大量房企遇到困難,很多地產人失業,沒有失業的地產人正在焦慮和內卷。
從技術上分析這種現象,叫還沒有適應房地產業的變化。
房地產的母體—城市,正由城市化進入后城市化階段。
高速城市化的經驗太過沉淀,都是后城市化階段的思想負擔。
為什么到了后城市化階段
2023年的城市化率數據,是65%。
相對發達國家的80%+,怎么就算高了呢?
我個人看法,要從國情去看,中國的地區差異確實太大了:65%是個平均數。
1)能城市化率的地方,已經達到了80%+;
2)城市化數據很低的地方,因人口結構和經濟底色的問題,也沒有城市化的必要。
3)房價超過1萬的地方,城市對鄉村人口的吸引也不明顯了。
試想,如果城市化的能打遍天下,那么國家何必推行“鄉村振興”,這可也是國家大工程。
一句話概之,以人口和經濟高速增長的城市化階段,基本已經到了后期。
我們要迎接后城市化時代。
后城市化的房地產一些特點
高周轉/低利潤/求規模的地產模式,是建立在城市化的背景上的。
到了后城市化階段,房地產的基本特征非常明顯,市場已經顯露無疑:
1)改善>剛需;
目前市場不是無房戶在買房,而是有房子的人在換房。
連深圳這樣的地方,暢銷戶型并沒有像香港那樣越做越小,而是越來越大。原因很多,但基本原因是房價太高。
成都的新房市場火熱,基本上都是120㎡以上,售價3萬的,都是140-180㎡成為主流。二手房的交易量也很大,但都在2萬以下。
趨勢已經非常明顯。
2)深耕>分散
很多開發商已經從分散和下層的戰略調整了。深耕改善城市,成為好業績的基礎。
而在16年開始,下沉4-5線城市的開發商,錢還沒有回來呢。
根本原因,是之前對城市化誤判,沒看到“后城市化”。
3)利潤>規模
薄利多銷不是房地產應該有的戰略,利潤太薄,讓房企的基本面不穩:一個失敗樓盤的庫存,就占用了10個成功樓盤的利潤。
好地段求利潤,目前是“賓客兩歡”的事情。并且,求利潤的樓盤,銷售量都很大。
很多開發商發現了糧倉現象—80%的銷售額,是20%的樓盤創造的,而且這20%的利潤還不錯。
這是改善年代的基本特點。
4)定制式產品>復制性產品
產品線還存在。但要基于人群換代需求去定制,即一定程度結合當地市場/客群去研發;不再是以往那樣標準化去封裝。
我們為卓越集團研發的晴翠系,和龍湖今年大火的云河頌,值得研究一下。
還是產品線,但和之前復制式的產品線本質不同。
改善的需求是多元化的,所以要基于人群定制,而不能標準化復制。
5)創新>資本
以前是資本為王,資本的要求改造了房地產的規律。比如4/5/6。
將來是創新,生活方式/樓盤規劃和戶型/配置,都需要創新能力,且客戶愿意為這些創新付費。
否則,有錢也沒用,融資能力將變成負債包袱。城投公司要警醒。
資本也不要太任性,否則放出去的錢,你收不回來。論那些暴雷大房企債主此刻的后悔藥心情。
6)生活>房子
將來,必然是產品研發,生活空間運營,商業和服務能力的綜合能力。
后城市化年代,城市無法建造更多的房子,人們也不需要那么多房子。但是想要換房的人,需要以房子為中心,建造更好的生活。
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最后,給那些失業和害怕失業的同仁們一句話:
目前工作所遇到一切困難的根源,是不適應后城市化階段的要求。
文章來源:觀念研究院