中央對(duì)房地產(chǎn)的最新指示

10月17日上午10時(shí)，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，住建部、財(cái)政部、自然資源部、央行和金融監(jiān)管總局五大部門負(fù)責(zé)人都出席了，分別介紹了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況。

不少地產(chǎn)人聽完發(fā)布會(huì)表示，這次會(huì)議不及預(yù)期，沒有特別有威力的大招。雖然五大部門介紹的救市組合拳中，有不少是之前的政策，包括四個(gè)取消、四個(gè)降低，不過也新增了兩個(gè)重磅新政：

一是通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造；二是年底前，將房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億。

下面來幫大家解讀一下，這兩個(gè)新政對(duì)房地產(chǎn)市場會(huì)有哪些影響。

新增100萬套城中村和危舊房改造

對(duì)樓市將產(chǎn)生積極影響

原文：通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村和危舊房改造。篩選條件比較成熟的項(xiàng)目，并推出五項(xiàng)政策支持這一舉措：一是重點(diǎn)支持地級(jí)以上城市。二是開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)可以給予專項(xiàng)借款。三是允許地方發(fā)行政府專項(xiàng)債。四是給予稅費(fèi)優(yōu)惠。五是商業(yè)銀行根據(jù)項(xiàng)目評(píng)估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。

這次最受關(guān)注的就是這個(gè)政策，貨幣化安置100萬套房子。也就是不給房，給錢或者房票，城中村居民拿著現(xiàn)金或房票，去市場上買需要的住房。從當(dāng)下的市場情況來看，大概率是通過房票的形式來發(fā)放。

其實(shí)也等于把拆遷區(qū)居民的購房需求引導(dǎo)到商品房體系中去，能短時(shí)間內(nèi)迅速放大需求。

有人可能會(huì)說，100萬套也太少了。但實(shí)際上并不少了，100萬套可以撬動(dòng)的銷售還是相對(duì)客觀的。

據(jù)申萬宏源估算，上一輪棚改中，2015-2018年全國棚改貨幣化分別去化庫存為1.5億平米、2.5億平米、3.1億平米和2.5億平米，分別占比2015-2018年全國住宅銷售面積的14%、18%、22%和17%，均值18% ;占比2015-2018年全國商品房銷售面積的12%、16%、18%和14%，均值15%。

參照2017年的數(shù)據(jù)來粗略推算，100萬套的城中村改造或?qū)?dòng)近1億平方米住宅銷售。

而且這次貨幣化安置還有個(gè)值得關(guān)注的點(diǎn)，就是資金來源的問題。之前城市更新進(jìn)展比較緩慢，核心痛點(diǎn)就在于資金的問題。

會(huì)上也宣布了會(huì)有一系列的配套政策措施，包括“開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)可以給予專項(xiàng)借款”，同時(shí)“允許地方發(fā)行政府專項(xiàng)債”，并給予稅費(fèi)優(yōu)惠。與此同時(shí)，商業(yè)銀行根據(jù)項(xiàng)目評(píng)估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。

由此可見，決心挺大，這也將極大地提升地方政府的工作進(jìn)度。

倪虹還進(jìn)一步表態(tài)，“只要前期工作做得好，我們還可以在100萬套基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度”。

當(dāng)然，這個(gè)新政可能不會(huì)像其他政策那么立竿見影，今天宣布明天樓市就回暖了，而是一個(gè)對(duì)樓市有長期影響的政策。但是疊加其他政策，形成組合拳，慢慢積累積累，就能形成很強(qiáng)的勢能。

“白名單”信貸規(guī)模年底超4萬億

應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)，應(yīng)貸盡貸

原文：第一，將商品住房項(xiàng)目貸款全部納入“白名單”，做到“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”。第二，進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目要做到“應(yīng)貸盡貸”。第三，優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。預(yù)計(jì)到2024年底，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。

現(xiàn)在很多客戶不敢買新房，就是擔(dān)心買了房會(huì)爛尾。

筆者此前也分析過，今年現(xiàn)房銷售情況遠(yuǎn)好于期房，核心在于購房者對(duì)于期房缺乏安全感，更愿意“眼見為實(shí)”。

數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，商品房期房賣了2.5億平方米，同比降幅31.0%；全國現(xiàn)房賣了1.1億平方米，同比增長23.0%。

如果要恢復(fù)市場信心，就要盡全力做好保交付。而推出房地產(chǎn)白名單項(xiàng)目融資機(jī)制，目的就是緩解房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金壓力，促進(jìn)保交付。

