最近，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策頻出，猶如座座大山壓的行業(yè)喘不過氣，之前頻頻亮相的一些行業(yè)代表性企業(yè)頻頻暴雷，所有人都在思考，這個行業(yè)怎么了？明天的太陽在哪兒？

明天的太陽永遠在那里，只是看不看得見，看不看得到的問題，看不看的見是信心，看不看的到是機遇。

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房地產(chǎn)已淪為金融附屬品

中央一再提出的調(diào)控政策，歸根到底無非“房住不炒”四個字，問題是怎么理解這四個字，我們誰都知道，房地產(chǎn)天生具備金融屬性。

自古以來，黃金和土地都是硬通貨，抵御通脹的籌碼，我都知道，中央肯定更知道，那么，為什么還要三番五次提出，房子是用來住的，不是用來炒的呢？

仔細想來，根本問題并不是出在房產(chǎn)的屬性本身，而是導(dǎo)致這樣的屬性過于泛濫的基礎(chǔ)，這種泛濫不僅僅是多，更是快，太快了，原本應(yīng)該十年形成的市場規(guī)模，三五年就完成了，是不是這樣？

說到這里，大家腦子里是不是馬上就會蹦出這么一個詞——“高周轉(zhuǎn)”。

沒錯，我認為，我們這個行業(yè)走到今天這一步，走到被中央問責(zé)，需要調(diào)動各種金融政策、行政手段來引導(dǎo)的核心原因，就是我們提出了“高周轉(zhuǎn)”這樣一個在當(dāng)初看起來無比正確，現(xiàn)在卻看來傷痕累累的概念。

“高周轉(zhuǎn)”的目的是什么？

為了能在單位時間內(nèi)的資金運作產(chǎn)生更多的附加值，對不對？一塊錢一年內(nèi)能翻幾番？這是房地產(chǎn)作為實業(yè)應(yīng)有的思維嗎？不是，這是資本的思維模式，追求資金收益的最大化。

但是，房地產(chǎn)僅僅代表資本嗎？不是！房地產(chǎn)是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，什么叫支柱產(chǎn)業(yè)，除了具備核心競爭力以外，支柱產(chǎn)業(yè)更是涉及到上下游多個產(chǎn)業(yè)鏈，影響到廣大人民群眾的基本生活需求，就業(yè)，以及城市綜合素質(zhì)的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)。

這樣的行業(yè)，應(yīng)該急功近利嗎？應(yīng)該讓資本的嗜血需求來支配嗎？應(yīng)該要這么快嗎？

一間商品房，在一二線城市需要普通人幾代人的資金積累，即使在偏遠一點的地方，也需要占用我們普通人民絕大部分的資金，這樣的產(chǎn)品，要對得起社會資源的投入，對得起城市發(fā)展的硬件要求，更要對得起客戶的期待，這不是快能解決的，也不該是一個快出來的產(chǎn)品。

我們都知道，好的作品需要精雕細琢，能夠提供差異化的選擇，能夠讓不同的客群找到合適的符合自己能力的選擇。

房地產(chǎn)是一個科學(xué)的產(chǎn)業(yè)，每一道工序都需要科學(xué)的時間。

但是在“高周轉(zhuǎn)”的概念里，這些都成了障礙，有多少項目是在拿地之初就想著怎么搶跑，工程工序不斷壓縮，到處都是“搶開盤”、“搶竣工”、“搶交付”，好的產(chǎn)品，好的作品是能搶出來的嗎？

圖紙到處借鑒，房型千篇一律，現(xiàn)場指揮設(shè)計，新材料尚未被市場檢驗就大水漫灌，一旦有問題，又是大范圍的整改，我們被資本綁架了，被金融綁架了，我之前寫過一篇文章，就提到過，房地產(chǎn)已淪為金融的附屬品，這，是不是有違我們這個行業(yè)的初心？

所以，我認為中央煞費苦心的出了這么多的政策，不是中央不要我們這個行業(yè)了，打壓這個行業(yè)，恰恰相反，是因為我們這個行業(yè)太重要了，涉及面太廣，服務(wù)的人群太多了，中央需要重新規(guī)范我們這個行業(yè)，把我們重新引導(dǎo)到正確的軌道上。

措施是嚴厲了一點，但是“小朋友不聽話了，要打打屁股了”這不是很應(yīng)該的嗎？總比大家都在錯誤的賽道上越跑越遠，形成整個行業(yè)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險了再來糾偏要代價小吧。

