商業地產平面動線規劃建議要點2.0

商業地產之中的動線，尤其是商業綜合體動線是商業中人、車、貨所行進的路線，即：將人、車、貨所行進路線分解成為一個個節點（腳步），并以行動者的視角將所見的場景進行模擬演示，所得出的最佳應用場景。

而動線的根本意義，在于可以使得銷售和效率提升并對場地相關聯人的行為進行引導，是另一種潤物細無聲的潛在影響模式。

嚴格來說，對于商業綜合體動線的劃分，按照使用者來區分，可以劃為客流動線、車流動線、貨物動線、消防動線。如果按照應用朝向來區分，可以劃分為內部動線與外部動線。如果按照設計形態來說，可以劃為平面動線、復式動線。

鑒于篇幅問題，本文在此主要是以商業綜合體項目中的平面客流動線作為主要介紹方向，僅供大家參考了解。

 

一、平面動線客流

通常來說，店鋪使用者的銷售業績是與經過店鋪門口的人流數量形成正比的，所以無論是在任何類型的商業地產形態下，一定都是對于如何使得消費客群更多的經過店鋪門前才是最值得關注的事項，盡可能的讓消費者經過店鋪門口以促成交易機會。

簡圖示意：黃色部分即客流動線，以便對所有商鋪進行展示。

所以對于平面內客流動線設置應當是將可供消費者看到的店面，盡可能的設于步行交通量最大的動線上，并使該動線集中于某些通路，并形成閉環回路。

 

（一）動線設計中應避免消費者重復行進，在一遍的行走之中就能夠有效、充分的對所有商鋪進行了觀測。所以如果想達到此效率最高的效果，最好的方式就是環形組織模式。諸位可以回顧，多數教委成功的商業綜合體中，多數是以環形組織來建設的。但為了最大限度對消費者視角進行展示，所以商業綜合體之內的往往會設置中庭。這樣不但兼顧了采光與美觀，更增加了其他層店鋪被觀察到的機會。同時還可以通過增加的的中庭，有效分割，迫使客流行動降速，更多的使得消費者有效停留以促成交易機會。

但實踐之中，由于很多企業獲取的土地面積過大，加之為不浪費容積率以及盡可能獲得建筑物抵押款項。很多開發商采用了大面積的建設模式，使得無法形成閉環回路。這樣的情形下就會造成很多店鋪沒有充分的展示位，更沒有辦法獲得相應的客流量。

（二） 動線設計首先應當考慮的因素是人。只有將商戶和消費者的實際情況進行考慮，才能夠設計出好的動線。

1、視覺巡視路徑。通常情況下，人的視線習慣由左至右，由上至下，由前往后，由中心向四周運動，這一運動規律主要是受書寫閱讀習慣影響而形成的，所以視區的順位多是左上、右上、左下、右下。人眼的視線水平移動比垂直移動快，眼球上下運動比左右運動容易產生疲勞，所以在動線設計中應當充分利用此原則，盡可能的對于平面中的正門首位置進行引導，亦或上下原則，用頭頂燈光及腳下導視誘使人們按照設計者期望的路線行進。

2、必須要考慮商戶承租人的價值最大化，所以平面客流動線應對于商戶店鋪進行價值最大化，盡可能的對內不同區域和位置上商鋪價值進行平衡，使綜合體項目商鋪的價值均等，避免造成商業死角，要使客流動線上的商戶都獲得有效且充足的客流量以保障收益。

 

二、 動線的設計取決于綜合體項目的整體形態

很多商業綜合體，往往是為了考慮項目的寫字樓、酒店或公寓類產品，往往在建設中采用大量柱網結構。為了能夠對樓體獲得更強的荷載，不得不在下部的商業購物中心中設置更多的立柱，所以導致了很多商業零售面積使用受限。然而這不是本文重點，重點是在于選擇什么樣的動線合適。

