：北京博地瀾屋建筑設計機構所承擔的所有商業(yè)地產項目一直在堅持規(guī)劃、建筑、景觀和室內概念四 大專業(yè)的一體化設計，同時在色彩、標識系統(tǒng)、信息化支持等方面同時跟進，諸多項目的成功運作再次證明了商業(yè)設計的必要性和迫切性。#p#分頁標題#e#
■商業(yè)設計之功能設計重點
1、動線設計
動線設計直接影響商業(yè)后期的運營效果。商業(yè)面對的人群較廣，動線種類相對復雜，必須對人流、物流、車流等不同類型的動線進行合理組織。提供便捷的交通環(huán)境 是商業(yè)高效運轉的必要條件。隨著商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)環(huán)境品質的提高，商業(yè)動線組織不再停留于平面布局，立體化動線組織必不可少。不僅前期規(guī)劃設計要考慮這一 點，后期的管理與經營也必須同步跟進。許多商業(yè)的失敗不是因為設計問題，而是缺少與規(guī)劃設計思路一致的高效、系統(tǒng)、現(xiàn)代化的管理手段與設施。#p#分頁標 題#e#
2、首層平面設計
對大型商業(yè)來說，首層平面的設計很大程度上關系到其商業(yè)價值能否躍升。首層商業(yè)直接與外部環(huán)境相連，最先與人接觸，不僅承擔著商業(yè)運營功能，而且是人流集 散點、垂直交通與水平交通的節(jié)點、室內外空間的交叉點。可見既要滿足商業(yè)通達性的需求，又要創(chuàng)造良好的商業(yè)環(huán)境，使其價值最大化，首層平面設計可謂重中之 重。通過建筑、廣場空間以及景觀、標識、廣告系統(tǒng)的引導，對首層商業(yè)室內外空間進行一體化打造，強調室內外空間的互動，可以營造良好的商業(yè)氛圍。針對不同 業(yè)態(tài)經營特點，可以考慮設置各專屬區(qū)域的垂直交通，提高商業(yè)運轉效率。#p#分頁標題#e#
通過商業(yè)空間概念設計，利用色彩對商業(yè)空間進行區(qū)域劃分，每個區(qū)域的母題元素一致，但利用色彩細節(jié)的變化來明確人在特定空間的歸屬感，購物動線方向會相對明確，便捷與舒適感也會增強。
3、地下車庫特色設計
#p#分頁標題#e# 同樣，通過色彩劃分區(qū)域的方法也可以用于地下車庫的空間設計。許多人都遇到過無法確定自己停車位置的情況，就是因為車庫內部空間設計沒有明確的區(qū)域劃分、 標識系統(tǒng)不完善、人性化設計不足，這些都會給人的活動帶來諸多不便，從而影響了商業(yè)在顧客心目中的品質與形象。對于商業(yè)來說，地下車庫往往成為接待顧客的 “第一大堂”，停車需求是否被滿足，是否足夠方便也逐漸成為人們是否選擇該購物場所的重要因素。
4、地下空間增值開發(fā)
#p#分頁標題#e# 于商業(yè)來說，地下一層甚至是地下二層空間都存在潛在的商業(yè)價值。利用立體化交通組織，通過下沉廣場、中庭空間、光線、廣告導識、特色業(yè)態(tài)等多方面設計因素引導人流自然進入地下商業(yè)空間，打造地下商業(yè)氛圍，充分發(fā)掘其潛在價值。
■商業(yè)設計之體驗式空間設計
我們反復強調商業(yè)設計需要各專業(yè)的統(tǒng)一協(xié)調。而所有設計專業(yè)工作的載體歸根到底離不開“空間”。好的空間設計可以有足夠的沖擊力和吸引力。而我們所追求的 空間有一個共同特質——強調人在其中的“體驗性”。因為傳統(tǒng)商業(yè)模式的價值優(yōu)勢歸根究底就在于體驗式消費模式。目前，電子商務呈現(xiàn)出如火如荼的發(fā)展態(tài)勢， 但它終究是一種目標性消費，傳統(tǒng)商業(yè)的消費模式是它根本無法取代的。反而隨著社會的發(fā)展，人們對情感溝通的需要將遠遠大于物質消費的價值。所以，精神層面 的消費需求前景無可替代，體驗式空間的開發(fā)至關重要，它已經成為商業(yè)項目成功與否的重要標準，時間消費、精神層面的需求將是未來商業(yè)的發(fā)展方向。#p#分 頁標題#e#
