老街區(qū)的商業(yè)更新更容易成為“新晉流量聚集地”！

城市留存商業(yè)的更新迭代，在近幾年的商業(yè)發(fā)展中分量越來(lái)越重。不僅限于舊工廠、舊商場(chǎng)的商業(yè)更新迭代，還有不少的街道市井商業(yè)，也紛紛通過(guò)創(chuàng)意改造，重新煥發(fā)生機(jī)，吸引更多的人群關(guān)注。

福州煙臺(tái)山是近期的“新晉流量聚集地”，作為一個(gè)城市街道商業(yè)更新項(xiàng)目，他是如何獲得成功的，其中有哪些改造更新的“流量密碼”，值得我們深入觀察和探討。

九巷雙街

福州首個(gè)藝文歷史文化街區(qū)

福州萬(wàn)科煙臺(tái)山漫步街區(qū)位于福建福州，是由萬(wàn)科南方區(qū)域和印力商業(yè)協(xié)同的城市更新項(xiàng)目，也是福州首個(gè)以藝文為標(biāo)簽的歷史文化街區(qū)。項(xiàng)目整體規(guī)模約6.2萬(wàn)平方米，一期2021年10月30日開(kāi)業(yè)，二期2022年9月30日開(kāi)業(yè)。整體空間規(guī)劃為九巷雙街，呈現(xiàn)了“一主街、雙環(huán)線、三組團(tuán)、九巷道”的空間布局，東區(qū)、西區(qū)、中區(qū)三大獨(dú)棟區(qū)域聯(lián)動(dòng)，進(jìn)行差異化運(yùn)營(yíng)，組合了不同的業(yè)態(tài)和品牌。

項(xiàng)目保留了組成煙臺(tái)山的脈絡(luò)街巷小路，并依據(jù)地勢(shì)及行走體驗(yàn)，規(guī)劃了拾級(jí)而上狹窄曲折的登山路、安靜但坡度較緩的“弄道”，縱橫交錯(cuò)的“里道”。通過(guò)豐富的業(yè)態(tài)組合，涵蓋零售、餐飲、酒店、休閑、娛樂(lè)等，以及精選特色品牌，體現(xiàn)煙臺(tái)山的歷史文化底蘊(yùn)。

完整亮相至今的近一年時(shí)間，福州煙臺(tái)山熱度持續(xù)走高，一方面因強(qiáng)烈的在地性和舒適的場(chǎng)景而受到本地人的青睞；另一方面因深厚的歷史文化底蘊(yùn)和多元的品牌組合而得到商旅客群認(rèn)可，成為到訪福州乃至福建的首選。

歷史風(fēng)貌

見(jiàn)證城市發(fā)展變革

煙臺(tái)山位于福州市歷史文化中軸線南端，南望五虎，北眺三山，具有“蒼山煙霞、高丘低江”的景色。葉圣陶在《客語(yǔ)》里對(duì)其這樣寫(xiě)道：“倉(cāng)前山差不多一座花園，一條路，一叢花，一所房屋，一個(gè)車(chē)夫，都有詩(shī)意。尤其可愛(ài)的是晚陽(yáng)淡淡的時(shí)候，禮拜堂里送出一聲鐘響，綠蔭下走過(guò)幾個(gè)張著花紙傘的女郎。”

此地自鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)，福州作為通商口岸開(kāi)埠后涌入了多個(gè)國(guó)家的外國(guó)僑民。自道光二十五年英國(guó)率先在福州設(shè)立領(lǐng)事館，此后陸續(xù)有十七個(gè)國(guó)家在福州設(shè)領(lǐng)事館，在百余年里，外國(guó)僑民先后在福州開(kāi)設(shè)洋行、醫(yī)院和學(xué)校，整個(gè)風(fēng)貌區(qū)及周邊現(xiàn)存近現(xiàn)代優(yōu)秀歷史建筑163處，除了眾多外國(guó)領(lǐng)事館、教堂、洋行、別墅等西洋老建筑外，還有數(shù)十座中式園林古厝。中西交融的歷史讓這里散發(fā)著獨(dú)特的洋氣，縱橫交錯(cuò)的山地街巷是這里特有的地理風(fēng)貌，延續(xù)了近百年的繁華。

