小城市“造夢”，同樣離不開商業的加持。
當中國城市極化趨勢漸顯之際，以商業造“城市生活夢”，開始成為縣城“留人”、促發展的必選項。
國務院印發的《扎實穩住經濟一攬子政策措施》提到，2022年，中央財政在服務業發展資金中安排約25億元支持加快農產品供應鏈體系建設，安排約38億元支持實施縣域商業建設行動。
政策利好之下，小城市商業潛力的挖掘刻不容緩。事實上，一些知名商業地產企業如萬達、世茂、恒太等，很早便深入縣城，于下沉市場中探索新的增長引擎。
隨之而來的縣域商業綜合體，確實滿足了小鎮青年們對品質生活方式的渴望。然而，與成熟的大城市商業體系相比，縣域商業尤其是位處落后縣域的商業體，仍面臨著諸多難題與挑戰，迫切需要新的解題思路。
縣域商業的多重困局
龐大的消費市場，疊加政策利好，小縣城宛如一個巨大的磁場，吸引著商業地產開發商與品牌商不斷入局。
與此同時，小縣城消費層級低、知名連鎖品牌下沉市場滲透率低、高消費人群涌向大城市等，嚴重阻礙了縣域商業快速前進的步伐，加上一些商業項目或爛尾停工，或開業不斷延期，或空置率不斷上升，經營虧損，導致優質購物中心極度匱乏。
可以說，縣域商業的現狀不容樂觀。
這其中，一些物業由于運營商不重視、不專業、產權分散、資金等問題，陷入“開業難”、“經營難”的困境，成了縣城商業健康、有序發展的最大阻力。
據《2022中國商辦資產發展白皮書》顯示，2021年，我國商業營業用房新開工面積1.29億平方米，同比大減28%，竣工面積0.61億平，同比大減30%。
統計數據則顯示，2022上半年，因為多地反復的疫情影響，購物中心開業深受影響，今年前5月全國購物中心平均開業率較疫情前下降近30%，延期開業情況日益嚴重，5月當月延期開業率超70%，不乏頭部企業旗下項目延期開業。
究其原因，在于整體環境稍顯低迷下，主導商業地產的政府、開發商、運營商出現了問題。
不少物業前期缺乏專業性規劃控制引導，運營過程中又未全面考慮長期利益，導致持續經營困難。
這同時意味著，政府、開發商、運營商需三位一體、協同驅動，以長遠利益為出發點，以專業運營能力為“利器”，方能促進城市商業的健康發展。
而達成這一目標，實現多重難題迎刃而解的前提，莫過于專業運營團隊的鼎力相助。
縣域商業有了新的解題思路
正如上文所述，專業的運營商是破解困局的關鍵，不僅能夠為商業項目的開發、運營難題提供相應的解題思路，某種程度上還決定一個項目能夠良性循環和投資回報率的問題，甚至決定一個城市的商業格局。
這一點，諸多項目已經有了成果顯著的實踐：萬象匯落地星沙，為所在縣城帶來首個現代意義的一站式購物中心；長沙保利廣場、長沙松雅湖吾悅廣場、長沙百聯奧特萊斯廣場入市后，書寫了體驗式商業在中小城市的興盛；中茂城的開業，則將集購物中心、商業街、寫字樓、酒店及公寓的商業綜合體帶到縣城內，提升當地的商業能級。
同樣具備這一實力的，還有自成立便深耕于中小城市的恒太商業。
多年的積淀，造就了恒太商業定制化商業、集團化運作的核心競爭力及一套獨特的商業打法。這一核心競爭力能夠保障項目持續良性運營，并在持續運營的前提下保障利潤最大化，為陷入困局的業主方解決燃眉之急。獨特的商業打法，則為整個城市商業帶來活力，為當地居民創造美好生活。
核心競爭力，保障項目持續良性運營
中小城市購物中心大多位于城市的核心商圈，但地段很好的物業，也會因為專業能力無法維持項目的良性運營，尤其是疫情加劇了資金鏈斷裂、品牌掉鋪等現象，亟需專業團隊介入。
恒太商業之所以能夠幫助這類項目解決難題，關鍵在于具備兩大核心能力：定制化商業與集團化運作。
首先是定制化商業方面，能夠針對城市基本面、項目所在地、目標消費者、在地文化、商圈和競爭對手、業主訴求等方面進行分析，尋找相應的市場機會點，以適配不同城市對于商業的需求。
同時，企業具備“多元產品線”思維，能夠適配存量市場下各類非標商業產品的新特點，以自身的獨特標簽與其他項目形成明顯差異化，進而實現商業項目的價值最大化。
