中央經濟工作會議將于12月15日召開，據消息稱，會上將釋放出更多支持房地產市場發展的信號。
報道援引知情人士稱，這一部署明年經濟工作的重要會議計劃于12月15日召開，基于當前房地產市場去杠桿成效和實際情況，“房住不炒”的緊迫性或相應淡化。
報道還稱，全力扭轉房地產下滑態勢，盡快恢復房地產市場正常運行將被監管當局放在更重要的位置。在本次會議上可能會明確，中國持續多年的房地產市場去杠桿完成階段性目標，下一階段的重點是支持居民合理購房需求。
不管消息真假，可以確定的就是房地產行業的全面救市已刻不容緩，中央經濟工作會議對房地產的定調也讓人充滿期待。
今年樓市的救市強度
可謂史無前例
近段時間，官方對樓市可謂是發布密集輸血政策，先是金融16條，又是撒萬億救房企，緊接著涉房類企業再融資和重組上市終于開口子了。
這幾大利好疊加，相信房企終于可以大口呼氣了，也被稱為史詩級的救市利好。
但主要原因是之前遭遇的打壓也是史無前例：3條紅線的強力壓制，3年疫情對購買力的摧殘，國際大環境的變化等。雖然經濟增速下滑以及人口出生率下降的趨勢一直在預期之中，多種利空因素的疊加打擊也對導致了史無前例的破壞性。
所以，從國家持續不斷的救市動作來看，對于國民經濟支柱產業力挽狂瀾，各種大力刺激也是應該的。
日前召開的政治局會議，6年以來首次不提“房住不炒”，是一個重大轉折點，信號明確。政治局會議歷來是作為定調明年經濟工作的重要會議。
自2016年以來，中央經濟工作會議一貫強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。
專家預計，本周(12月15日）召開的中央經濟工作會議，將繼續刺激樓市。會議將釋放更多支持房地產市場發展的信號。知情人士表示，近期高層可能會明確房地產市場去杠桿完成階段性目標，下一階段的重點是支持居民合理購房需求。
從貨幣政策方面，年內的LPR（貸款市場報價利率）已經幾次下調。不過對于老的房貸客戶來說，需要2023年1月才能享受到今年的降息好處。
12月9日上午，國家統計局公布了11月份的CPI（居民消費價格），11月回落到了1.6%，為連續第二個月大幅下降。1.6%的漲幅，創出了8個月以來的新低。
專家預計，在這種情況下，LPR降息的可能性顯著增加了。12月5日剛剛實施了降準，增加了貨幣供應量，這會帶動市場利率走低。因此，春節前大概率還會降息。
雖然多重利好不斷加碼刺激，也有業內人士認為，樓市也很難回到過去的輝煌時期了。
明年上半年樓市可能會有一波小陽春，然后就開始分化，潛力不佳的再次掉頭向下。從以往20年情況看，政策放松，是從三線、二線、一線逐步放開；而房價上漲，是從一線、二線、三線依次開始。未來也依然是這樣的復蘇順序。
哪些爆雷房企能夠獲救
房企融資的“三支箭”落地后，國央企開發商與未爆雷的優質民營房企在債券、銀行信貸、股權（上市公司）融資、內保外貸方面都獲得了市場相關方充分的支持，但已爆雷的民營房企絕大多數都被排除在外。
對此，很多同行都問已爆雷的民營房企里面，哪些可以被救起來？
據分析稱，對于已暴雷的民營房企里面，若手上還有優質資產（可盤活并實現現金回流）的，積極自救（拒絕躺平、擺爛）的，對投資人負責任的（包括債務展期或重組情形），善待員工和供應商的，有以上表現房企大概率是能被救起來的。
例如，據一勺言報道，前幾天，融創集團開會開到凌晨三點，孫宏斌在會上非常樂觀，要求明年6月30日恢復正常經營。
他在會議強調，絕不躺平，要積極擁抱政策，抓住機遇。理由是，「融創有優質資產，團隊有韌性，可以打贏翻身仗。」
不久前，融創剛完成一筆股權融資。據工商信息顯示，11月28日，融創中國將其持有的泛海國際建設89.7%股權，轉讓給了中信信托及蕪湖華融資本創譽投資中心，持股比例分別為64.7%、25%，融創的持股則降到了10.3%。
這次中信系將會為融創帶來120億元資金。
除了融創，很多出險房企都在積極自救，也取得了不錯進展。那么，出險房企的自救情況到底如何，能為行業帶來哪些經驗？未來有哪些房企會復活？
出險房企積極自救
這兩年行業暴雷頻發，有些暴雷房企干脆躺平，有些暴雷房企則積極自救。目前來看，積極自救的出險房企，在兩個層面上迎來了比較重要的轉機。
一、項目層面，保交付下獲得融資支持，有望盤活項目