會(huì)上，金融監(jiān)管總局副局長肖遠(yuǎn)介紹，未來融資協(xié)調(diào)機(jī)制將有三方面的優(yōu)化：做到合格項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，已審貸款“應(yīng)貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。

以前申報(bào)進(jìn)入白名單門檻挺高的，申請(qǐng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目要符合5+5條件，即金融監(jiān)管總局5項(xiàng)要求和住建部的5個(gè)條件，門檻很高，能覆蓋到的項(xiàng)目其實(shí)較少。

現(xiàn)在，只要是合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目都可以進(jìn)白名單，進(jìn)了白名單就可以貸款，資金還要盡早到位。

目前商業(yè)銀行是按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度分批將貸款資金撥付給房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，并且直接受托支付給材料商、施工方等上下游企業(yè)。

以后開發(fā)商資金使用有望進(jìn)一步松綁。也即商業(yè)銀行可以在與房地產(chǎn)項(xiàng)目公司協(xié)調(diào)一致的前提之下，可以一次性將全額貸款發(fā)放到開發(fā)商商品住房項(xiàng)目的監(jiān)管賬戶，而后根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度統(tǒng)籌使用。

這對(duì)開發(fā)商是實(shí)質(zhì)性利好。不過，值得注意的是，雖然是一次性放款到監(jiān)管賬號(hào)，但錢還是得?？顚Ｓ?，用于材料采購、工程款支付，不能隨便用于其他用途。核心目標(biāo)仍然是為了保障項(xiàng)目順利交付。

肖遠(yuǎn)指出，預(yù)計(jì)到2024年底，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。

其實(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單機(jī)制今年年初就啟動(dòng)了，但目前發(fā)放信貸金額才2.23萬億，對(duì)于保交付還是不夠。如果年底前達(dá)到4萬億，說明對(duì)于保交付提速會(huì)有比較大的推進(jìn)作用。

只有做好把交付，把市場風(fēng)險(xiǎn)盡快出清，房地產(chǎn)市場才能盡早回歸正常。

抓緊盤活閑置土地

鼓勵(lì)房企優(yōu)先開發(fā)，可延期付款

原文：對(duì)于去化周期過長的城市暫停供應(yīng)商品住宅用地；對(duì)于去化周期較長的城市，實(shí)行“盤活多少、供應(yīng)多少”。點(diǎn)擊了解云資管，喚醒沉睡資產(chǎn)

這個(gè)表述不是今天首次提出，早在4月30日，自然資源部發(fā)布的《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》中，就提到去化周期超過36個(gè)月的城市要停止供應(yīng)。

這次發(fā)布會(huì)上，自然資源部副部長劉國洪再次重申。關(guān)于盤存量，除了允許專項(xiàng)債券用于回購?fù)恋赝?，還有兩條路徑，與房企有關(guān)：

一是鼓勵(lì)企業(yè)優(yōu)化開發(fā)。對(duì)于企業(yè)有意愿、市場有需求的，允許分期辦證、延期支付出讓價(jià)款、合理免除企業(yè)違約責(zé)任等，來緩解企業(yè)資金壓力。

二是促進(jìn)市場流通轉(zhuǎn)讓。對(duì)于企業(yè)無力開發(fā)的，指導(dǎo)各地通過搭建交易平臺(tái)、支持預(yù)告登記和“帶押過戶”轉(zhuǎn)讓、助推司法處置和合作開發(fā)等，激發(fā)市場活力。

簡單來說，房企如果有意愿繼續(xù)開發(fā)的地塊，可以分期辦證、延期付款、免除違約金，實(shí)在沒能力開發(fā)，可以轉(zhuǎn)讓。這對(duì)于手上拿了大量高價(jià)地，進(jìn)退兩難的房企，確實(shí)也是一個(gè)利好，可以增加資金流動(dòng)性，這些錢可以拿去保交付。

小結(jié)

此次發(fā)布會(huì)傳達(dá)出的信號(hào)十分明確，國家正在通過救市組合拳，為房地產(chǎn)市場提供更大的支持和靈活性。如果說今天發(fā)布會(huì)官宣的政策組合拳，都能快速落地推進(jìn)。那么，對(duì)于促進(jìn)“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，我們還是應(yīng)該抱以樂觀的態(tài)度。

文章來源：明源地產(chǎn)研究院