鄭州連出十九招，限貸限購雙松綁

2022年以來，多地降首付，降房貸利率消息頻出，但是強度還是有所控制。

3月1日，鄭州市人民政府辦公廳網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(以下簡稱“通知”)。

從松綁“認(rèn)房又認(rèn)貸”到引導(dǎo)金融機構(gòu)下調(diào)住房貸款利率，這個新一線、省會城市連出“十九招”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這讓鄭州成為今年全國第一個在限購限貸方面全面放松的城市。

鄭州重磅19項措施發(fā)布

鄭州日報消息，2月15日召開的“鄭州市委十二屆二次全體會議暨市委經(jīng)濟工作會”上，鄭州市代市長何雄亮出了他對鄭州市房地產(chǎn)業(yè)的分析判斷：

“鄭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)在遇到一些小困難，將來不會有大問題，市場需求平穩(wěn)可期，供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整。”

總結(jié)起來有三個方面：

人：吸引人才落戶，留住龐大剛需人口。之前沒有疫情時，鄭州每年人口凈流入40萬，今年鄭州計劃出臺政策每年吸引大學(xué)生20萬留在鄭州。

成本：政策層面降低交易成本，增加市場流動性。鄭州計劃降低二手房交易個人所得稅等措施，鼓勵市民賣小買大、賣舊買新，拉動市民改善型住房消費。

錢：貨幣化安置，釋放強大需求。在城中村改造貨幣化安置三年計劃。

從市長發(fā)言至今，不到一個月時間，盡管所有人都認(rèn)為鄭州此次的支持政策力度會有點大，但當(dāng)3月1日鄭州“通知”詳細(xì)內(nèi)容發(fā)布，還是震驚了所有人，

毋庸置疑，在2016年市場調(diào)控到今天，鄭州出臺了7年來全國范圍內(nèi)最重磅的一次救市政策，足以讓鄭州樓市起死回生！

限貸限購雙松綁

本次鄭州發(fā)布的“通知”從購房者和開發(fā)商兩個端口進行制定。

針對購房者：

1、符合條件的大學(xué)生購買商品房按照政策給予購房補貼，買房之前還給予租房補貼，優(yōu)惠期限為3年。

2、鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。

3、對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，重新申請貸款時按照首套房執(zhí)行。

4、加大房貸投放，下調(diào)住房利率。

5、實施安置房建設(shè)工作三年行動，結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢，堅持以貨幣化安置為主，對未開工建設(shè)的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。

針對開發(fā)商：

1、在去化周期大于18個月的區(qū)域，適度減少土地供應(yīng)。

2、土地競拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價的20％，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實行分期繳納。

3、給予受困企業(yè)項目貸款支持。

其中關(guān)鍵的有三個點。

鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。

這算是變相放松了限購，允許家庭購買第三套住房，增加了購房群體數(shù)量。

實施安置房建設(shè)工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主。

這一次的信號明確指出，要大力推動貨幣化安置。

中國樓市一共有三次大行情，最厲害的一次是2015年蔓延整個全國市場的樓市大輪動。

2015年的行情，正是在棚改貨幣化之下，啟動大量的基礎(chǔ)貨幣直接向樓市定向放水，最終水漫之后再無洼地，直接將中國樓市推向最高光的時刻。毋庸置疑，這是能促進樓市活力的最有效手段之一。

對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

這是文件中最為重磅的一個政策。

即便你已經(jīng)有一套房子了，但是你將貸款還清，再買第二套就還是算首套的貸款利率。

這很明顯就是鼓勵改善性需求上車，現(xiàn)在市場上都是大戶型為主，剛需夠不著，這些房子都是為改善準(zhǔn)備的，取消認(rèn)房又認(rèn)貸的政策，對市場尤其是新房市場是一項推動力十足的利好。

這一次，無論是針對購房者還是針對開發(fā)商，鄭州都考慮得面面俱到，并且給出了誠意滿滿的政策。

鄭州樓市下行危機

根據(jù)七普數(shù)據(jù)，截止2020年11月，鄭州常住人口達到1260萬人。而作為強二線省會，鄭州是過去10年增長最猛的城市之一，GDP先后趕超沈陽、大連、東莞、佛山等地，穩(wěn)居TOP20城市之列。

人口、經(jīng)濟底子都非常不錯的鄭州為什么此次出臺19項樓市救市政策？

過去一年來，鄭州先后遭遇洪澇災(zāi)害、新冠疫情的雙重沖擊，經(jīng)濟發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及預(yù)期。

2021年，鄭州GDP為1.27萬億，同比增長4.7%，增速在萬億城市中僅高于西安，處于墊底位置。三四季度鄭州的經(jīng)濟下行，基本等于是被房地產(chǎn)拖累，并且這種拖累至今都沒有緩解。

同時，由于土地放量供應(yīng)以及疫情影響，鄭州樓市已經(jīng)橫盤了4年之久。

圖：2012年以來鄭州商品住宅供求規(guī)模情況

可以說，自從上一輪高點之后，鄭州樓市一直不溫不火，樓市成交量更是大幅下滑，創(chuàng)下5年新低。

但是2022年經(jīng)濟的最核心任務(wù)，只有一個，就是穩(wěn)增長。

而在這其中，房地產(chǎn)恢復(fù)正常增長已經(jīng)成為穩(wěn)增長的關(guān)鍵因素。

這時候，就給救市政策留出了一個空窗期，高層可能會比以往有更寬的容忍度，來看待眼下的救市政策，前提是只要不觸動底線思維的紅線。

壓力城市或加入救市

鄭州本次出臺的政策基本符合2月24日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上強調(diào)的，

保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強調(diào)控政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性。

繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

研究鄭州的救市政策之后，你會發(fā)現(xiàn)有一個政策不僅沒有放松，反而是更嚴(yán)格了，這就是限價。

所以，只要價格不變，統(tǒng)計數(shù)據(jù)不變，那么鄭州救市就完全不算超綱。

同時在房住不炒的基調(diào)下，此次鄭州房地產(chǎn)新政并未推出放松二手房交易的政策，網(wǎng)上所傳的取消二手房交易中20%的差額稅并未出現(xiàn)在本次政策里。

所以鄭州這次全面救市的政策如果沒有被叫停，將對其他城市形成很強的示范效應(yīng)，類似“救市”情況后續(xù)也將在其他壓力城市出現(xiàn)。

從“救市”內(nèi)容來看，政策主基調(diào)仍然是以穩(wěn)定市場為主。需求端限購方面可調(diào)整空間較小，主要圍繞調(diào)整首付比例，調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”為“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”，以及貨幣化安置等方面。供給端的調(diào)整或?qū)⒍嘁恍热缤恋爻鲎屢?guī)則、房企減負(fù)方面。

“鄭州作為中原城市群核心城市，此次‘鄭十九條’對其他城市也具有借鑒意義。” 貝殼研究院高級分析師潘浩表示，從年初開始的各城市樓市政策密集發(fā)布，正在從中低能級城市向中高能級城市過渡，全國房地產(chǎn)市場整體也處于筑底的過程中。預(yù)計樓市“小陽春”將有條件在多地出現(xiàn)。

文章來源：福州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會