1 、盈利性體驗空間
所謂盈利性體驗空間，包括了傳統(tǒng)消費模式之外的所有業(yè)態(tài)并以商業(yè)策劃、規(guī)劃和預招商情況為依據，是打造商圈核心競爭力的主導力量。以熟知的萬達為例，其體 驗式消費面積已經超過50%；倫敦BLUE WATER購物中心的商業(yè)、餐飲、娛樂復合業(yè)態(tài)功能組合比例為4：3：3，各種特色創(chuàng)意美食餐廳、影院及娛樂設施成為良好的聚客磁場。為延長消費者在商場 的停留時間，Blue Water專門配置了三個休息區(qū)及飲食區(qū)，包括了餐廳、咖啡廳、健身房、園藝店等，并提供全英國最大面積的商場內餐飲服務，與購物中心形成良性互 補。#p#分頁標題#e#
國外一些主題創(chuàng)意概念空間也是一種值得借鑒的體驗空間。如倫敦牛津街迪斯尼多媒體概念店，以動漫卡通為主題，銷售與之相關的玩具、服裝、飾品等。整個空間 打造再現(xiàn)了各種卡通故事情景，不同區(qū)域有不同卡通主題并與商品展示相結合，同時增加了玩具試玩等活動區(qū)域。整個概念店雖面積不大，但是氛圍十足，頓時將人 帶入了童話世界，不僅是兒童更多的成年人為之吸引，因為這里能夠喚起每個人的童年回憶或是滿足自己的動漫情結。在這里，精神需求成為了消費主導。這便是體 驗式消費的最大魅力。當然這種體驗空間也是一把雙刃劍，因為諸如蘋果體驗店這樣的品牌店，相對占據的是較好的位置資源，能否以體驗方式驅動商業(yè)價值，還要 靠商家正確的策劃、規(guī)劃和實施，才能最終形成核心商業(yè)競爭力。
#p#分頁標題#e# 2、非盈利性體驗空間
關于非盈利性體驗空間的打造，現(xiàn)階段可能還未引起國內商家的足夠重視，但這恰恰是提升商業(yè)品質的一個重點。在此，我們要強調的是“高面積利用率”、“高出 租率”≠“高回報”。體驗空間——尤其是非盈利式的體驗空間將是考量開發(fā)商的遠見、膽識和設計水平的關鍵點所在。比如，大型商業(yè)室內的中庭空間本質就是一 個“櫥窗”，這里應當是商家著重打造的重點。好的中庭空間，定會成為人的視覺中心、心理中心、交通中心。例如設置人性化的休息、休閑空間，引入好的室內景 觀，打造商業(yè)室內小節(jié)點，再結合中庭的采光處理與頂棚藝術設計，巧妙運用人在中庭的感受，充分發(fā)揮其向心性、提高顧客的參與度、重視人與人之間的交流，往 往會得到意想不到的效果。下圖為英國Westfield購物中心的中庭設計，它通過空間的變化、交叉，將商業(yè)購物、餐飲、休息等功能巧妙的與人的行為融為 一體。通過動態(tài)的開放式空間，人的心態(tài)是放松的，沒有了“被消費”的感覺，使人體驗到更加舒適、愉快、別致的感受，當然，商業(yè)價值也在潛移默化中提高了。 我們要說的是好的中庭設計不一定是一通到底的大空間，這也是相比之下國外商業(yè)空間設計優(yōu)于當前國內的地方。下圖為國內某商業(yè)中庭，該設計就顯得生硬、冷 漠，雖然在材質裝修上面采用了費用較高的大理石等材料，但是忽略了人的行為和心理感受，沒有與人產生互動的空間是沒有生命的。這樣的空間存在適得其反，使 商業(yè)氛圍蕩然無存。可見，好的設計能夠做到既節(jié)約造價又營造氛圍，通過這種體驗空間的打造，創(chuàng)造一種休閑、輕松的購物環(huán)境，達到吸引人、留住人的目的。加 之非盈利體驗空間具備很大靈活性，我們可以引入花車消費模式，結合商業(yè)淡旺季，充分利用預留空間。當然，這里邊一定是包括建筑、景觀、色彩、藝術、標識在 內的各大專業(yè)設計的同步協(xié)調進行。雖然前期有所投入，但最終商業(yè)價值會大大提高。#p#分頁標題#e#
3、室內外空間的互動性、連續(xù)性
