房地產救市，又出新招了。
近日，深圳試水住房“以舊換新”的消息，引起了很多人關注。
首個落地的項目，是南山區某項目與某中介機構聯手推出的。按照活動規則，客戶可先在該項目繳納定金，鎖定房源2個月，期間由中介機構盡快幫忙出售舊房，售出以后再完成新房的交易手續。
在這個項目之前，深圳房地產業協會與深圳市房地產中介協會已聯合發起“換馨家”活動，也就是商品房“以舊換新”。
深圳并非個例。去年便已有城市開展了類似活動。而且，不止普通住房有“以舊換新”，拆遷房也有類似政策。這是一種什么信號？
超30城試水住房“以舊換新”
多方聯動打通一二手銷售鏈條
據不完全統計，2023年以來已有超30城試推“以舊換新”，其中包括南京、鄭州、廈門等多個二線城市。不過，方式上并不完全一致，有的是面向拆遷戶的，有的則是針對存量老房子的，在操作流程上也有所差異。
1、拆遷房“以舊換新”，將購買力留在樓市內
一種是房票形式。
廣州荔灣區今年1月開出了全市第一張房票，宣告房票制正式實施。廣州也成為這一輪首個落地房票安置政策的一線城市。
按照規定，房票的持有者或其直系親屬，可以憑票購買廣州市“房源超市”內新建商品房，購房時，優先全額使用房票抵扣，不足部分可以由購房人補齊；房票有效期是18個月，到期后未使用部分可以向政府兌換成貨幣。
目前，房票安置已被廣泛應用于各地的城中村改造項目上。在廣州之前，已有超30個城市實施了這一政策，其中包括鄭州、南京、南昌、昆明、貴陽、廈門、寧波、無錫、溫州、紹興、蚌埠等至少30地。
一種是直接換購新房。
像廣州這樣，搭建一個平臺供拆遷戶辦理“以舊換新”業務的，不在少數。
比如福州就在四月份上線了“福房通”交易平臺。據媒體報道，該交易平臺整合了近30個國企央企的新盤。拆遷戶可以自主錄入舊房信息，并在線選擇看中的新盤，通過平臺撮合，回收小面積的安置房并簽約購買新的大面積商品房。
這兩種方式，雖然形式上不太一樣，但本質卻是相同的：就是讓拆遷戶“舊房”換“新房”。
在此前，各地城中村改造主要以回遷房補償為主，現金補償為輔。而“以舊換新”模式，有利于驅動拆遷戶入市，將購買力留在房地產市場內，帶動新房銷售。
2、普通舊房“以舊換新”，打通一二手銷售鏈條
“以舊換新”的模式，也被多地引入到二手房置換上。政府、房企、中介機構等多方聯動，幫助已經有房子的居民賣掉舊房，置換新房。
具體而言，大致可分為三種形式：
①給置換客戶一定的購房補貼。
江蘇鹽城、蘇州，遼寧沈陽等城市，就是以補貼的形式鼓勵置換。
居民出售自有住房并在規定期限內買房，可以享受一定比例購房稅費補貼。如江蘇鹽城、江蘇蘇州、遼寧沈陽等地區均是這種形式。
②“換新購”，中介幫忙賣房
購房者向開發商認購并鎖定新房房源，開發商聯動中介機構集中資源幫客戶賣掉舊房，舊房子賣出去之后，房款用來抵做新房的首付。若在一定期限內舊房未售出，則退還新房認購金。
浙江寧波、山東濟南、重慶等城市都試點這一模式。重慶今年三月份房地產春交會，還專門組織了13家房地產企業、60個項目和8家中介機構參與“換新購”活動。
③國資收購舊房，客戶購買指定新房
國資下場統一收購舊房，作為保障性住房或人才房使用；舊房出售后收回的房款用來購買國資公司指定的新房。江蘇太倉、河南鄭州、江蘇連云港等地都已開展了這一類“以舊換新”活動。
以太倉市為例，市民可以將符合條件的二手房出售給指定國資公司，再置換國資公司指定的新房，收購的舊房用于人才公寓和保障房供給。
盡管各地在執行細則上有所不同，但不難看出，“以舊換新”就是希望通過一二手房聯動，幫助有房一族盡快把舊房賣出去，將購房需求釋放出來，提高樓市活躍度，促進新房交易。
新房二手房陷入拉鋸戰
得改善客群者得天下
對于這一政策，目前各方評價不一，有人叫好，也有人不看好。整體而言，雖然質疑聲音不少，但從落地執行效果來看，這一措施對于購房者及房企還是有一定的利好。
