“城市更新”雖然是個新名詞，但疫情之后，各地“十四五規(guī)劃”真正開始落地執(zhí)行，對于大中型城市來說，這將成為城市發(fā)展的主題曲。
同時，城市更新也代表著一個新時代的來臨，多年來城市發(fā)展的既有模式，將被新的模式所替代。雖然這個替代過程是緩慢漸進的，但卻像是時代列車一樣滾滾向前、不可阻擋。
要想做好城市更新，絕非一日之功。即便只是在文字上講清楚，也不是一兩篇文章就能行的。筆者，作為正在從事這個工作方向的實踐者，同時秉持和君咨詢“努力建構中國管理理論”的理念，以文字方式，將所思所做記錄下來，與同路者相互探討。待時機合適時，整理匯集成書，與更多讀者研討。
城市更新，其實是城市發(fā)展的新模式。城市更新的核心，并不是簡單的老舊小區(qū)改造，而是城市動能的轉換、城市綜合品質的提升。就復雜度而言，以往的新區(qū)建設對比現(xiàn)在的城市更新，就像基礎數(shù)學與高等數(shù)學的差距。
因此，想要做好城市更新，首先是做好思維意識的轉變，這里梳理出思維轉變中最重要的四項，并結合具體案例和數(shù)據(jù)進行深入分析和探討。
第一，從為單一主體服務，轉變?yōu)槎嘣嬷黧w服務。
以往的城市建設，利益主體往往是單一的，或是某級政府或是政府的投資機構。因此，只要這個單一主體（甲方）滿意了，事情就能辦成。
而一旦進入了城市更新階段，就會發(fā)現(xiàn)，甲方與乙方都是復雜多元的。因為需要更新的區(qū)域往往屬于多個甲方，有的是省級單位、有的是區(qū)級國企，利益訴求更是不盡相同。但由于在一個區(qū)塊當中，必須整體調整更新，又不得不坐在一起，有所妥協(xié)才能達成一致。
例如，在北京朝陽區(qū)某老舊小區(qū)的城市更新項目中，在項目初期就涉及到了多個甲方單位：朝陽區(qū)政府、朝陽區(qū)國資委、北京市規(guī)劃局等。每個甲方單位都有自己獨特的利益訴求和需求，在項目推進過程中需要不斷協(xié)調溝通才能達成共識。
而真正的“甲方”，是已經(jīng)長久居住在這里的居民、商業(yè)機構，沒有他們的認可和支持，城市更新項目無法成功，甚至有時都無法開工。因此，在上述北京朝陽區(qū)老舊小區(qū)的城市更新項目中，在項目推進過程中還需要與居民代表進行溝通協(xié)商，并根據(jù)居民需求對項目方案進行調整。
再看看乙方。承擔實干責任的，有當?shù)鼗鶎诱块T、建設企業(yè)以及運營企業(yè)。這些機構和企業(yè)，各自的需求更是千差萬別。有的是希望是實現(xiàn)招商引資的政策目標，有的是需要實現(xiàn)企業(yè)多元化的產業(yè)發(fā)展目標，有的是實現(xiàn)一定的經(jīng)營收益。
面對這種復雜情況，不是某個甲方，就能拍板定案的，而是要協(xié)調多方的利益、時間節(jié)點，才能開始行動。這時，往往需要通過“第三方”智囊機構，梳理各方利益需求，找到破解難題之法。
第二，從狂飆突進，轉變?yōu)榍屣L徐來。
以往的城市新區(qū)建設項目，一旦確定下來，就會根據(jù)項目交付日期、倒排工期，然后一路狂飆突進。項目過程中，只要單一甲方滿意，就會一路通暢。
而城市更新項目，每個利益主體，都可能對項目的立項、規(guī)劃、開工、完工產生重大影響。且一旦某個利益主體出現(xiàn)變動，可能是對項目的思路改變，可能是機構內部的人士變動，都會造成項目的止步不前。而想要解決問題，也不可能是一紙文件、一個電話就能解決的。往往需要等待這個個主體的工作流程走完，才能松開剎車，再次啟動。
例如，在上海浦東新區(qū)某城市更新項目中，在項目推進過程中曾遇到過多次由于甲方單位內部人員變動導致項目暫停的情況。每次暫停都需要等待新任人員熟悉項目情況并重新審批方案才能繼續(xù)推進。
這時，對于城市更新中的任何一方來說，都只能靜靜等待流程完成。因此，就需要對此有有耐心、有應對，才能不被這種不斷出現(xiàn)的突發(fā)情況所困擾。這種預防以及應對策略，往往是由“第三方”智囊機構，根據(jù)現(xiàn)實情況及時做出應對和調整策略。
第三，從項目計劃，轉變?yōu)橄到y(tǒng)解決方案。
以往的城市新區(qū)建設，當項目立項之后，只需要按部就班的進行后續(xù)事項～“規(guī)劃—建設”，就可以看到成功的曙光。
而城市更新項目，是一個從規(guī)劃、到建設、再到運營的持續(xù)過程，并不只是一個新區(qū)或綜合體建成就萬事大吉了。項目建成只是其中一個步驟而已，要完成整個城市更新項目，需要的是一個完整、全面的系統(tǒng)解決方案。并且這個系統(tǒng)解決方案，會隨著項目進展情況隨時改動和升級。
例如，在深圳南山區(qū)某城市更新項目中，在項目初期制定了詳細的系統(tǒng)解決方案，并在項目推進過程中根據(jù)實際情況進行了多次調整和升級。
第四，從單個機構的游戲，轉變?yōu)樯鷳B(tài)系統(tǒng)中所有參與者的共謀。
以往的城市新區(qū)建設，建設參與者是以開發(fā)商為核心的一個串聯(lián)式組合，由于這個組合是長期合作的，甚至可以把這個組合看作是單個利益體。
而城市更新項目，從策劃到規(guī)劃、再到建設、交付以及運營，這些機構并不在一條主線上。他們是不同的主體，在不同階段、以不同形式，在項目中盡心竭力，自然形成的一個復合式的、融合發(fā)展的城市更新生態(tài)系統(tǒng)。
因此，不能簡單地要求某個機構必須全力投入、全時投入。而是要在最初就制定好游戲規(guī)則、獎懲機制，甚至是退出機制，以生態(tài)方式集結在一起，協(xié)同工作。
寫到這里，筆者心中不時想起過往這幾年，在城市更新項目的種種經(jīng)歷。上面的文字中，只是淺淺帶過，但是對于參與其中的人士來說，卻會是感慨萬千。或許有的讀者不太懂文字中的隱含內容，但是只要你投入到這個領域，其義自見。
總之，城市發(fā)展的演進，已經(jīng)進入了城市更新時代，大勢所趨。而想要做好城市更新工作，遠非用力即可，而是需要首先進行思維意識的轉變，才能拉開城市更新的新幕布。
城市更新的新發(fā)展階段：一切，從“更新”開始；一切，從“新思維”開始。
文章來源：和君新文旅
