2023年全國TOD土地成交呈現出四大特征：從總體來看，2023年全國有21城成交TOD地塊44幅，同比下降四成，主要受房地產市場下行等影響。從城市來看，上海位居TOD成交面積首位，濟南位居TOD成交幅數首位。從拿地企業來看，房地單獨拿地以及聯合軌道公司拿地占到近半壁江山，TOD土儲成為房企獲取優質土儲的重要途徑。從地塊類型來看，約八成TOD地塊為住宅屬性，與交通的結合涉及地鐵站點、地鐵車輛基地、綜合交通樞紐等多種類型。展望2024年，TOD仍將是超大特大城市實現高質量發展的重要路徑之一，預計成都、濟南和合肥等地TOD綜合開發將全面加速。
2023年TOD土地成交特征
1、2023年全國21城TOD地塊成交幅數同比下降四成
據不完全統計，2023年全國21個城市成交TOD地塊44幅，同比減少39%；成交土地面積293萬平方米，同比減少27%；成交總價762萬元，同比減少8%。2023年TOD土地市場遇冷主要受全國樓市、地市尚未明顯回暖的大環境影響，根據CRIC大數據，2023年全國300城經營性土地成交用地面積7.9億平方米，較2022年同期下降了17%，總成交規模刷新近十年新低。2023年，受地方債務的影響，地鐵公司托底土地市場現象有所緩解，與此同時，各地土拍政策持續優化，以調動房企拿地積極性，但是考慮到不同地塊的區位條件和地塊價值不同，即使盈利預期較佳，在房企資金承壓的當下，房企的投資更加謹慎。
2、上海和濟南TOD成交面積和幅數位居全國前列
從城市TOD地塊成交用地面積排名來看，上海、重慶和北京TOD地塊成交面積位居前三，分別達到40.2、23.2、23.0萬平方米，分別占到城市2023年成交經營性地塊用地面積的9%、2%和7%。其中上海2023年成交3幅TOD地塊，分別為華潤置地獲得寶山區大場鎮豐翔路TOD地塊，上海金橋臨港綜合區投資開發有限公司獲得兩港快線臨港綜合區站TOD開發地塊，招商蛇口獲得寶山區顧村潘廣路TOD地塊。重慶2023年成交2幅TOD地塊，均為王家莊停車場TOD項目地塊，由中國電建地產集團有限公司獲得。北京2023年成交4幅TOD地塊，分別為京投發展競得地鐵19號線新宮車輛段地塊，京投發展和保利發展聯合競得在建3號線和12號線換乘站東風站北側地塊，華潤置地競得朝陽站TOD地塊。
從城市TOD地塊成交幅數排名來看，濟南、青島和北京位居前三。其中濟南2023年成交6幅TOD地塊，均為濟南東站前商務區地塊，由濟南軌道交通集團資源開發有限公司獲得。青島成交5幅TOD地塊，其中4幅由青鐵置業單獨或聯合房企獲得。
此外，從TOD地塊成交面積與全市經營性地塊成交面積占比來看，南寧占比達到15%，位居第一。深圳占比達到12%，位居第二，較2023年的38.8%，降幅明顯，主要原因在于2022年深圳地鐵拿地8幅，用地面積近60萬平方米，而2023年深圳地鐵僅拿地1幅，用地面積僅3.9萬平方米。
3、TOD土儲成為房企獲取優質土儲的重要途徑
從TOD土地拿地企業來看，2023年軌道公司單獨拿地24幅，占到所有地塊幅數的55%；房企獨立拿地11幅，占到所有地塊幅數的25%；軌道公司和房企聯合拿地10幅，占到所有地塊幅數的20%?？梢?，2023年TOD土儲成為房企獲取優質土儲的重要途徑。其中保利發展聯合地鐵公司在2023年獲得四幅TOD地塊，先是6月份聯合京投發展獲得北京在建3號線和12號線換乘站東風站北側兩幅地塊，后在12月份聯合青鐵置業獲得青島黃島區嘉陵江西路兩幅地塊，土地面積合計9.2萬平方米，建筑面積合計19.4萬平方米。
此外，不少房企通過股權收購的方式獲取TOD地塊開發權。例如2023年1月28日，越秀地產獲得杭州地鐵3號線星橋車輛段上蓋物業綜合體項目，該項目計容建筑面積約32萬㎡，是繼星縵云渚之后，越秀華東與杭州地鐵的再次合作。2023年末中國鐵建地產華東公司正式獲得上海澄江路地鐵停車場上蓋綜合開發項目一二級開發權，這是中國鐵建地產在上海拿下的首個TOD項目，該項目總面積約93萬平方米，涵蓋10副經營性用地開發。
4、TOD地塊仍以住宅為主，涉及多種交通方式
從TOD地塊屬性來看，2023年成交的TOD地塊仍以住宅開發為主，其中涉宅類地塊成交35幅，用地面積247萬平方米，分別占到所有用地幅數和面積的80%、84%。
從TOD地塊的站點分類來看，2023年成交的TOD地塊有綜合交通樞紐、地鐵站點上蓋、地鐵車輛基地上蓋和市域鐵路站點上蓋等多種類型。例如綜合交通樞紐有北京朝陽站TOD、濟南東站TOD，地鐵車輛基地上蓋有寧波前殷車輛段、成都紅星路車輛段、北京新宮車輛段、西安和平車輛段、重慶王家莊停車場項目等。
2024年展望
多個城市TOD綜合開發將全面加速
展望2024年，在“穩經濟”、“交通強國”等戰略背景下，城市軌道交通投資建設仍將保持穩定發展，TOD也將越來越被更多城市視為高質量發展的重要模式之一，預計多個城市TOD綜合開發將全面加速，TOD土地市場也將呈現逐步回暖態勢。例如1月6日，成都軌道集團召開工作大會，提出將高品質打造陸肖站TOD綜合開發示范樣板，全速推進四川師大站TOD等24個TOD項目建設，力爭新開工130萬平方米，建成保障性租賃住房不少于4500套。1月12日，合肥軌道TOD年度品牌戰略發布會召開，合肥軌道TOD風華系、年華系、韶華系三大作品系首發，紫云湖TOD·年華云湖、深圳路TOD·年華璟城、甘棠路TOD·棠悅風華三個項目案名亮相。1月17日，濟南軌道交通集團召開高質量發展暨項目提速增效工作大會，會議要求加快TOD綜合開發布局，多措并舉，加快TOD開發破題，提請相關部門出臺TOD政策實施細則和專項規劃，積極爭取市級層面支持；開展TOD發展戰略規劃編制，加強TOD綜合開發全流程策略引導。期待各個城市因地制宜的發展TOD，突出特色，創新模式，實現TOD高質量發展。
文章來源：易居研究院
