無論是經濟發展還是旅游觀光，濱江一直是一個城市最活躍的地方，上海如是，倫敦、巴黎、東京亦如是。
作為上海的“母親河”，黃浦江是上海城市的標志性空間，是上海近代金融貿易和工業的發源地，沿岸的變遷是上海城市發展歷程的縮影。
近年來黃浦江兩岸濱江公共空間貫通進行得火熱，力爭成為世界一流的濱江空間，獨具親水休閑體驗及景觀優勢的濱江商業也在上海不斷興起。
外灘、陸家嘴之后，北外灘、前灘、徐匯濱江、楊浦濱江正在憑借著獨特的產業定位、人口導入和商業規劃，成長為上海新興濱江特色商圈。
我們將從人口導入、產業規劃、商圈的發展、代表開發商、代表項目等多視角，以系列文章的形式探究北外灘、前灘、徐匯濱江、楊浦濱江四大新興濱江商圈的發展現狀與未來。
第一篇先來談談北外灘。即將于7月10日盛大開幕的北外灘來福士，將打響復興提籃橋的第一槍。瑞安旗下瑞虹天地三期——太陽宮將于下半年開幕，從而補齊瑞虹天地最后一塊拼圖，其整體的爆發力值得期待。隨著北外灘來福士與瑞虹天地太陽宮「雙龍出海」，虹口濱江商業或將蓄勢而發，逆流而上。
2021年5月，上海實業發展、上海城投、上海建工三家上海本地國企聯合體，以約91億元摘得備受關注的浦西第一高樓480米地塊——北外灘91街坊，未來計劃引入一家世界500強超重量級金融機構；2020年2月，香港置地310.5億元拿下徐匯濱江西岸114.7萬平方米金融港綜合體地塊，成為內地新地王；上海代表性互聯網企業B站、美團先后斥資81、65億元拿下楊浦濱江商辦地塊，除了打造企業總部還規劃了特色二次元、餐飲等商業內容。即將開業的北外灘來福士、瑞安旗下瑞虹天地太陽宮、前灘太古里、AI Plaza等項目將為這四大新興商圈注入新的活力。
北外灘區位優勢得天獨厚，西南處通過外白渡橋、吳淞路橋兩橋與老外灘相連，南面隔江與陸家嘴金融貿易區相望，與外灘、陸家嘴共同打造上海“黃金三角”核心商務區戰略高地，是上海“五個中心”建設中重要的功能服務聚集區之一。北外灘有840萬㎡的建設面積，大部分為辦公項目，聚集了龐大的辦公客群基礎，但目前開業的大型商業項目卻屈指可數。
01
刷新浦西天際線
金融、航運、科技產業集聚
作為外灘的延伸，北外灘擁有豐富的文化資源和深厚的歷史積淀。作為上海國際金融中心和國際航運中心建設的“雙重承載區”，北外灘不斷為上海金融業和航運業的發展提供創新動力。虹口區北外灘街道規劃中將其定位為與外灘、陸家嘴錯位聯動、居職相融，共同打造“黃金三角”核心商務區，將重點發展三大核心功能商務辦公、公共文化、商業服務。同時，圍繞核心功能，大力發展酒店等輔助功能，以及休閑娛樂、教育培訓等配套功能，形成最頂級的城市核心地區。
北外灘總面積約4平方公里，開發體量達840萬㎡，遠超南京西路、徐家匯這些老牌商務區以及前灘、蘇河灣這些新興商務區。規劃顯示，北外灘將建設十余棟摩天大樓，其中1幢480米和1幢380米的地標建筑將成為浦西制高點，加上現有的320米的白玉蘭廣場，被坊間戲稱為北外灘的摩天大樓“三件套”，和陸家嘴“三件套”（上海中心、環球金融中心、金茂大廈）遙相呼應。此外，還將新建11棟建筑，包括1棟60米高的建筑，3棟180米高的建筑和7棟200米-265米高的建筑，新舊共17棟大樓將形成北外灘新的天際線。
北外灘是外灘金融集聚帶的重要組成部分。目前，北外灘集聚了各類金融機構和企業超過1500家，資產管理規模超過5萬億元，公募基金總數達到16家，超過全國公募基金總量的 1/9。擁有全國首家對沖基金園區、上海風險投資中心，以及如華菁證券賽領資本國開投和中建投的上海總部等一批重點企業和項目，金融服務業發展要素的集聚度不斷提高；約2.5公里的黃金水岸線集聚了近4600家各類航運企業和39家航運功能性機構，助力北外灘建成上海國際航運中心高端航運服務功能核心承載區。
