1998年，《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》發布，提出了發展住房交易市場、加快住房建設的改革目標。自此，實行近40年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺，“市場化”成為住房建設的主題。
伴隨著“商品房”的誕生，20年間房地產資產價格飆升造成了一系列社會問題，但不可否認的是，一個市場化的房地產業對中國經濟做出了巨大貢獻。
進入新常態后，中國經濟正在經歷一系列深刻的結構性轉換，宏觀經濟也由高速增長轉為中速增長階段。在變局之中，中國房地產業將何去何從？
對金融業、服務業的拉動作用逐步提升
思考未來之前，先回顧過去。
過往20年間，一個一直沒有被解答的問題是，房地產業到底拉升了哪些關鍵行業，對主要相關行業的拉動效率，又是怎么樣的？
我們分別對國家統計局20年間公布的2002年、2005年、2007年、2010年、2012年、2015年、2017年全國投入產出表進行核算，并通過近似時間序列的處理方式進行組合分析。通過這種方法，即可勾勒出中國房地產業自市場化改革后的結構演進脈絡。
這里有兩個可以用來展示結果的數字指標，一個是最強拉動系數，它是某行業每生產1單位的產品將通過最強路徑消耗多少來自其他行業的投入，反映了某行業的生產對其上游行業的拉動效率。
通過計算中國房地產業和其他行業之間在近20年內的最強拉動系數變化情況，可以發現，房地產業對建筑業的拉動效率呈總體下滑態勢，而對金融業、租賃與商務服務業等生產性服務業的拉動效率逐步提升。
▲房地產業最強拉動系數變動
另一個指標叫最強推動系數，它表示某行業每生產1單位的產品將通過最強路徑如何分配給其他行業，反映了某行業的生產對其下游行業的推動效率。
通過計算可看到我國房地產業對金融業，居民服務、修理和其他服務業與批發零售業等服務業的推動系數也大致呈現逐步上升的趨勢，尤其是進入21世紀的第二個十年后，這種勢頭更加明顯。
▲房地產業最強推動系數變動
從“大開發時代”到“大運營時代”
出乎意料的是，邏輯上與房地產業聯系較為密切的建筑業在行業間關系強度中的表現，反而不及租賃與商務服務業，居民服務、修理和其他服務業及批發零售業等服務類行業。這表明中國房地產業正朝著服務化、精細化和專業化方向發展，戰略、法律和咨詢等商業服務的重要性正得到行業從業者的重視，而且這種轉型在近十年間更加明顯。
另一方面，近年來房地產開發企業的銷售利潤率逐步下降。為了保持盈利能力，越來越多的開發商圍繞產業鏈進行戰略布局，試圖轉型為房地產綜合運營商，而不是單純專注于開發和制造業務，這也提高了房地產業與其他服務類行業間的密切度。
綜上，在未來十年，中國城鎮化速度將逐步放緩，以純粹的房地產開發業務為主業的開發商將面臨利潤來源不足的挑戰。但同時我國人民生活水平也將提高，在消費升級的進程中人民對居住質量的要求會進一步提升，這又為我國房企拓寬利潤來源提供了新的機遇。
可以預計，我國將迎來從“大開發時代”到“大運營時代”的變革，更多相關企業也將進一步由單純的“房地產開發商”轉型為“綜合服務運營商”，服務類收入占公司整體收入的比重將不斷提高。
進一步滿足多層次住房需求
經過40多年的努力，中國已經接近高收入國家的門檻，經濟增長也經歷著關鍵性轉型。表面上看，增長速度由高速轉向中速，背后則是增長動能、經濟結構和制度規則的全方位轉換。
中國在這個階段發展的特殊性在于，作為一個超大型經濟體，如果中國能夠成功進入高收入國家行列，全球高收入人口總數將會擴大一倍。同時，隨著大都市圈戰略的持續推進，我國城鎮化率有望于十年內接近并達到70%的水平。
在這個重要階段，城市作為創新生態系統的作用將愈發凸顯。只有在城市的創新生態系統中，交易成本才會不斷降低，人才才會層出不窮，創新才會不斷發生，我們希望的高端制造和現代服務才會有堅實的基礎。
因此，以改革的姿態引導房地產業更好地服務于中國經濟發展，進一步滿足人民群眾多層次的住房需求將成為下一階段的政策重點。
宏觀審慎，但也要避免“一刀切”
相關研究表明，我國房地產業與眾多行業均有著密切的關聯性，同時近年來房地產與其他行業之間資源傳輸的平衡性明顯惡化，反映出其在中國宏觀經濟系統中的風險傾向有上升趨勢。因此，應繼續制定并嚴格執行符合當地情況的宏觀審慎政策。
此外，考慮到我國房地產類相關貸款占銀行信貸總額的比重較高，來自房地產市場的微小沖擊會引起金融市場的劇烈震蕩，而這種能量又將使整個經濟系統承受巨大的壓力，因此還應特別警惕房地產與金融部門之間的密切關系，防范并化解房地產金融風險，將房地產和金融“松綁”，這與“十四五”規劃中的政策基調高度一致。
但須注意的是，由于全球疫情仍有較大不確定性，我國疫情也數次多地零星散發，當前經濟難以開足馬力運轉，我國經濟恢復基礎還不夠牢固，而中國房地產市場在經濟復蘇過程中起著至關重要的壓艙石作用。
在這種背景下，還要做到政策調控張弛有度、精準靈活，避免打著防范系統性風險的旗號發展出“一刀切”“一切從緊”的政策傾向，損害行業正常發展，乃至威脅宏觀經濟的全面回暖。
下一階段要滿足改善型住房需求
通過梳理中國房地產業自市場化改革以來的結構演進，我們發現作為住房的供給者，中國房地產業在宏觀經濟系統中的地位不斷上升，凸顯了在過去20年間我國人民群眾居住需求的高漲及對美好生活的向往。
因此，滿足人民改善型住房需求、促進住房消費升級成為當前及下個發展階段的重中之重。
為了釋放上述需求，需正視居民收入水平與房價增速不匹配的問題，應把中等收入群體倍增作為全面建成小康社會后的另一個重要戰略，爭取用十年或略多一些的時間，實現中等收入群體倍增目標，中等收入群體從目前的4億人增長至8億至9億人，占到總人口的60%以上。
另一方面，中國房地產業正在經歷由房地產開發向綜合服務運營的變革，可針對性地出臺相關引導政策，促進企業順利轉型，以更優質的服務更好地滿足人民改善型住房需求。
不應忽略幾億農民工的基本住房需求
除了改善型需求，社會還不應忽略為經濟發展做出卓越貢獻的幾億農民工，他們雖然建設了城市，但房價過高等因素將他們擋在了城市之外。政府亟須以更大力度保障這些群體的基本住房需求。
這其中的關鍵是保障性住房。
保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標準、限定價格或租金的住房，有別于商品房，保障房在價格上有自身的優勢，可有針對性地解決特定人群的住房需求。
具體來說，政府可每年在都市圈內新開工一批保障房項目，既有助于讓流動人口在城市里安居樂業，啟動農民工市民化，還能有效拉動內需，在新舊動能轉換階段為宏觀經濟托底。尤其是在受到新冠肺炎疫情沖擊的當下，開工保障房項目的綜合優勢將會更加突出。
文章來源：財經國家周刊