對購房者來說，換房流程縮短了，且獲得購房補貼或租房補貼，置換成本降低了。對房企來說，這不失為一種低成本的獲客方式。
作為從業者，明源君認為，官方在此時推出這一政策，其釋放出來的信號值得思考及關注。
1、二手房搶客嚴重，亟需引導置換客群向新房市場靠攏
當前新房市場與二手房市場，正在變得異常割裂。
一邊是市場疲軟的情況下，二手房市場還在進一步“蠶食”新房市場份額，令新房市場更加雪上加霜。
據國家統計局數據，2023年商品房全國銷售面積同比下降了8.5%。
與此同時，二手房交易量卻出現明顯的止跌回升。截至2023年12月25日，克而瑞重點檢測的30個核心城市二手房成交量同比上升了33%，成交規模創近5年新高。
也是在去年底，二手房的市場份額首次超過一手房，達到53%。其中，北京、上海、重慶、南京二手房市場份額更是達到了60%以上。
新房二手房的成交走勢還在進一步分化。
今年第一季度，CRIC監測的30個重點城市新房累計同比下降50%，降幅持續擴大2個百分點。
二手房市場的表現恰恰相反。多數熱點城市，包括北京、深圳、廣州、上海、天津、武漢、青島等，二手房交易量都創下了近一年來新高。
尤其是深圳，3月份創下了近三年來新高，僅次于2021年。上海和廣州的數據也接近去年3月的水平。
據估算，今年一季度30城二手房交易量，已達到新房交易規模的1.56倍。
這對房企來說，絕對不是什么好信號。
二手房成交量的走高，讓原本客戶資源就緊缺的新房市場更加“雪上加霜”。新房去庫存，很明顯的，必須和存量的二手房市場展開份額爭奪戰。
目前各地推行的“以舊換新”活動，讓置換客群提前鎖定新房房源，有利于在引導購房者向新房市場靠攏。
從目前來看，“以舊換新”對于活躍成交是有促進作用的。
以深圳首個吃螃蟹的項目為例，項目4月19日開始試點“以舊換新”，并在隨后周末兩天集中主推，項目上客量與成交轉化率都有所提升，周末兩天上客288批，“以舊換新”類別成交7套，成交金額過億。
而且，此舉還有一個目的，就是縮短交易周期。
去年以來，各地庫存量走高，二手房的成交周期也明顯拉長。以深圳為例，2023年深圳二手房平均交易周期達到了178天。
參與“以舊換新”的房子，可以被中介機構優先推廣，加快房源出售，從而縮短客戶的置換周期。這樣一來，也間接的加速了新房去化速度。
2、爭奪改善客群，新房需強化與二手房的差異化優勢
房企要與存量二手房爭奪市場份額，目標是改善客群。
實際上，“以舊換新”也是有門檻的，并非所有的舊房都被允許參與換新。
鄭州的政策就是一個很有代表性的例子。
按照規定，參與“以舊換新”的二手房，必須符合幾個條件：
房齡不超過15年；位置處于鄭州市三環以內；建面不超過120㎡，小區有正常的物業管理。
符合這些條件的房子，無論居住還是投資方面，都有一定的價值，在市面上相對好流通。
畢竟，那些資質太差的老破小，流通起來難度大，想在短期內出手并不容易，用于“以舊換新”活動也不太現實。
這也充分印證了，當前“剛需買二手，改善買新房”的市場趨勢?！耙耘f換新”面向的對象，主要就是改善乃至豪宅客群。
結合此前各地開放限購，放寬外地人購房門檻等政策，不難發現，目前各地都在爭奪購買力強的“有錢人”。
同時，也應該注意到，二手房成交占比的持續攀升，是因為其相對新房有諸多明顯優勢，比如所見即所得，即買即住，以及近兩年不斷下調的稅費，等等。
新房與二手房拉鋸，有必要強化與二手房的差異，比如，產品設計更科學合理，產品功能更齊全，居住體驗更舒適等等。從而將優勢凸顯，吸引更多改善客群流向新房市場。
對于“以舊換新”的效果，目前很多人表示質疑。筆者認為，作為樓市一個新嘗試，“以舊換新”發揮更大作用，或有賴于官方給予更強的支持，比如，簡化交易流程以及更多稅費優惠。多方聯動，更大限度的釋放購買力，提振新房市場。
文章來源：明源地產研究院