過去一年的北外灘辦公項目招商成績斐然。北外灘來福士廣場引入了大量優質租戶，包括：華為、浦發銀行、豐田租賃、京東數科、得物等；白玉蘭廣場引入包括四大汽車巨頭寶馬、戴姆勒、沃爾沃、日產，其他大型企業包括Capital Group、美國運通、銀河期貨、金光紙業、YKK拉鏈、Unity3D、藍洞公司（吃雞）等；險資百年人壽以近22億的總價收購星外灘5號樓，作為辦公自用。從已建成的兩個地標項目的租戶來看，北外灘吸引的基本是科技、金融、汽車巨頭，均屬于上海未來重點發展的優質產業。
02
從輝煌到落寞
虹口商業期待借助北外灘開始復興之路
北外灘所在的虹口區過去在上海商業版圖中地位不低。根據統計，1994至1996年，虹口區商業銷售額分別達到110億元、127.2億元、136.5億元，名列市中心區第二。虹口區當時大中型百貨商廈及大型超市賣場門店數量方面在整個北上海遙遙領先，其中的四川北路和南京東路、淮海中路鼎足而立，成為上海三大商業街之一。
不過，邁入21世紀之后，隨著五角場、大寧等新興商圈的迅速崛起，包括四川北路在內的整個虹口商業開始進入衰退期。尤其是近些年，大型購物中心備受市場青睞，虹口區引入的商業項目在規模、特色乃至發展商運營能力及商業資源方面依舊落后。僅從首店引進來說，據中商數據統計，2020年上海引入各類首店909家，排名第一的黃浦區引進首店213家，而虹口區則排名第九僅22家，與第一名相差近十倍。
來福士、太陽宮今年預計將聯手為虹口區帶來近百家新首店，例如來福士的福來勇士滑板樂園、G Primus綠地臻選精品超市、全國首店——南國食府與摩吞超級食堂、甬府旗下明路川（川菜）。太陽宮的MUJI Meal Solution Supermarket中國首店、國內首家商場內高科技互動親子水族館 Hall of the Sun Aqua Park。
北外灘作為虹口重點發展板塊被寄予厚望，一度“沒落”的虹口商業，正期待借助北外灘開始復興之路。北外灘原有商業如三角地菜場、大名百貨與華僑商店提籃橋分店等皆已成過往云煙，目前板塊內項目有白玉蘭廣場、北外灘金茂時尚生活中心，上濱生活廣場，寶地廣場，興旺國際以及配套零售商業白金灣廣場等商業項目；北外灘來福士、星薈中心將于今年開業；在建項目上實綜合體項目等，以及緊鄰北外灘板塊的瑞虹天地月亮灣、瑞虹坊及星星堂和即將開業的太陽宮。
03
北外灘來福士即將開業
是拯救者還是內卷王
作為上海今年備受關注的商業項目之一，北外灘來福士近日官宣了其開業時間—7月10日。這是凱德集團在中國推出的全球第十座、上海第三座來福士綜合體項目，項目于2018年由凱德集團攜手新加坡政府投資公司斥資127.86億收購而來，彼時這筆交易刷新了凱德集團在華單個項目交易金額紀錄，同時也是中國史上最大宗外資地產投資交易。幾經波折，項目終于迎來正式開業時間。
北外灘來福士是重慶來福士之后的又一個“來福士3.0”，協同于北外灘區域“商務辦公、公共文化、商業服務”等核心功能的發展，打造“城市共同體”。目前，北外灘來福士商戶入駐率超90%，引進的品牌商鋪中，有超50%的首店及凱德首次合作品牌。
鄰近北外灘的另一重磅項目瑞虹天地太陽宮也將于三季度亮相，國內首家商場內水族館Hall of the Sun Aqua Park、MUJI meal solution supermarket中國首店等品牌路透為項目累積了不俗的關注度。太陽宮是瑞虹天地 “超區域風尚生活圈”版圖中重要的一部分，開業后的太陽宮可以通過地道與月亮灣、星星堂、瑞虹坊、在建的167b項目連通，構建出完整的瑞虹天地商業生態。
印尼金光集團在上海的第三個商業綜合體項目，也是北外灘第二個項目--星薈中心也將于今年正式對外開放，項目總面積約24.8萬方，由兩棟147米高的雙子塔樓組成，其中11.8萬方為超甲級寫字樓、7.2萬方為商業廣場。
