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行業(yè)新聞

黑鐵時(shí)代,房地產(chǎn)進(jìn)軍養(yǎng)老行業(yè)的三塊敲門磚

來源:南方房地產(chǎn)雜志       作者:南方房地產(chǎn)雜志       時(shí)間:2022-04-11


近日,三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全面加強(qiáng)老年健康服務(wù)工作的通知》(下稱“通知”)。“通知”在關(guān)于“做好老年健康服務(wù)”部分做了詳細(xì)的規(guī)范要求,提出從增強(qiáng)老年健康服務(wù)意識(shí)、做好老年健康服務(wù)、強(qiáng)化老年健康服務(wù)的組織保障三個(gè)方面做好老年健康服務(wù)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2019年60歲以上的人口達(dá)到2.54億,同比2018年增長1.65%,占總?cè)丝诒戎貫?8.1%。根據(jù)國際上老年化標(biāo)準(zhǔn):60歲以上人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%或65歲以上人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到7%,中國早已經(jīng)步入老年社會(huì)已是事實(shí)。

人口老齡化是我國今后相當(dāng)長一個(gè)時(shí)期的基本國情,因此,健康服務(wù)需求是老年人最急迫、最突出的需求,促進(jìn)健康老齡化是積極應(yīng)對人口老齡化的長久之計(jì)。

養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于發(fā)育期

近年來,我國對養(yǎng)老問題日益重視。黨的“十八大”報(bào)告提出,“要積極應(yīng)對人口老齡化,大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)。”新時(shí)期,中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃以及社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃兩大老年事業(yè)規(guī)劃相繼出臺(tái)。各地政府也紛紛出臺(tái)相應(yīng)的養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展規(guī)劃,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量不斷增加,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)補(bǔ)貼和運(yùn)行補(bǔ)貼政策陸續(xù)出臺(tái)。

但現(xiàn)階段我國的養(yǎng)老市場發(fā)育并不成熟,目前,我國仍處于積極應(yīng)對人口老齡化的戰(zhàn)略機(jī)遇期,雖然已經(jīng)開始出現(xiàn)老年專項(xiàng)市場,但目前市場對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求量并不大,加上養(yǎng)老人群的收入水平普遍不高以及養(yǎng)老消費(fèi)理念較為落后,這些原因致使養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于發(fā)育期。

目前養(yǎng)老地產(chǎn)主要以四種模式為主

近兩年,房地產(chǎn)行業(yè)市場陷入了“低迷”,走進(jìn)了“黑鐵時(shí)代”,寒冬悄然而至。房地產(chǎn)這時(shí)候進(jìn)軍養(yǎng)老市場是否能成為“涅槃重生”的一戰(zhàn)呢?

“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的復(fù)合地產(chǎn)即為養(yǎng)老地產(chǎn),這種模式是將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造老年消費(fèi)生活方式密切結(jié)合,將房地產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合,從而將養(yǎng)老養(yǎng)生的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的整個(gè)流程中,為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價(jià)值的復(fù)合性的老年人居生活,它既是養(yǎng)老地產(chǎn)的一部分,又是地產(chǎn)發(fā)展形態(tài)的新突破。

養(yǎng)老地產(chǎn)的這一典型特征決定了其開發(fā)模式的多樣化,但在目前,主要以嵌入式開發(fā)、酒店式開發(fā)、鄉(xiāng)村式開發(fā)和復(fù)合式開發(fā)四種模式為主。

●嵌入式開發(fā)模式

嵌入式開發(fā)是指開發(fā)投資企業(yè)借助周邊的環(huán)境與生態(tài)資源,在新建的大型住宅項(xiàng)目劃分出部分地塊作為養(yǎng)老組團(tuán)進(jìn)行建設(shè),為其提供配套設(shè)施和相關(guān)服務(wù)內(nèi)容(如養(yǎng)老公寓的適老化設(shè)計(jì)以及提供醫(yī)療護(hù)理、文體娛樂、精神慰藉等相關(guān)養(yǎng)老服務(wù)),以此概念吸引購房者或投資者。

●酒店式開發(fā)模式

酒店式養(yǎng)老地產(chǎn)是在酒店先前發(fā)展的業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上,以酒店資源作為載體、引入養(yǎng)老行業(yè)所需配備的服務(wù)體系,從而形成一種新型的復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式。

此種模式集養(yǎng)老、酒店、護(hù)理、服務(wù)等多種業(yè)態(tài)的適老功能,在長期為住戶提供居住環(huán)境的基礎(chǔ)上,支持醫(yī)療保健、購物餐飲、文體娛樂、物業(yè)管理等綜合性服務(wù)。

●鄉(xiāng)村式開發(fā)模式

鄉(xiāng)村式養(yǎng)老主要由開發(fā)商和相關(guān)政府進(jìn)行合作開發(fā),他通過利用鄉(xiāng)村的自然景觀資源及人文資旅游源結(jié)合養(yǎng)老服務(wù)進(jìn)行整合開發(fā)。

此外,基于養(yǎng)老項(xiàng)目的對于環(huán)境品質(zhì)的需求,開發(fā)商還需對村莊環(huán)境進(jìn)行綜合整治,建設(shè)醫(yī)療服務(wù)、文體娛樂等一系列配套設(shè)施,同時(shí)開公共發(fā)景觀空間提供服務(wù)。

●復(fù)合式開發(fā)模式

復(fù)合式養(yǎng)老地產(chǎn)通常以養(yǎng)生樂活為導(dǎo)向、相關(guān)配套與延伸產(chǎn)業(yè)作為支撐,為實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老需求,以高度集合的土地資源和專業(yè)化服務(wù)而形成的一個(gè)多功能的聚集區(qū)。

