本月，美國(guó)傳統(tǒng)零售行業(yè)內(nèi)的重大重組仍在繼續(xù)。

　　彭尼（J.C.Penney）剛剛宣布本夏季將關(guān)閉138家百貨，而百年老店Sears、梅西百貨等20多家大型零售商，近期也都紛紛宣布關(guān)閉更多門店。

　　過(guò)去數(shù)年間，百貨一直是顧客購(gòu)買時(shí)尚產(chǎn)品的零售渠道。隨著更多的獨(dú)立門店和購(gòu)物中心以及線上渠道的出現(xiàn)，百貨不再是消費(fèi)者唯一的選擇。

　　“都是電商沖擊惹的禍。”曾有無(wú)數(shù)業(yè)內(nèi)人士給出了這樣的定論。然而逆境之下，仍有大量品牌購(gòu)物中心崛起，通過(guò)不斷創(chuàng)新和解決顧客痛點(diǎn)贏得市場(chǎng)的一席之地。

　　兇猛的“關(guān)店潮”

　　今年6月，龍湖北京長(zhǎng)楹天街百盛店發(fā)布公告稱，為了經(jīng)營(yíng)發(fā)展需求，停止該店?duì)I業(yè)。這是有著內(nèi)地“外資百貨第一店”美譽(yù)的商業(yè)集團(tuán)繼去年10月關(guān)閉北京太陽(yáng)宮店之后關(guān)閉的又一家門店，也是5年內(nèi)百盛在全國(guó)范圍內(nèi)關(guān)閉的第48家門店。至此，在北京，百盛僅剩下復(fù)興門店一家。

　　同樣落寞的還有來(lái)自日本的百貨品牌——華堂商場(chǎng)。自2014年開始，華堂商場(chǎng)就迎來(lái)了密集的關(guān)店潮，2014年4月、8月、12月，望京店、北苑店、西直門店先后關(guān)店；2015年4月，右安門店關(guān)店；2016年7月、11月、12月華堂又分別關(guān)閉了大興店、十里堡店和三里屯店；今年5月，豐臺(tái)區(qū)七里莊店也已經(jīng)閉店，唯有亞運(yùn)村店還在閉店的傳言中孤軍奮戰(zhàn)。

　　就連征戰(zhàn)港股10年的新世界百貨也走到退市邊緣，公司于近日發(fā)布公告稱，將通過(guò)瑞士銀行香港分行提出自愿有條件現(xiàn)金要約收購(gòu)新世界百貨全部已發(fā)行股份（新世界發(fā)展有限公司已持有股份除外）的方式進(jìn)行私有化。而去年，新世界百貨接連關(guān)閉了北京新世界女子百貨與寧波匯美店。

　　根據(jù)銀河證券研報(bào)顯示，當(dāng)前百貨業(yè)正在經(jīng)歷發(fā)展低迷期，出現(xiàn)百貨店關(guān)門倒閉、停業(yè)整頓、業(yè)績(jī)下滑等不景氣現(xiàn)象，但這沒有改變百貨這一傳統(tǒng)業(yè)態(tài)繼續(xù)長(zhǎng)期存在的價(jià)值。業(yè)內(nèi)人士分析，百貨業(yè)績(jī)除了受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)波動(dòng)影響較大外，還與線上渠道的沖擊、百貨店以聯(lián)營(yíng)為主的經(jīng)營(yíng)模式有關(guān)，但這些都不是百貨業(yè)存活與否的決定因素，滿足消費(fèi)者需求才是百貨業(yè)態(tài)存在和發(fā)展的根本因素。

　　“商場(chǎng)有時(shí)沒達(dá)到要求就會(huì)把電商當(dāng)作替罪羊。其實(shí)不是這么簡(jiǎn)單。”在凱德商用北部區(qū)域總經(jīng)理袁嘉驊看來(lái)，傳統(tǒng)百貨的沒落大多源于不夠與時(shí)俱進(jìn)。消費(fèi)者的需求已經(jīng)變了，百貨依舊選擇做傳統(tǒng)零售，但它們的選擇不是消費(fèi)者想要的。“傳統(tǒng)業(yè)務(wù)曾給它們帶來(lái)過(guò)很好的利潤(rùn)，但大象不好轉(zhuǎn)頭。”

　　從場(chǎng)所到場(chǎng)景

　　近年來(lái)隨著消費(fèi)者對(duì)商業(yè)設(shè)施的功能性需求和體驗(yàn)性需求的日益增強(qiáng)，各種體驗(yàn)式消費(fèi)開始涌現(xiàn)，擁有場(chǎng)景化、體驗(yàn)化的購(gòu)物中心逐漸占據(jù)主流，兒童樂園、餐館、電影院、超市等已經(jīng)成為購(gòu)物中心的標(biāo)配。讓消費(fèi)者體會(huì)更多購(gòu)物樂趣、提供個(gè)性化服務(wù)和商品，成為其吸引消費(fèi)者的重要賣點(diǎn)。

　　走進(jìn)來(lái)福士購(gòu)物中心，“神獸”羊駝?dòng)橙胙酆煟鞘巧虉?chǎng)為了吸引人氣而打造的動(dòng)物園場(chǎng)景。

　　在東方新天地，幾個(gè)真人等大的模型矗立在中庭，無(wú)數(shù)顧客蜂擁而上，迫不及待要與他們心目中的“超級(jí)英雄”合影留念，那是商場(chǎng)舉辦的漫威主題展覽。