煙臺(tái)山歷史風(fēng)貌區(qū)作為福州古城傳統(tǒng)中軸線序列組織的末端，承載了福州近現(xiàn)代商業(yè)歷史，見(jiàn)證了城市發(fā)展變革的重要時(shí)刻。

依山傍水的煙臺(tái)山，至今仍存留著許多帶有歷史印記的蜿蜒古樹(shù)，形成了一個(gè)中西方文化交融薈萃的原生態(tài)空間。而在去年全面開(kāi)放的煙臺(tái)山商業(yè)街區(qū)，延溯著閩江展開(kāi)了連接過(guò)去與未來(lái)的篇章。

新舊共存

城市藝文商業(yè)漫步空間

2015年萬(wàn)科競(jìng)得煙臺(tái)山歷史風(fēng)貌區(qū)改造地塊，其中包含修繕更新43處文物/歷史建筑和13條風(fēng)貌巷道。

項(xiàng)目按照“保留—傳承—?jiǎng)?chuàng)新”的思路來(lái)進(jìn)行風(fēng)貌保護(hù)開(kāi)發(fā)。在此次改造中，保留了建筑原貌中的紅墻灰瓦，設(shè)計(jì)上將穿越、摩登、藝術(shù)文化融入街區(qū)的建筑、景觀、美陳設(shè)計(jì)上，平衡了老舊建筑中的文化屬性與功能，中西合璧，新舊共存，整個(gè)街區(qū)是以跨越時(shí)空的舞會(huì)為主題，沿著街區(qū)游逛，感受歷史與當(dāng)代移光幻影的魅力。

在對(duì)煙臺(tái)山文化、歷史肌理的解構(gòu)與創(chuàng)新重組后，項(xiàng)目傳承煙臺(tái)山精神與煙火氣，將“煙臺(tái)山漫步街區(qū)”定位“城市藝文商業(yè)漫步空間”，以“發(fā)現(xiàn)福州、遇見(jiàn)世界”為核心經(jīng)營(yíng)策略，圍繞“摩登新地標(biāo)”“藝文生態(tài)圈”“生活新高地”“社交會(huì)客廳”四個(gè)主題打造。

項(xiàng)目總體量約60%均為自持運(yùn)營(yíng)。以深厚魅力底蘊(yùn)和活力輕盈姿態(tài)重新出發(fā)，進(jìn)行世界知名品牌的布局，通過(guò)業(yè)態(tài)重構(gòu)和選商原則的方式臻選引入新生活、體驗(yàn)式的業(yè)態(tài)和品牌，入駐書(shū)店、劇場(chǎng)、博物館、獨(dú)立工作坊等藝文共創(chuàng)空間，也引入高端餐飲、潮流集合店、人氣網(wǎng)紅店、創(chuàng)意零售店等多元業(yè)態(tài)，營(yíng)造復(fù)合多元的文化體驗(yàn)氛圍。

煙臺(tái)山商業(yè)漫步街區(qū)將自己作為整個(gè)“大煙臺(tái)山歷史風(fēng)貌區(qū)”的有機(jī)單元，與泛船浦教堂、林森公館、槐蔭里、西林小筑等歷史建筑，共同組合成了一個(gè)開(kāi)放共享、快慢結(jié)合的漫步街區(qū)。突破空間限制，讓消費(fèi)者在漫步轉(zhuǎn)角間，可一步一景、可逛、可玩，體驗(yàn)輕松悠然的戶外松弛感，享受舒適健康的休閑商業(yè)體驗(yàn)。

業(yè)態(tài)細(xì)分

構(gòu)建獨(dú)特街區(qū)場(chǎng)景

煥新改造的煙臺(tái)山，致力打造成福州近代獨(dú)特文化和歷史特點(diǎn)的高品質(zhì)商業(yè)生活街區(qū)，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上按照“三組團(tuán)”進(jìn)行細(xì)分：由亭下路、忠烈路構(gòu)成的西區(qū)組團(tuán)，以時(shí)尚先鋒零售、小資情調(diào)輕餐為主；由池后弄、天安里、佛寺巷、崇圣庵、倉(cāng)觀頂組成的中區(qū)組團(tuán)，以洋房酒店、網(wǎng)紅書(shū)店、匠人工坊、個(gè)人工作室、LIVE HOUSE為主；位于觀井路的東區(qū)組團(tuán)，則是以高端餐飲及生活配套業(yè)態(tài)為主。