集團化運作方面，通過集團12個中心部門，聯同6大業務中心賦能與管控全國門店，以強大的后臺支撐前臺；通過解構區域商業資源、品牌資源，在區域內形成各門店協同發展。
項目分類階段性打法，全方位解決縣域商業難題
打造不同定位的商業項目，只是定制化的一面。另一面，針對籌備期、調改期、營運期等不同時期的商業項目，要有不同的商業打法應對。
籌備期打法：全方位管控，保障節點
對于籌備期項目而言，能夠如期開業，無疑是該項目獲得市場好評的第一步。現實中，小城市中的商業項目延期開業，卻成了一種常態。
對此，恒太商業建立了標準系統化管控，通過招商、工程雙輪驅動，保障各個節點的順利進行，確保項目如期、高品質開業。
以今年6月26日開業的河南固始恒太太平洋為例，由于疫情原因，項目籌開過程中不得不面對“裝修了一半停工不能施工”、“品牌商現場考察被隔離”、“員工招商出不了城”、“總部出差固始被遣返”等種種問題。
對此，項目在不違反防疫政策的前提下，系統化管控，嚴格保障節點，盡一切辦法約談客戶、跟進裝修、招聘員工，最終取得了“招商簽約率98.3%，開業率95.1%”的成果。
固始唯一全業態的購物中心、超50%品牌首駐固始，重新定義了固始的生活方式和消費模式，滿足了固始人對于城市級購物中心的向往，開啟固始商業新時代。
此外，結合當地政府發放的消費券活動，政企協同促進當地消費信心的恢復。
調改期打法：穩場+招調，突破預期
改造升級，幾乎是每一個存量商業的必經之路，對于體量較小，競爭環境激烈的商業項目而言，更是不小的考驗。
在此方面，恒太商業有著自己的解題思路：通過全面盤點、團隊優化、營運+調改、落地活動等，突破預期目標。
開業不到一年掉鋪率超警戒線的長興恒太九匯城，便是在被恒太商業接管后，達成快速穩場，得到明顯提升。
據悉，恒太商業接管該項目后，調集了全國各類招商資源填空鋪。基于對當地消費者需求的分析，以“首店經濟”、“生活方式”、“兒童親子”以及“新能源”為關鍵詞，主動招調100余個品牌，招調面積近40%，實現扭虧為盈。
其中，收益同比提升300%，客流同比提升20%，銷售同比提升24%。
考慮到縣域商業在首店經濟上的相對缺失，及當地消費者在此方面的渴求，項目引進了長興首家華為MSC首店及自創首店，引領當地消費升級。
成長期打法：打樣項目管理創新
對于進入營運期的項目而言，通過改造升級實現項目價值持續提升只是第一步。在改造過程中開創新玩法，為項目調改提供模板，則是企業的重要目標。
立足于為行業解決現實問題的恒太商業，以實際行動建立了創新試點，打造人才培育基地，為全國其他門店提供實訓帶教基地。
這一地級市標桿之作便是位于江西的新余恒太城。
開業三年多的時間里，隨著新余市年輕家庭客群比例的攀升和新中產消費力的崛起，新余恒太城對核心客群進行二次細分，從品牌業態升級、營銷多元創新、會員服務優化三方面進行精細調改：
通過打造首店品牌矩陣、匹配全年齡客群的不同需求、加大生活服務業態等，實現銷售與租金雙贏；頻繁造節，以多元創新營銷增強顧客黏性；結合線上平臺“恒太薈”，持續提供專屬權益和服務。
三年時間，新余恒太城累計調整170余個品牌，保持年更替 30%左右的速度，達成銷售復合增長率 12% ，日均客流同比提升 52%，完成了從家庭消費向品質時尚的定位升級。
結 語
小城市，大未來，縣域商業毋庸置疑是充滿潛力的。
而在通往都市夢的過程中，縣域商業良莠不齊，唯有時刻把握新消費趨勢、具備相應實力的專業運營商，能夠使其從困局中掙脫出來，并逐漸趨向精細化、個性化。
于尚未開出或經營不善的縣域商業而言，尋找商業理念同頻的運營商，合理兼顧短期利益與長期利益，也是打造優質商業項目的重要一環。這給予了以恒太商業為代表的商業地產運營商彰顯實力的機會。
透過恒太商業運營的縣域商業項目不難看出，一個優秀的運營商，不僅能夠為業主方解決“拿不到地”、“沒有錢開發”、“開業開不出來”、“項目資金無法平衡”等難題，更能為一座城市的生活帶來改變，通過滿足縣域消費者對于美的向往，刺激城市商業不斷向上生長。
文章來源：商業地產頭條