為了穩市場，修復購房客戶信心，針對保交付，國家推出了不少支持措施。
目前來看，對于出險房企而言，引入增量資金盤活項目是當下最好的自救路徑。只有把旗下項目盤活，才有可能獲得更多經營性現金流，緩解流動性壓力，而項目盤活后，有利于修復市場信心，促進項目去化，最終形成經營良性循環。
一方面，積極申請保交付專項借款。
11月3日，泰禾集團官方微信號發布消息稱，截至10月末，泰禾集團多個項目累計獲批紓困資金超過9億元，正在申請中、將有望獲得的增量資金共計約7.5億元。
從紓困形式來看，泰禾集團多地項目獲得支持的模式主要有四種。第一種是地方政府主導成立專項紓困基金，項目以有效資產做擔保等形式申請政府紓困資金專項借款；第二種是項目申請政策性銀行專項借款；第三種是政府將公司項目列入保交房名單，提供重點支持協調管控等；第四種則是地方政府調集專項資金組織官方團購，幫助項目快速回籠現金。
另一方面，與AMC機構談判合作，引入增量融資。
目前來看，房企與AMC機構合作主要有兩類：
一是增量化解存量。也就是金融機構原本就已經有資金投入的項目，為了自救，重新投入資金去把項目盤活。這類比較常見。
二是AMC收購項目股權，注入資金盤活項目。
融創董家渡項目就采取了這種方式來盤活。
11月28日，工商信息顯示，融創中國將其持有的泛海國際建設89.7%股權，轉讓給了中信信托及蕪湖華融資本創譽投資中心，持股比例分別為64.7%、25%，融創的持股則降到了10.3%。
這種合作模式并非項目出售，而是股權融資合作，核心還是為了對項目注資。新增融資總量達到120億元，項目操盤方仍然是融創，而且也會保留融創品牌，華融行使監管職能。
后期退出時，AMC和銀行的融資享有優先權，融創股權劣后并在融資全部償還后回購股權。
這種合作形式，能更好將項目和集團做風險隔離，保證資金能用于項目持續開發。而隨著增量資金進入，項目就能盤活，恢復正常經營，對后續還債也有好處。
而旗下項目盤活后，多余的錢就能回流到集團，緩解集團流動性壓力。尤其隨著市場銷售端逐步修復，筑底回升，出險房企不排除在機構、債權人的支持下，逐步走出困境，恢復正常經營。
二、集團層面，積極推動債務重組，減緩流動性壓力
除了從項目層面積極爭取資金支持，在集團層面，不少出險房企也在積極推動債務重組。目前來看，富力算比較成功的
11月10日，富力地產宣布，其8筆境內債、合計金額135億元人民幣已全部展期成功。展期后，8筆公司債券的加權平均到期期限從約4個月延長至3年以上。
而早在7月份，富力完成了全部10只美元票據整體展期3-4年，金額合計49.43億美元（約合人民幣332.37億元）。
富力能順利完成境內外債券展期，讓很多民營房企看到了希望，也能為其他出險房企帶來很大的借鑒意義。
當然，富力之所以能完成境內外債券展期，一方面在于他們的資產都非常優質，另一方面，富力在展期方案中都有增信保障舉措，一定程度上能穩定投資人信心。
12月3日，華夏幸福發布了美元債重組進度公告稱，截至目前持有境外美元債券本金總額83.64%的持有人已簽署境外《重組支持協議》，其中持有原始債券本金13.15億美元持有人選擇將其債權中的部分份額通過以股抵債受償。
也就是說，84%的本金持有人支持重組方案，而其中27%的本金持有人愿意接受以股抵債。
27%的本金持有人愿意接受以股抵債，指的是“幸福精選”平臺的股權。“幸福精選”主要指華夏幸福的物業管理平臺，包括幸福基業、深圳伙伴、蘇州火炬三家公司。
除了積極推動債務重組，不少房企也通過引入戰投等其他方式進行自救。
中信建投：房地產行業有望獲得新生
昨日，中信建投發布最新研報表示，伴隨金融政策支持房地產持續加碼，房企信用風險將在2023年逐步緩釋。2023年竣工將率先復蘇，銷售有望于四季度迎來拐點。
中信建投表示，房地產行業將進入減量高質量發展時代，績優龍頭與運營專家成最大贏家。房企將更加重視經營型業務帶來的穩定現金流。租賃住房作為新發展模式的重要一環，也將得到快速發展。
此外，隨著疫情封控進入新階段，認為商業地產有望復蘇，物業在母公司風險緩解和疫情得到控制后，也將迎來盈利與估值的雙修復。
展望2023年，中信建投認為，行業將從信用風險緩釋逐步走向銷售復蘇，有望獲得新生。
文章來源：房地產導刊