整體業(yè)態(tài)同時(shí)圍繞 “美味甄選、質(zhì)感生活、藝文天地” 三大主題。同時(shí)，街區(qū)還對(duì)倉(cāng)山影劇院、樂(lè)群樓、閩海關(guān)稅務(wù)司官邸等歷史建筑的活化利用，打造泛博物館藝術(shù)街區(qū)，創(chuàng)造一系列開(kāi)放性的鼓勵(lì)社交的空間。

在業(yè)態(tài)方面，福州煙臺(tái)山積極發(fā)展首店經(jīng)濟(jì)，在一期基礎(chǔ)上，二期又引進(jìn)了30%國(guó)內(nèi)外知名首店品牌。業(yè)態(tài)涵蓋零售、餐飲、酒店、休閑、娛樂(lè)等，吸引諸多市民駐足體驗(yàn)。其中不乏風(fēng)靡滬上的咖啡“場(chǎng)”牌M Stand、Holiland好利來(lái)全國(guó)首家Pink主題快閃店、福建首家西班牙甄選餐廳SOL Tapas、全希臘籍團(tuán)隊(duì)甄選餐廳G.O Spectrum今橄欖等特色品牌。

在二期業(yè)態(tài)中，尤為突出的是體驗(yàn)業(yè)態(tài)的增加，例如增加了書(shū)店、酒店、劇場(chǎng)等體驗(yàn)業(yè)態(tài)，在提升品牌豐富度的同時(shí)，激活并發(fā)揮了項(xiàng)目的文旅屬性，也符合了當(dāng)下“微度假”的特性，為消費(fèi)者的游逛增添了情致。

其中煙山劇場(chǎng)、煙山市集、茶館都極具在地性魅力，還有潮牌店、中古店、手作店、飾品店等特色店鋪，如Warmtree兩個(gè)小人商店、歡喜啜哦，年輕創(chuàng)意茶飲品牌、倔匠人·生活美物空間、att-store·生活好物，一家露營(yíng)產(chǎn)品集合店、a1零食研究所。去年9月30日大吉中古 vintage，一家源自日本福岡的一手中古商也在此地開(kāi)設(shè)首店。

項(xiàng)目還經(jīng)常舉辦藝術(shù)相關(guān)活動(dòng)，如2022年舉辦的煙臺(tái)山當(dāng)代潮流公共藝術(shù)展，圍繞年輕群體和城市文化展開(kāi)當(dāng)代青年藝術(shù)的創(chuàng)作脈絡(luò)，通過(guò)公共藝術(shù)的表達(dá)傳遞藝術(shù)的多樣化與流動(dòng)性，將潮流藝術(shù)，青年社交與追求獨(dú)特個(gè)性表達(dá)、新奇的生活方式編寫(xiě)成一段屬于福州城市與外界青年藝術(shù)文化交流的代碼。2021年舉辦的福州煙臺(tái)山2021年國(guó)際文化藝術(shù)節(jié)，集結(jié)了藝術(shù)、音樂(lè)、設(shè)計(jì)、潮流、戲劇的跨界前沿的藝術(shù)演出。國(guó)際畫(huà)展IdN 打造了中國(guó)首個(gè)公共商業(yè)快閃空間「IdN HUB」，集合當(dāng)代先鋒藝術(shù)設(shè)計(jì)、藝術(shù)潮玩與動(dòng)態(tài)影像。福州本土的潮牌Warmtrees，也獨(dú)創(chuàng)了兩個(gè)小人快閃商店入駐煙臺(tái)山。街區(qū)中的音樂(lè)舞臺(tái)、展覽現(xiàn)場(chǎng)、快閃劇場(chǎng)，讓這里成為開(kāi)放性的藝術(shù)館。街區(qū)還不定期舉行露天電影、山上音樂(lè)會(huì)、燈光秀、裝置藝術(shù)、品質(zhì)藝術(shù)展等活動(dòng)。