另外,萬科是我國地產(chǎn)商中涉及養(yǎng)老地產(chǎn)最早的企業(yè)之一,從萬科北京養(yǎng)老項(xiàng)目中可總結(jié)幾個(gè)未來地產(chǎn)商涉足養(yǎng)老的模式趨勢:

●“公建民營”將成為主流

目前市面上養(yǎng)老產(chǎn)品的普遍存在地產(chǎn)屬性較強(qiáng)的問題,“養(yǎng)老”只是地產(chǎn)的賣點(diǎn)而非核心價(jià)值,這與養(yǎng)老地產(chǎn)是為了提供優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老項(xiàng)目這一初心所背道而馳,因此“公建民營”會(huì)應(yīng)運(yùn)而成主流。“公建民營”的模式使開發(fā)商將關(guān)注點(diǎn)投放在產(chǎn)品本身的打造和運(yùn)營上,因此其實(shí)對開發(fā)商本身的產(chǎn)品力要求更高。

●醫(yī)養(yǎng)結(jié)合將成為未來中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)

目前,養(yǎng)老地產(chǎn)中的醫(yī)療屬性普遍缺失。幸運(yùn)的是,越來越多的開發(fā)商開始探索醫(yī)療領(lǐng)域,這能促進(jìn)健康養(yǎng)老與康復(fù)醫(yī)療業(yè)務(wù)之間合作聯(lián)動(dòng)的同時(shí)又能提升養(yǎng)老品牌價(jià)值,探索康復(fù)醫(yī)療領(lǐng)域,增加健康產(chǎn)業(yè)收入來源。

●智慧、大數(shù)據(jù)、人工智能等精細(xì)化管理工具將成為養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)必備的能力。

進(jìn)軍養(yǎng)老市場或是“優(yōu)選”

那房地產(chǎn)進(jìn)軍養(yǎng)老市場是否是個(gè)合理的選擇?它的機(jī)遇和趨勢又如何呢?

由于養(yǎng)老市場的市場潛力較大,現(xiàn)階段開發(fā)的不過是一小部分,因此有觀點(diǎn)認(rèn)為,房地產(chǎn)公司把養(yǎng)老住宅作為未來的戰(zhàn)略發(fā)展方向是一個(gè)不錯(cuò)的選擇,或會(huì)成為業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和收入結(jié)構(gòu)以及增長模式轉(zhuǎn)變的一個(gè)契機(jī)。

但房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老市場并非容易,同時(shí)也會(huì)面臨著不少“門檻”。

1、先是資金問題,養(yǎng)老住宅的資金投入巨大,并且回收期相對其他項(xiàng)目較長,地產(chǎn)企業(yè)能否擁有良好的資金鏈和具有優(yōu)秀的資金運(yùn)營能力就非常關(guān)鍵。

2、再者,養(yǎng)老住宅非常考驗(yàn)地產(chǎn)企業(yè)在醫(yī)療、保健、娛樂等針對老年人需求的資源的整合能力,這對傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)也是個(gè)難題。

3、最后,養(yǎng)老地產(chǎn)對運(yùn)營者的管理能力有較大的要求,需要具備長期項(xiàng)目運(yùn)營和管理的能力。

但是面對這些難題也并非沒有對策,房企可以做些什么?

●構(gòu)建有效的融資模式

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)對資金的要求很高,因此企業(yè)可以拓寬資金籌集渠道,引導(dǎo)社會(huì)資金投入,讓社會(huì)資本積極參與進(jìn)來。

保險(xiǎn)資金、社保資金、企業(yè)年金這三類資金都具有資金總規(guī)模較大、投資周期長、風(fēng)險(xiǎn)承受能力低的特點(diǎn),資金使用安排傾向于投資周期長、風(fēng)險(xiǎn)低、匯報(bào)要求不高的投資項(xiàng)目。

也可采用聯(lián)合出資成立基金,激勵(lì)其他資金入投資機(jī)構(gòu)、企業(yè)、民間資本等投入到項(xiàng)目建設(shè)來,匯集更多的社會(huì)和民間資本參與項(xiàng)目建設(shè),形成良性的資金鏈。

●關(guān)注客戶需求,提高資源整合能力

我國正處于老齡化社會(huì)時(shí)期,經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相對以前不斷在提高,養(yǎng)老地產(chǎn)多元化的個(gè)性需要在不斷提高。

因此,養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營者應(yīng)密切關(guān)注老人的養(yǎng)老需求。明確養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品定位,通過打造系統(tǒng)的生活服務(wù)平臺(tái),以社區(qū)化的物業(yè)形態(tài),整合養(yǎng)老建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療康復(fù)機(jī)構(gòu)以及休閑度假物業(yè)等資源,形成服務(wù)完善、配套齊全、健康舒適的居住環(huán)境,在滿足不同層次養(yǎng)老需求的前提下,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)價(jià)值。

●實(shí)施合理的運(yùn)營管理模式

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營管理可以采用直接運(yùn)營和專業(yè)公司管理模式,直接運(yùn)營管理模式指的是由開發(fā)商擔(dān)任物業(yè)管理的模式,直接為所有老年住戶提供統(tǒng)一和個(gè)性化服務(wù)。同時(shí),采用此種模式,也有助于迅速建立起成熟的服務(wù)體系,提升服務(wù)品質(zhì)和質(zhì)量。專業(yè)公司管理模式是指引進(jìn)專業(yè)化公司進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營管理,這種模式通過專業(yè)化的分工,可以構(gòu)建精準(zhǔn)的專業(yè)化服務(wù)體系,提升服務(wù)品質(zhì)。

文章來源:南方房地產(chǎn)雜志

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