“以進促穩”是工作的重要前提
1、要在“穩進”前提下做好“立破”工作
當前中央在延續“穩中求進”的基調時，首次提出“以進促穩”。這說明，在2023年“穩住”的條件下，當前要適當轉變，積極落實“以進促穩”。而唯有做好“穩”和“進”的工作，“立”和“破”的工作才有順利開展的市場環境。房地產業要充分利用各類政策內容，包括靈活的貨幣政策、適度加力的財政政策、新型城鎮化和鄉村振興的統籌等。這些都是房地產可以積極借力的地方。唯有把房地產整個產業和行業提振了，才可以更好研究“立”和“破”的工作。或者說，唯有活躍、穩定和持續的市場，“先立”和“后破”的工作才可以順利銜接。
2、要系統考慮各類新問題
“想當然”的工作思路要不得，要系統論證問題和做出思考，否則容易陷入一邊倒的泥潭中。第一、房地產不能簡單停留在結構優化的層面，其總量的提振工作也需要重視。第二、要平衡增長、防范化解風險等工作。此類問題思考全面了，相關政府政策和公司政策等就會更加務實。第三、要把短期問題和中長期問題、底線問題和發展規劃等做系統結合。第四、要在“破”和“立”中尋找到平衡點和轉折點，進而把握主動，逐漸關注“動能轉換-產業轉型-企業創新”等關鍵問題。
3、要探索新舊動能轉換的銜接工作
無論是地方政府、房企還是消費者等，都需要理解新舊動能轉換的銜接工作。“先立后破”的思路，其實包括了底層思維、風險防范思維、系統思維、求真務實思維等，其對于我們轉變工作思路和調整策略等都有非常大的啟發。目前各地都在推進“人房地錢”的新模式，此類新模式可以拆解出來，然后單項分析其舊動能和新動能。在舊動能還能發揮積極作用、新動力尚不成熟的階段，就需要把舊動能用足用好。而一旦后續新動能可以完全承接舊動能的相關工作，那么就要做好銜接工作，促進新舊動能有效轉化。
深入把握新發展模式的新要求
11月11日，住建部提及構建房地產發展新模式。而在年底召開的全國住房城鄉建設工作會議上，也再次提及房地產發展新模式。我們認為，新發展模式雖然不是2023年的新詞，但是結合房地產市場發展的新情況和新問題，其內涵和外延明顯拓展了。所以，對于一些新要點和新提法需要有重點把握。
1、做好“好房子”相關工作
“好房子”的提法明顯增加。什么是好房子？相關部門明確，“好房子好在哪兒？就是要綠色、低碳、智能、安全，讓群眾住得健康，用得便捷，成本又低，又放心安心。”該表述對于我們理解后續房屋建設具有非常大的啟發。其中綠色低碳是一個維度，智能是第二個維度，安全是第三個維度。相對來說，安全的提法過去比較少。而鑒于目前住房方面的一些安全事件，此類提法確實非常關鍵。各地房企在各類技術運用的過程中，對于安全的好房子的理解要更加到位。同時，這次提及健康、便捷、低成本、放心和安心等概念，進一步說明好房子背后對應了更多元化的需求。以“便捷”為例，這里既體現了職住平衡的概念，也體現了后續家居、物業等方面要從宜居的角度落實相關工作。
2、建立“人房地錢”要素聯動新機制
關于“人房地錢”的機制，過去其實也有相關表述，但這個機制的內涵還需要明確。第一、要具備要素資源科學配置的思路，同時強調以人為本的思想。這其實也是供求關系發生重大變化的情況下，人房地錢新機制需要考慮的基本內容。類似變化也要求后續房企等要關注居住者各類居住需求維度。唯有把握新的住房消費需求，才能確保“房”、“地”、“錢”等資源的更有序配置。第二、類似機制的推出，也有一個重要的目的，就是為了防止市場大起大落。我們認為，其潛在的含義在于，人房地錢新機制的推進，也是需要以市場平穩發展為重要參考標準的。目前各類新改革啟動，但是改革也需要遵循市場規律，要真正讓此類要素有聯動的發展和互動，而非孤立運行。
3、建立全生命周期管理機制