曾幾何時，股票過程中加杠桿被強行平倉的教訓(xùn)還猶在眼前，今天由“高周轉(zhuǎn)”帶來的規(guī)模幾何級數(shù)的增長，必然導(dǎo)致加杠桿的用力過度，惡果自食。

所以，我認為中央是希望我們這個行業(yè)能慢下來，控制好開發(fā)節(jié)奏，專注做好的作品。

在農(nóng)耕社會，我們常說地力是有限的，民力也是有限，這句話放在我們這個行業(yè)里我覺得也是恰如其分。

如果我們當(dāng)初沒有“高周轉(zhuǎn)”，各家也就不用發(fā)那么多外債，去搶占市場，去過于撐大了原有的市場，也許現(xiàn)在的房地產(chǎn)規(guī)模再多用5年或10年的時間呈現(xiàn)出來更加合適，那么等于透支了未來5年或10年的民眾購買能力，加大了民眾的可支配資金負擔(dān)，自然影響了消費。

而如果靠收租，靠房產(chǎn)的簡單增值就能過上富裕生活，人們就會放棄靠努力過上的小康生活，像賭徒進了賭場，雙眼發(fā)紅，這是在鼓勵投機，沒有什么技術(shù)含量。

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商辦產(chǎn)品的邏輯

就在于要重視招商

那么商辦呢？

因為“高周轉(zhuǎn)”的本質(zhì)是快速回籠資金，所以大部分商辦產(chǎn)品也是急于找到買家一賣了之，這是商辦產(chǎn)品應(yīng)有的初衷嗎？我們?yōu)槭裁匆▽懽謽牵侩y道不是為了提供更合適更匹配的企業(yè)辦公場所？

入住辦公的企業(yè)更多是和招商政策相關(guān)的，用的好了以后，企業(yè)發(fā)展起來了再考慮購置那是我們希望看到的結(jié)果，絕不是樓剛剛造好就想辦法賣掉，這樣的買家要么是政府投資平臺，為了保障國有資金的保值增值，要么就是純投資客戶。

真正企業(yè)自用的，不在多數(shù)，因為大企業(yè)自用的寫字樓到了一定規(guī)模，一般超過2萬平，可以拿地自建，還會有很多返稅收益，小的企業(yè)現(xiàn)金流非常重要，不大會一次性投入到購置重資產(chǎn)。

所以商辦產(chǎn)品本身的邏輯就在于要重視招商，而不是簡單的銷售，找到好的入住企業(yè)，能夠給當(dāng)?shù)卣畮矶愂眨鉀Q就業(yè)，增加消費，提升城市面貌。

樓宇在運營一段時間，至少是入住率70%左右，樓宇本身的價值就會體現(xiàn)，此時樓宇的價格就根據(jù)他的自身運營能力而決定，大部分CBD地塊的寫字樓遵循的都是這樣的商業(yè)邏輯。

所以，寫字樓剛剛建好就要找買家，也是“高周轉(zhuǎn)”的邏輯逼出來的，為各地方政府詬病，開發(fā)商也難受，很多算不過帳，像現(xiàn)在上海中心城區(qū)的很多地方政府已經(jīng)要求新出讓的商辦地塊有自持運營的要求，這是正本清源的舉措。

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冷靜下來，大有可為

看到這里，很可能有很多人說我太天真了，商辦可售搭配住宅有時候都很難算賬，更別說要自持運營了，那需要積壓開發(fā)商多少資金，項目怎么能自身良性運轉(zhuǎn)，開發(fā)商也要活下去才能提供更好的產(chǎn)品。

沒錯，這些道理我都懂，這就需要政府出臺相應(yīng)的配套政策了，“高周轉(zhuǎn)”的問題不僅僅針對開發(fā)商，對于政府執(zhí)政也是一樣的，只有大家都能靜下心來好好珍惜腳下的土地，好好做產(chǎn)品，好好做運營，大家的出發(fā)點和目的都一致的時候，才會出臺相匹配的政策。

之前泛濫的流動性，讓我們享受了一波政策行業(yè)的紅利，很多業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)過上了富裕的生活，但這不全是我們的能力所為，客觀點說“二分努力，三分企業(yè)平臺的背書，五分行業(yè)上行的趨勢”，因天時地利人和，才有了一點成績。

但我們不能忘本，更不能忘了初心，在中央提出共同富裕的重要時間點，要有清醒的認識，這無論是負責(zé)供地的政府部門還是拿地的地產(chǎn)企業(yè)，我們都應(yīng)該冷靜下來，互相扶持，共同做好這個市場。

我相信，在后續(xù)政策的指引下，我們這個行業(yè)還是大有可為的，也應(yīng)該大有可為。