三部門再次強調(diào)支持企業(yè)融資，規(guī)模房企仍陷負增長困局

2023年至今利好政策不斷，從近期動向來看，政策開始從市場本身朝著關(guān)注企業(yè)主體轉(zhuǎn)變。

11月17日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機構(gòu)座談會，貫徹落實習(xí)近平總書記在中央金融工作會議上的重要講話精神和會議部署，研究近期房地產(chǎn)金融、信貸投放、融資平臺債務(wù)風(fēng)險化解等重點工作。

會議強調(diào)，堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。

對于企業(yè)來說，金融政策支持融資輸血是一方面，企業(yè)本身銷售造血也很重要。

從前十月百強房企的銷售情況來看，目前規(guī)模房企整體仍陷負增長困局，10月單月和累計業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量均達到近八成。

筆者認為，目前整個行業(yè)已經(jīng)從我們原本所熟悉的運作模式，走到了一個不熟悉的模式之中，在整體行業(yè)規(guī)模見頂回落之后，未來全國性的規(guī)模房企數(shù)量將大幅減少。

在當前市場信心仍未恢復(fù)，整體樓市仍將面臨較長調(diào)整期的背景下，各大房企仍需努力降低杠桿，積極通過銷售回款償還債務(wù)，同時不斷調(diào)整企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本。

2023年11月17日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機構(gòu)座談會，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局相關(guān)司局、銀行間市場交易商協(xié)會、上海證券交易所、深圳證券交易所，政策性和開發(fā)性銀行、18家全國性商業(yè)銀行、5家全國性金融資產(chǎn)管理公司、4家大型證券公司的主要負責同志在主會場參會，部分中國人民銀行、金融監(jiān)管總局分支機構(gòu)主要負責同志在各地分會場參會。

從當日官網(wǎng)發(fā)布的內(nèi)容上看，與房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容占據(jù)相對較多篇幅。

從具體內(nèi)容來看，主要是以下幾點：

1、融資需求“一視同仁”，不惜貸、抽貸、斷貸

會議強調(diào)，各金融機構(gòu)要深入貫徹落實中央金融工作會議部署，堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。

“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”這一點首提于剛剛過去的中央金融工作會議。此次再次被強調(diào)還加上了“對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸”的內(nèi)容。

主要還是因為，雖然自2022年四季度以來政策放松，但融資開閘僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，多數(shù)民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。在面臨信用擠兌和銀行抽貸的情況下，爆雷企業(yè)數(shù)量增多。

此次對融資需求“一視同仁”的再次強調(diào)及對正常經(jīng)營房企不惜貸、抽貸、斷貸的要求或在一頓程度上對部分白名單之外的房企有一定的利好。

2、繼續(xù)用好“第二支箭”，支持合理股權(quán)融資

會議強調(diào)，繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。

自2022年底，信貸、債券、股權(quán)三箭齊發(fā)以來，紓困方向正式從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”。但從效果來看，并不盡如人意。

CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年1-10月80家典型房企的累計融資總量為5127.58億元，同比減少23.48%。10月80家典型房企的融資總量為213.6億元，環(huán)比減少41.5%，同比減少51.9%，單月融資規(guī)模大幅減少，創(chuàng)下了2020年以來的新低。其中境內(nèi)債權(quán)融資為163.18億元，環(huán)比減少39.4%，同比減少55.7%，此外還有50.42億元的股權(quán)融資。

此次座談會從房企主要金融需求出發(fā)，明確融資端的支持力度，關(guān)鍵還是在于落地實施。

3、加大保交樓金融支持，推動行業(yè)并購重組

會議強調(diào)，要繼續(xù)配合地方政府和相關(guān)部門，堅持市場化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動行業(yè)并購重組。

自2021年末以來政策端就已開始積極引導(dǎo)市場化收并購、為行業(yè)收并購提供融資政策支持。行業(yè)收并購也從此前的企業(yè)規(guī)模擴張驅(qū)動，轉(zhuǎn)向由資產(chǎn)出讓、資金回籠、業(yè)務(wù)剝離的需求驅(qū)動，收并購市場由民企主導(dǎo)轉(zhuǎn)向國資主導(dǎo)的局面。

根據(jù)公開信息披露統(tǒng)計，2022年以來，單筆30億以上規(guī)模交易中，國資接盤占比超過六成。

此次會議再次強調(diào)“保交樓”和“并購重組”主要還是提升市場信心，推動行業(yè)的整合和優(yōu)化，引導(dǎo)房地產(chǎn)風(fēng)險“軟著陸”。

4、積極服務(wù)“三大工程”建設(shè)

會議強調(diào)，要積極服務(wù)保障性住房等“三大工程”建設(shè)，加快房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

保障性住房規(guī)劃建設(shè)、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”將是未來行業(yè)發(fā)展的新方向。

從此次召開的金融機構(gòu)座談會內(nèi)容來看，雖然與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容占據(jù)了較大篇幅，但整體內(nèi)容基本上都沒有超出之前的政策范疇。

對于企業(yè)來說，金融政策支持融資輸血是一方面，企業(yè)本身銷售造血也很重要。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年10月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額4066.9億元，環(huán)比增長0.6%；同比降低27.5%，同比降幅仍保持在較高位。累計業(yè)績來看，1-10月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額45634.6億元，同比降低12.8%，年內(nèi)累計業(yè)績降幅繼續(xù)擴大。

2023年10月近六成百強房企單月業(yè)績環(huán)比降低，近半數(shù)百強房企同環(huán)比雙降。有20家百強房企的單月業(yè)績環(huán)比降幅大于30%，40家的環(huán)比降幅在0-30%之間。同比來看，10月單月和累計業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量均達到近八成。

由此可見，目前規(guī)模房企整體仍陷負增長困局。

截至2023年10月，全口徑金額超過1000億元的房企共14家，較去年同期減少2家，其中全口徑金額超2000億有6家，與2022年同期持平。

自2010年萬科成為第一家千億房企以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了長達十多年的黃金時代，2021年起行業(yè)進入調(diào)整期，與此同時，千億房企數(shù)量也隨之從峰值逐漸回落，2022年千億房企只剩下20家，較2021年峰值減少了23家。

從2023年至今的市場情況來看，2023年“千億房企”數(shù)量將在去年“腰斬”的基礎(chǔ)上進一步下滑，最終僅約16-17家企業(yè)保持千億規(guī)模。

筆者認為，未來全國性的規(guī)模房企數(shù)量將大幅減少，未來僅20強還有追求規(guī)模的可能，其余企業(yè)將會更多的致力于專業(yè)及區(qū)域、城市方面的發(fā)展。

總的來看，此次中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開的金融機構(gòu)座談會主要內(nèi)容還是對之前政策的強調(diào)，關(guān)鍵還是在于落地實施。

對于當前仍在正常運營的房企，在保信用和保交樓的情況下，要把握好當前政策利好的窗口期，調(diào)整企業(yè)營銷策略，加快項目去化，同時，也要對企業(yè)的土地儲備進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尤其是加快滯重庫存和低量級城市項目去化。具有多元化業(yè)務(wù)的房企也可加快轉(zhuǎn)型進程。

對于優(yōu)質(zhì)房企而言只要能夠穿越目前的低谷期，就能夠在機會點中尋找機會。

文章來源：丁祖昱評樓市