事關(guān)城市更新！住建部發(fā)文明確城市更新底線五大要求

2023年7月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知（建科〔2023〕30號(hào)）》（以下簡(jiǎn)稱30號(hào)文），為復(fù)制推廣各地已形成的好經(jīng)驗(yàn)好做法，扎實(shí)有序推進(jìn)實(shí)施城市更新行動(dòng)，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平提供政策支持。同時(shí)，這也是繼住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知（建科〔2021〕63號(hào)）》（以下簡(jiǎn)稱63號(hào)文）兩年后，中央層級(jí)發(fā)布的第一個(gè)城市更新文件。

如果說(shuō)63號(hào)文是決策層對(duì)城市更新劃出了關(guān)鍵的底線，那么本次公布的30號(hào)文就是為城市更新框定了未來(lái)發(fā)展的空間。此外，從63號(hào)文到30號(hào)文發(fā)布的近兩年時(shí)間內(nèi)，住建部還公布了一系列值得關(guān)注的城市更新政策：

首先，2021年8月31日住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知（建科〔2021〕63號(hào)）》，為我國(guó)的城市更新劃出四條底線，對(duì)城市更新提出要求，并明確了如拆舊占比、拆建比、就地安置率、租金漲幅等具體指導(dǎo)數(shù)據(jù)。

（1）嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除。除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。提倡分類審慎處置既有建筑，推行小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造。倡導(dǎo)利用存量資源，鼓勵(lì)對(duì)既有建筑保留修繕加固，改善設(shè)施設(shè)備，提高安全性、適用性和節(jié)能水平。對(duì)擬拆除的建筑，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)評(píng)估論證，公開征求意見，嚴(yán)格履行報(bào)批程序。

（2）嚴(yán)格控制大規(guī)模增建。除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，不突破原有密度強(qiáng)度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比不應(yīng)大于2。在確保安全的前提下，允許適當(dāng)增加建筑面積用于住房成套化改造、建設(shè)保障性租賃住房、完善公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施等。鼓勵(lì)探索區(qū)域建設(shè)規(guī)模統(tǒng)籌，加強(qiáng)過(guò)密地區(qū)功能疏解，積極拓展公共空間、公園綠地，提高城市宜居度。

（3）嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷。不大規(guī)模、強(qiáng)制性搬遷居民，不改變社會(huì)結(jié)構(gòu)，不割斷人、地和文化的關(guān)系。要尊重居民安置意愿，鼓勵(lì)以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會(huì)結(jié)構(gòu)，城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目居民就地、就近安置率不宜低于50%。踐行美好環(huán)境與幸福生活共同締造理念，同步推動(dòng)城市更新與社區(qū)治理，鼓勵(lì)房屋所有者、使用人參與城市更新，共建共治共享美好家園。

（4）確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)。不短時(shí)間、大規(guī)模拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，防止出現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。注重穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設(shè)，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點(diǎn)群體租賃住房問(wèn)題，城市住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。

明確四條底線后，城市更新具體要怎么做？為此，2021年11月4日住建部發(fā)布《關(guān)于開展第一批城市更新試點(diǎn)工作的通知（建辦科函〔2021〕443號(hào)）》， 決定在21個(gè)城市（區(qū)）開展第一批城市更新試點(diǎn)工作，由各城市根據(jù)自己的稟賦去大膽探索適合自己的城市更新模式。這些試點(diǎn)城市涉及一線二線三線四線，有利于提取最為實(shí)用和準(zhǔn)確的試點(diǎn)成果。

