央行下半年工作部署涉房內(nèi)容多：落實(shí)金融16條、降存量房貸利率

在中央、住建部以及北京、深圳、上海等一線城市相繼表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控后，中國人民銀行也對下半年的房地產(chǎn)工作做出重要部署。

據(jù)央行網(wǎng)站消息，8月1日，中國人民銀行（以下簡稱“央行”）、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。對于下半年的工作，在涉及房地產(chǎn)方面，會議指出支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，重點(diǎn)包括落實(shí)好“金融16條”、精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸、引導(dǎo)房貸利率和首付比下降、調(diào)整存量房貸利率。

“這是新任央行行長上任以來的一場重要會議，對于我們理解央行新的貨幣政策工具和新的政策支持方向具有重要作用。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次會議明確了下半年的6項(xiàng)主要工作，涉及貨幣政策總定調(diào)、外匯市場穩(wěn)定、房地產(chǎn)健康發(fā)展、金融風(fēng)險化解、金融國際合作、金融服務(wù)水平提升等內(nèi)容，其中房地產(chǎn)是唯一提及的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，說明金融部門對于房地產(chǎn)行業(yè)的大力支持。

落實(shí)好“金融16條”，
金融支持城中村改造

具體來看，在涉及房地產(chǎn)方面，此次會議指出，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，落實(shí)好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。

今年以來，央行在繼續(xù)落實(shí)“金融16條”政策方面，主要包括延長“金融16條”有關(guān)政策適用期限，支持民營房企發(fā)行債券；加大保交樓金融支持力度。

尤其是延長“金融16條”政策引起廣泛關(guān)注。7月10日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，其中對“金融16條”中涉及房企存量融資以及商業(yè)銀行發(fā)放的專項(xiàng)借款配套融資這兩條政策進(jìn)行延期。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，去年發(fā)布“金融16條”以后，專項(xiàng)借款配套融資落地效果不佳，一方面是保交樓融資缺口較大，但“融資安全回收、連本帶息回收”存在很大的不確定性；另一方面，則是“爆雷”房企、保交樓項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債復(fù)雜，金融機(jī)構(gòu)不敢、也不愿意給予融資。

如今，央行在下半年的工作部署中，再次強(qiáng)調(diào)落實(shí)好“金融16條”政策，有望從央行層面推動商業(yè)銀行加大對于房企融資的支持。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶指出，央行及國家外匯管理局提出落實(shí)好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，緩解企業(yè)流動性壓力。在房地產(chǎn)銷售未實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升之前，加大房企融資支持至關(guān)重要。

此外，縱觀金融對于房地產(chǎn)的支持中，除了常見的租賃住房、保障性住房外，城中村改造也赫然在列。

而城中村改造也是最近的熱點(diǎn)政策。7月21日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。7月28日，超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會議在北京召開。

如今，央行從金融端提出對于城中村改造的支持，無疑將加速這一工作的推動。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，央行首次提及對城中村改造的金融支持內(nèi)容，有助于引導(dǎo)后續(xù)各金融部門積極調(diào)整金融產(chǎn)品和服務(wù)中心，積極推動城中村改造工作。“城中村改造的金融支持也決定著各地的改造模式和改造進(jìn)度推進(jìn)。”曹晶晶如是說。

繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率
和首付比例下行

央行下半年的房地產(chǎn)工作安排中，還包括因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

下調(diào)房貸利率和降首付是降低居民購房門檻和購房成本的重要舉措。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年以來，全國已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%，根據(jù)監(jiān)測，7月重點(diǎn)城市首套平均房貸利率已降至3.9%，較2021年高點(diǎn)下調(diào)超150個基點(diǎn)，大幅降低了居民購房成本。

不過，曹晶晶表示，當(dāng)前仍有約20城的首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房貸利率仍采取5年期以上LPR加點(diǎn)，未來政策優(yōu)化空間較大。

此前，住建部會議對于房地產(chǎn)調(diào)控的三大內(nèi)容中，有兩條涉及首付、房貸利率的下降，包括進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、個人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策措施。

住建部會議后，北京、深圳、上海等一線城市雖然表態(tài)大力支持剛性和改善性住房需求，但截至目前仍未有具體政策出臺與落地。

如今，央行發(fā)聲支持更好滿足居民剛性和改善性住房需求，商業(yè)銀行有望在降房貸、降首付方面進(jìn)一步落實(shí)，各地在落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”方面也有望更加寬松。

指導(dǎo)商業(yè)銀行依法
有序調(diào)整存量房貸利率

值得關(guān)注的是，最近被提及較多的存量房貸利率下調(diào)也出現(xiàn)在央行的工作部署中。

央行會議指出，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

“隨著新購住房貸款利率的持續(xù)下調(diào)，與之形成對比，2022年以來，5年期以上LPR僅下調(diào)了45個基點(diǎn)，也就是說存量房貸利率隨LPR下調(diào)點(diǎn)數(shù)遠(yuǎn)小于新購房貸利率，因此造成存量房貸利率偏高，疊加去年理財(cái)收益下降，居民提前還款現(xiàn)象明顯。”曹晶晶表示，降低存量房貸利率有助于降低居民負(fù)擔(dān)，提升居民消費(fèi)意愿。

此前的7月14日，在國新辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾曾表示，按照市場化、法治化原則，人民銀行支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

但在后續(xù)，絕大部分商業(yè)銀行在存量房貸利率下調(diào)上并未有公開動作，僅有興業(yè)銀行試點(diǎn)推出存量按揭利率一年期的優(yōu)惠舉措，且只針對部分地區(qū)的部分客戶。

對于央行再次明確指出指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，曹晶晶認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來將有商業(yè)銀行逐步落地相關(guān)政策。對于商業(yè)銀行而言，居民住房貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，若有銀行開始降低存量房貸利率，或通過轉(zhuǎn)按揭方式爭取客戶，那么也將推動更多銀行采取相關(guān)舉措。

文章來源：新京報V房產(chǎn)