昨天一個朋友問我，怎么才能讓房價迅速降下來？
有人說，這還用問，當然是調控。
的確，2021年，二手房指導價出臺，成為眾多城市樓市的夢魘，就連不可一世的炒房第一城深圳，也被立斬于馬下，學區房一夜掉價幾百萬，至今緩不過來。
但我今天講的，是比調控厲害一萬倍的大殺器：
庫存！
相對于調控打擊房價的立竿見影，庫存則是聚沙成塔，突然倒塌。
就像前幾天，鄭州出臺調控新政19條，取消“認房又認貸”、啟動棚改貨幣化、加大信貸投放，甚至打起了老年人的主意。
拼命救市，正是對近幾年積累的大庫存風險的恐懼。
不過市場上，也有用庫存調控房價的。
比如重慶，三千多萬人口，經濟全國前五，按道理，這種底子的城市，房價早蹦到了4萬/平米以上。
然而實際二手房均價才是1.2萬/平米，江北、渝中這種核心區，均價也就是1.6萬/平米。
背后的原因，正是當年黃市長提出的“大庫存戰略”——用漫山遍野的房子，淹沒買房需求。
全國除了重慶、長沙這哥倆，其他城市都不敢這么玩。
道理很簡單，房子太多，不值錢，開發商不敢拿地，地價就起不來，地方財政就會缺失一大部分收入，無異于自斷命脈。如果需求不夠，還可能導致樓市癱瘓。
一些城市深諳此理，這些年拼命想辦法控制土地出量，維穩房價。
然而大多數還是玩砸了。
2月末，國家統計局公布數據顯示，商品房待售面積同比去年增加0.6億平方米，達到5.7億平方米的高位，創下近6年來新高。
按照這個進度，再有一年多，就可以達到歷史第一高位，2015年的水平。
看到這里，你就明白了：
年后為什么，幾大部門態度360度驚天大逆轉，全國各地放開調控政策，銀行開閘放水………
大庫存對樓市影響深遠，接下來會對一些城市造成不可逆轉的重擊。
2
根據CRIC數據顯示，全國庫存消費周期已經增至19.5個月，一線城市12.96個月，二線城市18.05個月，同比漲幅都在40%以上，風險可控。
而三四線城市，去化周期已經達到23.25個月，同比暴增了83%……
2年的去化周期，基本可以確定，三四線城市已進入跟2015年類似的高庫存風險階段。
但是不同于7年前的是，我國人均居住面積已經接近40平方米，三四線相對購買力也遠不及當初。
也就是說，三四線沒有消化能力，同時也無法大規模啟動“棚改貨幣化”，強制去消化。
這就像一個人得了病，但沒法做手術根除，只能靠喝中藥，需要時間養著，但時間卻又不夠用了。
在這里面，最恐怖的是防城港，這位廣西老表，近幾年借著北部灣城市群炒作，瘋狂賣地，去化周期已經達到了90個月……
意思是現在全部樓盤停工，已有商品房都要賣7年半，目前房價雖然不高，在6300元/平米左右，但大庫存會讓這個地方持續向鶴崗逼近。
讓人驚訝的是大連和煙臺這兩座二線城市，分別位列去化周期榜三四。這兩座城市隔著渤海相望，命運卻出奇的一致。
大連之前炒過一波，但后來逐漸銷聲匿跡，說實話750萬左右的人口和不到8000億的GDP，支撐起1.5萬的均價，很勉強。
最主要的是，現在整個東北的戰略紅利，基本都給了沈陽，導致整體預期偏下，房價天花板降低許多，而且東北人口流向，這幾年對大連也不溫不火。
再加上大庫存風險，這座城市的房價會進入橫盤震蕩的周期。
而煙臺跟大連有幾分相似，曾經一飛沖天，無論城市名片還是經濟增速，在山東都是排得上名號的，但近幾年也是城市群戰略下，逐步沒落。
大濟南戰略，連青島都蒙一層灰，更何況煙臺。
山東妖風吹了好幾年的日照，榜上有名，去化周期在30個月以上，繼續橫盤陰跌，沒有增長動力。
很多人不懂行情趨勢，還在拼命吹這個城市的房價潛力。
房價不是靠吹出來的，而是實打實，靠“產業、人口”資源支撐下的價值邏輯。日照從去年開始，二手房市場就已經開始陰跌了，今年新房庫存居高，真相會逐漸顯露出來。
3
除此之外，30個二線城市中還有哈爾濱、長春、蘭州、呼和浩特、青島、鄭州等7個城市庫存消化周期超過2年。
北部內陸城市居多，成交最慘，跟經濟趨勢是相呼應，這是大勢所趨。
鄭州在上文已經講過，經過19條大刺激，目前市場已經走入復蘇節奏，畢竟人口基數和城市能級擺在那里，未來只要降低土地供應，升值潛力還會回來。
青島也是這樣，跌了幾年，房價基本進入底部空間，但供需錯配，以至于進入大庫存周期，今年行情雖有回暖，但這么大的供應量，很難有漲幅。
像呼和浩特、哈爾濱這類城市，就很艱難了，沒有城市能級，沒有人口增量，經濟也在一路滑坡，房價下行是必然趨勢，穩住都需要花功夫。
昨天，哈爾濱決定廢止調控政策，打響全國省會城市取消限售第一槍，為了出師有名，還特地加了一句“鑒于完成歷史使命”。
什么使命呢？狙擊炒房客。
實至名歸，哈爾濱這幾年的確給東北炒房客們上了一課，叫做《什么是炒房禁地》，這些人未來只能含淚割肉離場。
我之前講過一個“此地無銀三百兩”的故事，意思是這一輪樓市，誰救得越猛政策越松，城市房價升值潛力越弱，適用于任何城市。
哈爾濱頻頻救市，只能讓房價預期破產，徹底淪為投資棄兒，如果剛需購買力拉不起來，這樓市就徹底走下坡路了。
二三線城市中，還需要關注貴陽、唐山、沈陽、株洲、石家莊等等，這些城市的廣義庫存高達1億平米，都處于高位。
而南昌、長沙、蘭州、岳陽、滄州、太原、淄博、寶雞、蚌埠、佛山次之，廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。
一線城市中，只有上海的庫存最低，去化周期只有4.67個月。
從行情也能看出來，從春節開始行情已經開始啟動，新開的項目去化率高達80%左右，豪宅盤、改善盤一房難求，基本都在10萬/平米以上。
北京待售商品房不少，去化周期超過2年，但基本都在5環外，北面海淀的新房基本是出一套賣一套，變成了大分化市場，只有局部行情。
廣深樓市這段時間雖然不溫不火，但整體庫存偏低，去化周期在10-15個月左右，樓市整體向上的動力很足，行情啟動只是時間問題，需要時刻關注。
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最后再多說幾句。
庫存大不可怕，最可怕的是去化不了，也就是供應長期大于需求，沒人買房，樓市就失去了生命力。
破解之招，唯有刺激。
2015年，我們整整用了6輪大刺激，才讓樓市回彈，而現在，我們才進入第二輪周期，日子還遠著呢。
3月全國房貸利率，已經創2019年以來最大降幅，平均放款周期縮短至1個月左右，接下來還會無下限的放松。
對于大庫存的二線城市，只要城市能級夠，成交會回暖，但房價很難有大的起伏，最多是局部片區火熱。
而大庫存的三四線城市，這次90%都很難刺激起來，醫學上這叫“神經損傷”，基本是躺平狀態。
剛需繼續等，紅利不斷。