2022年7月4日，住建部發(fā)布《關(guān)于開展2022年城市體檢工作的通知（建科〔2022〕54號(hào)》，選取31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的59座城市作為體檢樣本城市，開展2022年城市體檢工作，推動(dòng)建立“一年一體檢、五年一評(píng)估”的城市體檢評(píng)估制度。通過(guò)城市自體檢、第三方體檢和社會(huì)滿意度調(diào)查，摸清城市建設(shè)成效和問(wèn)題短板，為編制城市更新五年規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，合理確定城市更新年度目標(biāo)、任務(wù)和項(xiàng)目，制定出臺(tái)政策措施等工作提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)，城市體檢工作將為城市更新工作提供重要的支持。城市更新21個(gè)試點(diǎn)城市大部分也包括在城市體檢樣本城市范圍內(nèi)，也能夠?qū)Τ鞘懈略圏c(diǎn)起到有效的推動(dòng)作用。

2022年11月25日，城市更新試點(diǎn)一年后，住建部辦公廳下發(fā)《關(guān)于印發(fā)實(shí)施城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單（第一批）的通知(建辦科函〔2022〕393號(hào)）》，詳細(xì)總結(jié)了一年來(lái)各地城市更新的創(chuàng)新模式和措施。

2023年7月7日，住建部發(fā)布《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知（建科〔2023〕30號(hào)）》，加強(qiáng)對(duì)地方城市更新工作的指導(dǎo)，總結(jié)推廣城市更新實(shí)踐中形成的好經(jīng)驗(yàn)好做法，對(duì)進(jìn)一步做好城市更新工作提出具體要求。

《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知（建科〔2023〕30號(hào)）》全文：

按照黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的決策部署，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部組織試點(diǎn)城市先行先試，全國(guó)各地積極探索推進(jìn)，城市更新工作取得顯著進(jìn)展。為深入貫徹落實(shí)黨的二十大精神，復(fù)制推廣各地已形成的好經(jīng)驗(yàn)好做法，扎實(shí)有序推進(jìn)實(shí)施城市更新行動(dòng)，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

堅(jiān)持城市體檢先行

建立城市體檢機(jī)制，將城市體檢作為城市更新的前提。指導(dǎo)城市建立由城市政府主導(dǎo)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門牽頭組織、各相關(guān)部門共同參與的工作機(jī)制，統(tǒng)籌抓好城市體檢工作。堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，劃細(xì)城市體檢單元，從住房到小區(qū)、社區(qū)、街區(qū)、城區(qū)，查找群眾反映強(qiáng)烈的難點(diǎn)、堵點(diǎn)、痛點(diǎn)問(wèn)題。堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向，以產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居等為目標(biāo)，查找影響城市競(jìng)爭(zhēng)力、承載力和可持續(xù)發(fā)展的短板弱項(xiàng)。堅(jiān)持結(jié)果導(dǎo)向，把城市體檢發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題短板作為城市更新的重點(diǎn)，一體化推進(jìn)城市體檢和城市更新工作。

發(fā)揮城市更新規(guī)劃統(tǒng)籌作用

依據(jù)城市體檢結(jié)果，編制城市更新專項(xiàng)規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，結(jié)合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，系統(tǒng)謀劃城市更新工作目標(biāo)、重點(diǎn)任務(wù)和實(shí)施措施，劃定城市更新單元，建立項(xiàng)目庫(kù)，明確項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃安排。堅(jiān)持盡力而為、量力而行，統(tǒng)籌推動(dòng)既有建筑更新改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)、活力街區(qū)打造、城市生態(tài)修復(fù)、城市功能完善、基礎(chǔ)設(shè)施更新改造、城市生命線安全工程建設(shè)、歷史街區(qū)和歷史建筑保護(hù)傳承、城市數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等城市更新工作。

強(qiáng)化精細(xì)化城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)

將城市設(shè)計(jì)作為城市更新的重要手段，完善城市設(shè)計(jì)管理制度，明確對(duì)建筑、小區(qū)、社區(qū)、街區(qū)、城市不同尺度的設(shè)計(jì)要求，提出城市更新地塊建設(shè)改造的設(shè)計(jì)條件，組織編制城市更新重點(diǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，規(guī)范和引導(dǎo)城市更新項(xiàng)目實(shí)施。統(tǒng)籌建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)與質(zhì)量安全管理，在確保安全的前提下，探索優(yōu)化適用于存量更新改造的建設(shè)工程審批管理程序和技術(shù)措施，構(gòu)建建設(shè)工程設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、運(yùn)維全生命周期管理制度，提升城市安全韌性和精細(xì)化治理水平。