在商業(yè)設計過程中，不容忽視的是外部空間的設計以及室內外空間的互動與交流，包括灰空間的利用。其核心是創(chuàng)造出舒適、有趣而且充滿活力的開放性空間。我們 現(xiàn)有許多商業(yè)室外空間預留不足或者處理方式簡單、生硬，沒能與商業(yè)形成良好的溝通，這些都為后期商業(yè)運營埋下隱患。日本福岡博多運河城是將室內外空間交流 互動做到極致的實例之一。最搶眼的是層層紅色弧形退臺形成內卵形空間，其下中心處有一條運河通過，運河前圓形演繹廣場已然成為商業(yè)界面的一部分。廣場上的 音樂噴水秀無形中成為商業(yè)展示的一項內容。商業(yè)外部空間被充分利用，成為打造商業(yè)氛圍的有利因素。事實上好的商業(yè)設計不僅是做“點”，而且要做“面”，要 充分利用商業(yè)外部空間，將其與商業(yè)本身統(tǒng)一設計，同時結合景觀、標識、色彩、形象藝術等專業(yè)一體化設計，讓商業(yè)感染力不斷擴大延伸，甚至影響周圍的城市環(huán) 境。如此，商業(yè)對人的吸引力才會更強。英國Westfield購物中心利用臺階平臺、室外廣場等交通組織直接引導人流到商業(yè)的二、三層，在首層商業(yè)價值存 在的基礎上，使上部商業(yè)價值大幅提升。當人們分不清商業(yè)范圍的界線，完全融入商業(yè)氣氛中，心態(tài)是比較放松的，即使沒有明確的消費目標，但是消費活動已經進 行。我認為這是商業(yè)設計的最高境界。#p#分頁標題#e#
■商業(yè)設計之商業(yè)界面設計
商業(yè)設計不是單純的建筑設計，那么商業(yè)界面的塑造也不是單純的建筑立面設計。商業(yè)建筑的外界面包括建筑、景觀、照明、色彩、標識、藝術等多方面因素。商業(yè) 界面的設計可以采用所有可以想象到的材料和所有可以想象到的設計手法。通常建筑的外立面是由建筑師獨立完成設計的，但商業(yè)地產項目對建筑師的要求更高，比 如對造價相對較高的玻璃幕墻體系的采用是要慎之又慎的，否則開發(fā)投資的加大換來的也許是商業(yè)氛圍的減少和失敗；從設計角度而言，商業(yè)建筑對采光的要求不 高，外裝材料選用的豐富性比一般建筑要大得多，同時夜間照明的設計是商業(yè)運營黃金時效果的重要保障，再加上廣告、室內外環(huán)境景觀的延續(xù)等等，商業(yè)建筑的外 觀設計已經不再是其它建筑所說的外立面設計范疇，而是建筑的外界面設計，它本身就包含了所有能運用的材料、手段和方法。它涵蓋了所有與視覺相關的設計，包 括整體形象概念、室外立面、室內裝修、外部環(huán)境和引導標識系統(tǒng)等等。#p#分頁標題#e#
設計獨特的英國伯明翰Selfridges及Bulling購物中心于2003年9月開業(yè)，耗資5萬英鎊，高35米，開業(yè)第一年3650萬人來訪，是倫敦 西部的這座工業(yè)舊城的地標，已成為人們慕名而來的旅游觀光站點，其商業(yè)價值可想而知。當然，界面設計不一定要如此耗資，經濟節(jié)約的設計手法也有很多。但， 界面設計的好壞直接影響開發(fā)商、投資者、購買者和顧客的觀感，從而影響他們對商場的定位、品質和價值的認定。好的商業(yè)界面設計，能最大化的表現(xiàn)商場的商業(yè) 價值，甚至能不同程度的提升商業(yè)項目品質，促進投資回收與購買力的增加。反之，普通的商業(yè)界面設計，非但不能表現(xiàn)出商場前期的自身定位，更可能損害商場的 品質，從而逐步削弱投資人的信心。新一代的商業(yè)界面設計不但為商業(yè)項目增值，也將為城市建設帶來新的地標性景觀。
#p#分頁標題#e# ■城市綜合體設計