北外灘總開發體量840萬平方米，規模已超越上海大部分商圈，更可以承載近百家國際型、地區型總部入駐。隨著北外灘來福士及瑞虹天地太陽宮的開業，商業氛圍將進一步提升。
▲《2028上海商業項目指南》部分
從區域人口情況來看，北外灘的人口密度其實非常之高，根據中商數據資料顯示，北外灘來福士15分鐘車行等時圈工作與居住覆蓋約150萬人口，遠高于BFC外灘金融中心，市場容量對于優質商業的需求足夠大。
從商場輻射熱力圖來看，白玉蘭廣場輻射范圍更廣，聚集了更多辦公客群；瑞虹天地月亮灣輻射范圍相對較小，但更集中，1公里范圍內與步行可達的人數均超過白玉蘭廣場，對周邊的居住客群吸附力強。
▲白玉蘭廣場、瑞虹天地月亮灣、BFC輻射熱力對比
整體來看，北外灘不少辦公項目仍在建未投入使用，商務氛圍積聚中；周邊居住客群將被瑞虹天地攔截，來福士開業后將與白玉蘭廣場爭奪現有的辦公客群，內部競爭激烈。
北外灘商圈及周邊已開業代表項目：
04
集齊凱德、金光集團、
上實森大廈等優質開發商
近兩年來圍繞北外灘區域，地產基金和開發商動作頻頻。2018年底，凱德以約128億元收購北外灘星港國際中心，刷新中國有史以來最大宗外資基金對單一商辦物業的投資記錄。項目總投資約200億也就是即將開業的北外灘來福士；2019年3月，新加坡吉寶資本又以46億元的價格收購上海北外灘一方大廈；而在緊鄰北外灘的大連路總部聚集區，光大安石打造了集甲級辦公、星級酒店、精品商業為一體的綜合體項目。
上實集團更是接連拿下三幅地塊。其中就包括今年5月聯合上海城投、上海建工拿下的浦西第一高樓480米地標地塊--北外灘91街坊。早于2015年，上實發展就以32.6億元拿下北外灘89街坊地塊，創造了北外灘地王記錄，并引入合作伙伴日本森大廈株式會社，規劃打造北外灘版的“六本木”；五年后，上實發展以38.93億元摘下北外灘90街坊地塊，將與之前拍得的89號地塊形成聯動效應。
香港瑞安集團早在1996年便進入虹口區，瑞虹新城是其進入上海的第一個項目，商業部分瑞虹坊于2004年正式開業，后經改造重新開業；主打親子業態的星星堂于2015年開業；加上即將開業的太陽宮與2017年開業的月亮灣，整個瑞虹天地商業生態完整呈現。
05
北外灘商圈的未來
還需要時間的檢驗
▶北外灘商圈還需要時間的積淀
北外灘整體的超級規劃和產業導入都是重量級的，希望對標倫敦金融城、紐約曼哈頓下城區、東京丸之內等全球城市核心區域的發展，打造成新的上海地標，但整體規劃落地需要時間。目前除白玉蘭廣場320米高樓和來福士廣場263米雙子塔外，大多地標項目仍在規劃與建設之中。480米浦西第一高樓剛完成土拍，商務氛圍還在積聚中；北外灘整體規劃中，住宅用地僅為商業用地的一半，周邊居住人口被瑞虹天地攔截，未來人口將以辦公客群為主，在寫字樓未成規模投入使用之前，北外灘缺少核心客群。在這樣的背景下，北外灘離成長為一個成熟的商圈還需要時間的積淀，已開業項目能否經受住時間的考驗，活到商圈成熟時，考驗著開發商的實力和運營能力；
▶開發商的進度影響著北外灘商圈的成熟速度
北外灘整體建設已10余年，但目前初具規模的商業項目僅白玉蘭廣場，即將開業的來福士廣場幾經波折并易主才迎來官宣開業的消息；備受期待的北外灘版的“六本木”仍在建設之中……北外灘整體的開發速度稍顯滯后，商圈未來的發展受開發商的開發進度影響和制約；
▶配套商業需求大
就近消費”是商業消費的第一規律，配套商業更是如此，快生活節奏下“時間成本”愈發被看重。隨著北外灘寫字樓逐漸投入使用，大量辦公人群導入，以商務人士為絕對核心客群的高端辦公配套商業將有著巨大的需求。目前商圈內已有北外灘金茂時尚生活中心、白金灣廣場、綠地北外灘中等小型商業配套。