創(chuàng)新城市更新可持續(xù)實(shí)施模式

堅(jiān)持政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與，推動(dòng)轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式。加強(qiáng)存量資源統(tǒng)籌利用，鼓勵(lì)土地用途兼容、建筑功能混合，探索“主導(dǎo)功能、混合用地、大類為主、負(fù)面清單”更為靈活的存量用地利用方式和支持政策，建立房屋全生命周期安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。健全城市更新多元投融資機(jī)制，加大財(cái)政支持力度，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)前提下，提供合理信貸支持，創(chuàng)新市場(chǎng)化投融資模式，完善居民出資分擔(dān)機(jī)制，拓寬城市更新資金渠道。建立政府、企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人、群眾等多主體參與機(jī)制，鼓勵(lì)企業(yè)依法合規(guī)盤活閑置低效存量資產(chǎn)，支持社會(huì)力量參與，探索運(yùn)營(yíng)前置和全流程一體化推進(jìn)，將公眾參與貫穿于城市更新全過(guò)程，實(shí)現(xiàn)共建共治共享。鼓勵(lì)有立法權(quán)的地方出臺(tái)地方性法規(guī)，建立城市更新制度機(jī)制，完善土地、財(cái)政、投融資等政策體系，因地制宜制定或修訂地方標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

明確城市更新底線要求

堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，鼓勵(lì)小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造，防止大拆大建。加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承，不隨意改老地名，不破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意遷移、拆除歷史建筑和具有保護(hù)價(jià)值的老建筑，同時(shí)也要防止脫管失修、修而不用、長(zhǎng)期閑置。堅(jiān)持尊重自然、順應(yīng)自然、保護(hù)自然，不破壞地形地貌，不伐移老樹和有鄉(xiāng)土特點(diǎn)的現(xiàn)有樹木，不挖山填湖，不隨意改變或侵占河湖水系。堅(jiān)持統(tǒng)籌發(fā)展和安全，把安全發(fā)展理念貫穿城市更新工作各領(lǐng)域和全過(guò)程，加大城鎮(zhèn)危舊房屋改造和城市燃?xì)夤艿赖壤匣赂脑炝Χ?，確保城市生命線安全，堅(jiān)決守住安全底線。

各級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要切實(shí)履行城市更新工作牽頭部門職責(zé)，會(huì)同有關(guān)部門建立健全統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的組織機(jī)制，有序推進(jìn)城市更新工作。省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加強(qiáng)對(duì)市（縣）城市更新工作的督促指導(dǎo)，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)做法，研究破解難點(diǎn)問(wèn)題。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將加強(qiáng)工作指導(dǎo)和政策協(xié)調(diào)，及時(shí)總結(jié)可復(fù)制推廣的經(jīng)驗(yàn)，指導(dǎo)各地扎實(shí)推進(jìn)實(shí)施城市更新行動(dòng)。

結(jié)語(yǔ)

新階段的城市更新，應(yīng)樹立對(duì)城市更加正確、更加全面的認(rèn)知。新階段的城市更新，應(yīng)注重順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，尊重人民群眾意愿，以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑，樹立文化自信，保留城市記憶，創(chuàng)設(shè)可持續(xù)的生態(tài)建設(shè)方式，創(chuàng)建更宜居的城市生活環(huán)境。作為專業(yè)的文旅產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先的全程服務(wù)商，我們更需緊跟中央政策，確保城市更新項(xiàng)目順利實(shí)施，為城市更新建設(shè)項(xiàng)目落地實(shí)施提供合法合規(guī)的全流程規(guī)劃服務(wù)。

文章來(lái)源：巔峰智業(yè)