在地文化

釋放城市微度假魅力

后疫情時(shí)代，消費(fèi)者對(duì)于開(kāi)放性和自由性的街區(qū)式商業(yè)格外青睞，周末小長(zhǎng)假無(wú)法遠(yuǎn)行，去老街區(qū)漫步，逛逛小店，成為人們微度假的首選。擁有著歷史悠久的老建筑群落，以及積淀的街區(qū)文化，轉(zhuǎn)彎處是別具風(fēng)格的潮流小店和藝術(shù)空間，新舊搭配，歷史與當(dāng)代的交匯，讓這些老街區(qū)商業(yè)煥發(fā)出新的魅力，而福州煙臺(tái)山無(wú)疑成為消費(fèi)者城市微度假的理想之地。

通過(guò)對(duì)“在地文化”的開(kāi)發(fā)、繼承和利用，煙臺(tái)山商業(yè)漫步街區(qū)在藝術(shù)精品酒店、設(shè)計(jì)師主題民宿、獨(dú)立書(shū)店等文旅型業(yè)態(tài)上，積極做到與自身獨(dú)特自然人文景觀呼應(yīng)，釋放煙臺(tái)山的度假魅力。

福州煙臺(tái)山還創(chuàng)新打造極致年輕、潮流的新銳商業(yè)與藝文空間Y+Space，這是一個(gè)關(guān)于本地主理人的共創(chuàng)空間，旨在呵護(hù)并深度挖掘本地力量，以“社群共建”為核心，為一大批熱愛(ài)福州、喜歡煙臺(tái)山、多元而個(gè)性的主理人提供了一個(gè)生長(zhǎng)平臺(tái)。Y+Space以“設(shè)計(jì)”驅(qū)動(dòng)商業(yè)，對(duì)原有歷史建筑的70%區(qū)域采取輕裝修的設(shè)計(jì)和改造，展現(xiàn)無(wú)吊頂、清水混凝土墻面等功能建筑美學(xué)，并通過(guò)內(nèi)街外街化的方案，打造一條“煙山公路”。

不同的是，Y+Space引入三藝術(shù)空間、華記雜貨鋪、Roxy Rolle等小眾品牌，形成自己的團(tuán)隊(duì)和社群及流量擔(dān)當(dāng)，并且堅(jiān)持與品牌共創(chuàng)，相互激發(fā)靈感，鏈接內(nèi)容，讓品牌更敢于突破自己，最終為消費(fèi)者呈現(xiàn)更加完美的商業(yè)生態(tài)。Y+Space盤(pán)活了煙臺(tái)山商業(yè)的中區(qū)，在二期開(kāi)業(yè)的時(shí)候成為煙臺(tái)山流量最大的空間，一度霸榜互聯(lián)網(wǎng)小紅書(shū)、抖音，也是這樣的運(yùn)營(yíng)理念讓煙臺(tái)山成為福建旅游熱度TOP1的目的地。如今這里不僅是年輕人的必打卡地，更是年輕人的興趣聚場(chǎng)和社交空間，將時(shí)間保管的地方。

置身煙臺(tái)山，疲于忙碌生活的人好像有了一個(gè)短暫“逃離”的時(shí)空，放下糾結(jié)，抽離繁瑣，讓一切壞心情得到治愈。多元文化交融的煙臺(tái)山，洋溢著浪漫與詩(shī)意。也正是這份獨(dú)特的氣質(zhì)，吸引著眾多的人群前去體驗(yàn)。

結(jié) 語(yǔ)

成功的街區(qū)商業(yè)，需根植于城市文化生態(tài)進(jìn)行更新與改造，打造獨(dú)具特色的“城市記憶”。而與屬地文化符號(hào)相結(jié)合，不僅能與消費(fèi)者建立更高的認(rèn)同感，還能以創(chuàng)新商業(yè)空間煥發(fā)文化生命力。

街區(qū)式商業(yè)擁有天然的開(kāi)放性和自由性，讓消費(fèi)者可以放松、減壓，品味休閑時(shí)光。而老街區(qū)的魅力又給予了消費(fèi)者最想獲得的體驗(yàn)感和沉浸感，如同穿越時(shí)空般，體味歷史與當(dāng)代的交融，同時(shí)街區(qū)中的煙火氣和文藝氣息，又接納多種圈層的消費(fèi)者，讓商業(yè)有了嶄新的活力與魅力。

文章來(lái)源：其美設(shè)計(jì)