（1）產(chǎn)業(yè)勾地，一二線城市帶住宅無地可勾，偶有城市可勾，但拿地成本與正常獲地基本沒區(qū)別，只能實現(xiàn)拿地節(jié)奏把控，并不能實現(xiàn)成本下降。
在這樣的背景下，某集團(tuán)總裁也曾直言，“如果產(chǎn)業(yè)板塊以勾地為核心，其角色就是正常拿地的補(bǔ)充品，沒有規(guī)模不可能稱的上戰(zhàn)略”。我們反向思考，究其根本：對于政府來說，勾地目標(biāo)太大了，很容易被查到、被舉報。
（一）產(chǎn)業(yè)需要支點，地產(chǎn)作為支點邏輯上是可行的
產(chǎn)業(yè)發(fā)展是需要支點的，過去我國以改革開放為支點，釋放改革紅利，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展享受了前期的低勞動力成本與全球化的紅利，未來我國需要將產(chǎn)業(yè)走向高價值端，就需要基礎(chǔ)技術(shù)的完善與先進(jìn)技術(shù)的突破。
地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)結(jié)合支持新片區(qū)開發(fā)，為區(qū)域?qū)氘a(chǎn)業(yè)與人口，產(chǎn)業(yè)帶動地，地產(chǎn)反哺產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)創(chuàng)新升級，是理想中的產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的邏輯。地產(chǎn)作為中國的核心資產(chǎn)，以地產(chǎn)收益
（二）從勾地走向勾業(yè)務(wù)絕非首創(chuàng)
從勾地走向勾業(yè)務(wù)絕非首創(chuàng)。早期，以中交建、中鐵建為代表的企業(yè)，幫助區(qū)域修筑交通基礎(chǔ)設(shè)施、大片區(qū)土地整理等，從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來說很多高速、基建其實是虧錢的，對應(yīng)的則是獲取其他工程類業(yè)務(wù)作為補(bǔ)償、其他經(jīng)營類業(yè)務(wù)作為補(bǔ)償，從來都是政企合作的慣用手法。近年來，以中建八局青浦重固PPP為例，PPP綜合收益控制在5%以下，而裝修、為控股的下上游裝飾企業(yè)提供訂單等“建設(shè)期收益”都是明證。住宅開發(fā)目標(biāo)太大，收到約束必然大，以產(chǎn)業(yè)爭取其他業(yè)務(wù)是值得探索的方向。
新支點業(yè)務(wù)需要具備以下特點：
（1）契合市場痛點的，有與企業(yè)匹配的市場規(guī)模，長期可持續(xù)的業(yè)務(wù)；
Ps.有匹配的市場規(guī)模也意味著，千億企業(yè)有千億企業(yè)的玩法、百億企業(yè)則有百億企業(yè)的玩法。從長期來看，玩法分化將是趨勢。
（2）政府資源范圍內(nèi)能推動的，可以給到類似特許經(jīng)營的地位，確保利潤率；
（3）業(yè)務(wù)資產(chǎn)相對輕，減少前期投入與對企業(yè)負(fù)債的影響；
（4）業(yè)務(wù)具備可資本化特征，未來實現(xiàn)中長期退出；
（5）適合開發(fā)商資源整合基因的，與開發(fā)商原有技術(shù)融合，不設(shè)太高門檻。
（1）老舊廠房改造運(yùn)營：以誕生錦和商業(yè)與德必文創(chuàng)兩家上市公司，還在籌備的包括華南的同創(chuàng)，適合百億級的企業(yè)。
（2）老舊小區(qū)改造運(yùn)營：以浙江省未來社區(qū)為代表，未來政府的社區(qū)管理與社區(qū)運(yùn)營服務(wù)分離，劃撥運(yùn)營經(jīng)費(fèi)通過競標(biāo)確定運(yùn)營商，在運(yùn)營中還有大量EPC業(yè)務(wù)中介、商業(yè)二房東延伸，適合百億-千億級的企業(yè)。
（3）帶資本老舊商業(yè)改造：以高和資本、新宜資本為代表，現(xiàn)階段逐步布局的包括遠(yuǎn)洋、華潤等，適合千億以上的企業(yè)。
（4）輕重結(jié)合的科技園區(qū)運(yùn)營管理：以億達(dá)中國、金地威新為代表，一方面探索重資產(chǎn)業(yè)務(wù)投融管退完整閉環(huán)，另一方面進(jìn)行輕資產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的探索，最終實現(xiàn)重資產(chǎn)投資并購+輕資產(chǎn)代管+資本投資的全方位科技園區(qū)投資閉環(huán)。
總結(jié)來看，從政策導(dǎo)向來看，三道紅線的根本是抑制無質(zhì)量的規(guī)模發(fā)展，而支持有質(zhì)量的高效增長，一條路徑是，效仿日本房地產(chǎn)市場，以產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)作為競爭，是可能存在小而美的企業(yè)，但最終其實離不來大魚吃小魚的，而另一條路徑則是通過勾業(yè)務(wù)的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)型，未來將是具備非常強(qiáng)屬地化特征的區(qū)域運(yùn)營類企業(yè)。