近來城市綜合體這類項目的建設量明顯增加，它的復合功能毋庸置疑，但與多功能建筑（群）仍有本質的區(qū)別，其核心在于城市綜合體的各項功能業(yè)態(tài)相互依存、相 助互益，形成良好的互動、多功能高效運轉的有機系統(tǒng)，而多功能建筑（群）僅為數量與種類的積累綜合，各業(yè)態(tài)并無直接、相互依存的關聯(lián)，其局部功能的增減并 無大礙。所以，城市綜合體的有機系統(tǒng)性也就要求更加縝密地從前期策劃、招商、設計建造、經營等各個環(huán)節(jié)協(xié)調統(tǒng)一、密切配合、步調一致，而非簡單的疊加和重 復，其各環(huán)節(jié)操作的專業(yè)化程度要求更高。
#p#分頁標題#e# 城市綜合體建筑本身具有四個典型特征：
1、超大空間尺度
其體量在與城市規(guī)模、區(qū)域經濟總量相匹配的同時，往往與城市主干道相聯(lián)系，建筑體量相對巨大，室內外空間的尺度的協(xié)調把握往往是考量設計師對項目掌控能力的關鍵點之一。
#p#分頁標題#e# 2、交通體系立體、樹形化
人流、車流兩大體系下，人流從業(yè)態(tài)來分又分為商務、商業(yè)、居住、酒店人流，每種業(yè)態(tài)又可分為業(yè)主、消費人流、服務人員流線；從交通組成又可分地下層、地下 夾層、一層和城市天橋層，這種立體交通組織將城市街道、地鐵、停車場、市內交通及建筑內部交通與城市公共交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，系統(tǒng)龐大、復雜。
3、機電、設備系統(tǒng)復雜#p#分頁標題#e#
城市綜合體往往代表了所在城市的經濟實力和建造水準，其機電設備的配置幾乎可以涵蓋所有類別公共建筑所需的類型，并且因建筑體量之大以及各業(yè)態(tài)之間的關聯(lián) 性，僅僅其集成控制以及計量系統(tǒng)的設置方式，對于投資方、設計方、建造方、管理方都提出了更高的要求。能耗問題也已引起投資方的足夠重視，有經驗的運營管 理方僅對照明系統(tǒng)（尤其是不同業(yè)態(tài)的商業(yè)部分所需照明用電量差別甚大）都會提出嚴格的控制要求；其他環(huán)保型新能源、新技術的廣泛應用將會成為城市綜合體的 發(fā)展趨勢。
#p#分頁標題#e# 4、操作的專業(yè)化
商業(yè)策劃、商業(yè)設計、招商融資、運營管理各個環(huán)節(jié)中，專業(yè)團隊的參與是必然，即使如此，如果投資方沒有將各個環(huán)節(jié)有機串聯(lián)、協(xié)調運作的能力，龐大的運作系 統(tǒng)仍可能會問題百出，造成浪費。 由以上特點可以看出城市綜合體的設計環(huán)節(jié)的成功與否的標準，更多的是看不同業(yè)態(tài)功能布局的合理性、高效、節(jié)能、成本控制、各種復雜系統(tǒng)、城市形象的綜合解 決效果，而非大家經常評論表面外觀效果好看與否，成功的作品會提升項目的經濟及社會價值，相反，即便是建筑造型奇特、新穎、獨具風采，最終也只會曇花一 現(xiàn)；更何況，因城市綜合體的體量巨大，設計師應更多的考慮建筑與周邊城市環(huán)境的協(xié)調關系，考慮空間使用者人的心理感受和使用要求；過于強勢和排他性的建筑 造型，其成功的可能性會大打折扣。#p#分頁標題#e#
總之，商業(yè)設計越來越多的影響人們的情感、品味和生活方式。它是在營造一種氛圍，它可以被視為一種藝術，它的成功將會引領人們的消費行為，甚至創(chuàng)造一種時 代消費理念。商業(yè)設計的真正魅力所在，就是通過建筑、景觀、標識、藝術等多專業(yè)的統(tǒng)一設計來創(chuàng)造一種環(huán)境，能讓顧客停下來、留下來，讓顧客樂意來。優(yōu)秀的 商業(yè)設計可以激發(fā)消費者的消費欲望，讓人們享受自由購物的樂趣。當人們深深陶醉于這種體驗氛圍時，整個商業(yè)地產的潛在價值也將會可持續(xù)地成倍增長。如果我 們把商業(yè)比作一場戲，這出戲精彩與否，舞臺搭建與設計起到了至關重要的作用。