（一） 動線選擇的影響因素

1、商業綜合體的選址、基地的形態。

2、基地的規劃指標。

3、周邊道路交通。

（二）適合的動線

水平動線設計模式基本可歸納為線形、環形、風車形，由這三種基本形式可以衍生出多種建筑平面。

（三） 合適的動線是提升商鋪價值的重要手段

1、對商業價值的預估，優秀的動線可以使得商業價值提升，能夠獲得支付租金的的承租人的認可。

2、對項目盈收能力預判，有了優秀的動線，可以造成場地旺場的良性循環，使得商戶承租人能夠有效對項目經營前景進行預估。

3、對項目建筑布局的調整規劃，優秀的動線對項目的行動路線進行引導。

4、對風險點預判，是否有好的動線，經驗豐富的商戶承租方只要實際走場后就能進行判斷，這對于未來經營狀況可以有效預判，知道是否會存在經營風險，并以此指導或影響合同簽署的談判決心。

三、建議要點

（一） 充分考慮客流的導向因素

無論是承租人、使用者或者投資者在評析商業體內部交通的好壞時，一般主要是從垂直交通和平面動線兩個方向來考慮的。尤其是平面動線可以使消費者沿著商家事先設計好的交通流線進行消費。比如著名的宜家動線，國內無出其右。

（二）細節要點

1、平面動線設計均應充分考慮人體的承受能力，這主要是分為兩個方面，一是一般成人的步行距離在400米以內是尚可忍受的，超出這個距離就會存在不適。二是人體如果超出90分鐘時長的長期行走，也會存在疲勞感。所以動線應充分考慮在一定距離內設置休息點，以便于延長顧客的舒適度，并在該休息點盡可能設置交易區，無論是餐飲或是休閑，均能促成交易機會。

2、平面動線設計時對于在兩側均有店鋪的主動線寬度為8~10m左右，次通道動線為4~6m為佳。太寬或者太窄不利于人體視覺的延伸，會存在盲區。

3、應充分考慮消費者的行為習慣，比如上行電梯的后部往往存在實現死角，極易對商戶造成死鋪。所以對于該地帶應充分重視，盡可能預留目的性較強業態以保障盈收，如餐飲、診所、教育機構等。

4、平面動線應充分利用好燈光引導。下圖是我在上海國金中心的電梯口拍攝，紅圈位置是電梯下行口，黃圈是貼進墻壁的位置。這是利用光照的陰暗色差提示消費者注意環境變化進而警示安全，同時可以令消費者注意到墻壁上POP展示。該設計精妙絕倫，充分利用了燈光變幻來引導消費者的目的。

（三）其他

1、很多項目在設計中，對于主力店帶客作用過度夸大，一昧強調對主力店的強化，這其實很容易消費者在主力店影響下產生疲勞，形成逆反。同時，在運營后期造成了主力店的強勢地位，項目難以調整，這也是需要警覺的。

2、動線的設計理念，其實在處理曲和直、寬和窄的問題。需要考慮的不僅僅是效益，更要從消費客群的角度來思考如何令其產生愉悅感，并長時間逗留。因為交易并非僅僅是實務，還可以消費時間服務。

四、結語

本文是我從業十多年來對于商業平面動線的點淺見，多是在實踐經驗中去總結與歸納的內容，所以僅供諸位參考。本文僅僅所敘述的是平面動線而非立體動線，因此不應單線考量，仍然要去對立體形態、空間結構等諸多因素進行多維研究。誠然，本人并非建筑設計空間規劃等專業出身，卻經歷過多個項目的籌備與運營。更多的認知來自于商戶與消費客群的吐槽和意見，而開發方往往對動線設計存在盲點與缺失，有著大量無效規劃和面積浪費，殊為可惜。如果能夠改進或優化，所獲得收益一定能幫助到更多企業與項目。

商業地產是一門多維度的綜合應用型行業，是能夠帶給人們歡樂與希望的地方，而不是簡簡單單的蓋房子和賣房子。所以期盼更多的企業能夠認真對待商業地產，以實踐應用為根本，最終使得大家均能夠獲得相應的需求。限于水平有限，以上內容還請大家多多批評指正。