全生命周期機制的建立，從涉及的層面看，包括了開發方式、融資方式、銷售方式、房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等。通俗說，包括投資部門、財務部門、營銷部門和物業管理部門等，都會面臨相關改革。此類改革勢必會有較大的變化，這是后續各個部門要關注的。其邏輯在于，但凡出現過重大問題的相關環節，均是后續政策重大調整、可以積極完善的地方。這里可以舉一個例子。過去類似生命周期隔裂的例子確實太多，造成了前面的風險讓后面來承擔的問題。最典型的就是銷售人員天花亂墜吹噓，但房屋質量問題卻是由物業和業主來承擔的。所以后續對于此類全生命周期的理解，需要積極到位。
4、理順新發展模式和三大工程關系
當前各地正積極實施規劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設的“三大工程”，新發展模式需要和此類工作進行結合，也即重要的發力點。換句話說，既要從保民生的角度去理解，也要從穩投資促消費的角度進行，更要從房地產轉型和新發展模式的角度進行。超大城市和特大城市，以及各類房企等，都需要把此類不同的工作進行結合，理順關系，真正讓房地產“三大工程”走出一條高質量新路。
理順新發展模式相關邏輯路線
我們觀察到，部分城市在房地產購房政策方面，已經明確了高質量發展的要求。從具體的政策條款來看，此類高質量要求的提法，本身就和新發展模式的探索是吻合的。新發展模式是一種途徑和手段，其最終的目標就是要促進高質量發展。這中間涉及較多的政策表述和導向，反映了新發展模式的相關邏輯路線。這一邏輯路線需要理順。
1、高質量發展的相關表述
這里以近期剛發布的一項地方政策為例，進行分析。12月21日，唐山發布《關于進一步支持居民剛性和改善性住房需求的實施意見》。此次唐山除了傳統購房政策以外，也提出了高質量發展的思路和路徑，內容翔實，有助于我們更直觀看到高質量發展的相關要求和動向。
此次政策表述包括：1）推行平價商品住房。鼓勵房地產開發企業特別是國有企業建設平價商品房，限定銷售價格和套型面積，參照同地段、同品質普通商品住房價格下浮20%，住房套型建筑面積原則上不超過90平方米。2）允許房地產企業調整建設工程設計方案。對于已取得土地使用權和建設工程規劃許可尚未開工的房地產項目，在符合規劃條件的前提下，允許房地產企業調整建設工程設計方案，更好滿足市場多層次住房需求。3）推行二手房“帶押過戶”服務。存在抵押（有未結清、無逾期行為的住房按揭貸款）的二手房在交易時，如抵押人與抵押權人不存在禁止或限制轉讓抵押不動產的約定，或抵押權人同意轉讓抵押不動產的，可無需結清賣方住房按揭貸款（解除抵押），辦理房屋過戶和抵押登記。4）推行“交房即交證”。推動測繪、驗收、繳稅和不動產登記流程整合，新開發房地產項目在商品住房預售中約定交房即交證，承諾交房前完成相關準備工作，并足額繳納契稅，推動新建商品房交房時取得不動產權證書，實現交房即交證。5）鼓勵“現房銷售”。鼓勵具備條件的房地產企業實行現房銷售，逐步取消商品房預售制度，從根本上避免工程爛尾、逾期交付、違法銷售等問題的發生。
2、新發展模式和高質量發展的辯證關系
當前，各地要牢牢把握“新發展模式”和“高質量發展”的關系，要明確這兩個詞背后的邏輯和辯證關系。新發展模式是“因”、是過程；而高質量發展是“果”、是目標。兩者關系不能顛倒和混淆。從方法論的角度看，各地在高質量發展和探索新發展模式中，更是要理清工作思路，以確保清晰準確無誤執行相關工作。這一定位和邏輯線的清晰，有助于我們真正把好工作方向，確保工作有條不紊和科學有序推進。
這條邏輯線是非常清晰的，即：立足房地產供求關系重大變化的新形勢（弱化“房住不炒”的表述）→以進促穩（提振住房消費和確保房企流動性安全）→先立后破（建立基礎性制度）→探索房地產新發展模式（建立“人房地錢”要素聯動新機制、建立全生命周期管理機制等）→高質量發展（包括“高水平安全”含義）→推進中國式現代化新征程（最大的政治）。我們認為，要立足中國房地產市場和環境的基本邏輯，吻合發展的新形勢和新要求，尊重房地產市場發展的現狀和客觀規律，通過基礎制度構建和新模式持續探索，逐漸找到一條真正適合房地產業發展的新模式之路。在此基礎上，在完成房地產平穩健康發展的目標下，真正開啟全面建設社會主義現代化國家新征程的宏偉藍圖。
文章來源：易居研究院