　　朝陽(yáng)大悅城外，100只藍(lán)胖子整整齊齊地?cái)[放在空地上，50元的門票依然引來(lái)長(zhǎng)長(zhǎng)的隊(duì)伍，那是商場(chǎng)正在舉辦的“100哆啦A夢(mèng)秘密道具博覽”的活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)。

　　簡(jiǎn)言之，如今人們?nèi)ス渖虉?chǎng)，不再僅僅是為了買一件衣服那么簡(jiǎn)單，更多的時(shí)候，他們需要看一場(chǎng)電影，吃一頓美食，最好還能有一些情感的共鳴、好玩的體驗(yàn)、輕松的互動(dòng)，而這就是商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方口中的“場(chǎng)景打造”。

　　提升體驗(yàn)帶來(lái)的效果明顯，也給百貨和購(gòu)物中心帶來(lái)了較為明顯的增速分化，2016 年購(gòu)物中心的銷售額增長(zhǎng)較快，增速為7.4%，百貨銷售額增長(zhǎng)較慢，增速僅為1.3%，同比下降了2.1 個(gè)百分點(diǎn)。

　　然而為了打造場(chǎng)景、增強(qiáng)體驗(yàn)，也意味著購(gòu)物中心需要付出更多的成本代價(jià)。因其體驗(yàn)化業(yè)態(tài)所占用的運(yùn)營(yíng)面積更大，從而導(dǎo)致坪效偏低。

　　世邦魏理仕的數(shù)據(jù)指出，2015年中國(guó)購(gòu)物中心開發(fā)商平均在地下一層為餐飲企業(yè)留出30%~40%的面積。法國(guó)巴黎銀行的數(shù)據(jù)顯示，包括萬(wàn)達(dá)在內(nèi)的一些地產(chǎn)開發(fā)商為商場(chǎng)內(nèi)的社會(huì)推廣活動(dòng)規(guī)劃出了40%~50%的面積，中糧大悅城則規(guī)劃出最多40%的面積。

　　餐飲和推廣活動(dòng)雖然是吸引人流量的重要源泉，但這些運(yùn)營(yíng)面積的占用使得購(gòu)物中心的盈利效率遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)百貨。據(jù)統(tǒng)計(jì)，傳統(tǒng)百貨的零售業(yè)態(tài)占比多在80%以上，而購(gòu)物中心的零售業(yè)態(tài)只有50%~60%，使得百貨的坪效目前仍是購(gòu)物中心的一倍有余。

不過(guò)，坪效之間的差異并沒有阻止傳統(tǒng)百貨的關(guān)店頹勢(shì)和品牌購(gòu)物中心的穩(wěn)步擴(kuò)張。

　　大悅城地產(chǎn)有限公司發(fā)布2016年業(yè)績(jī)顯示，該年度，大悅城的營(yíng)業(yè)收入約為人民幣69.87億元（2015年為人民幣53.83億元），同比增長(zhǎng)29.8％；整體毛利率約為53.8％，與2015年同期相比基本持平。溢利為12.75億元（2015年為9.6億元），同比增長(zhǎng)32.8％。截至2016年末，已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)共發(fā)展了12個(gè)項(xiàng)目，并計(jì)劃在2020年擴(kuò)張至20個(gè)。

　　根據(jù)凱德商用2017年第一季度財(cái)報(bào)顯示，其在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目平均回報(bào)率接近6%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。在中國(guó)的購(gòu)物中心租戶銷售額同比增長(zhǎng)12.6%，凈物業(yè)收入增長(zhǎng)7.6%。其中，北京的凱德MALL望京和凱德MALL西直門，分別于2006年和2007年開業(yè)，在開業(yè)當(dāng)年就進(jìn)入了CRCT（凱德商用中國(guó)信托），并成為區(qū)域的地標(biāo)項(xiàng)目，截至今年第一季度，兩個(gè)項(xiàng)目平均回報(bào)率分別達(dá)到7.2%和6.8%。

　　此外，還有龍湖商業(yè)的快速開業(yè)計(jì)劃，在2016年已開業(yè)21座商場(chǎng)的基礎(chǔ)上，2017年龍湖將新開5座，2018年新開3座，2019年新開7座。至2020年，龍湖開業(yè)商場(chǎng)總量將超過(guò)40座；租金方面，2016年租金收益20億元，2020年這一指標(biāo)將達(dá)到50億元。

　　輕資產(chǎn)，重運(yùn)營(yíng)

　　不斷擴(kuò)大的版圖需要更加強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)管理來(lái)支撐，從而逐漸優(yōu)化資產(chǎn)包，獲取網(wǎng)絡(luò)、規(guī)模效應(yīng)。而從房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢(shì)看，基金化運(yùn)營(yíng)是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，通過(guò)輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速并購(gòu)和統(tǒng)一管理。

　　今年5月，萬(wàn)科發(fā)布公告稱成立了兩只商業(yè)地產(chǎn)投資基金，用于收購(gòu)旗下的42個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，并將打包交給印力統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。這似乎彰顯了萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)上的目標(biāo)：打造中國(guó)領(lǐng)先的商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，并為今后的資產(chǎn)證券化預(yù)留通道。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，萬(wàn)科通過(guò)部分轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或股權(quán)，以投資基金的方式持有商業(yè)物業(yè)，有助于商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，提升公司的資金利用效率。

　　再如商業(yè)地產(chǎn)管理領(lǐng)域的佼佼者凱德，作為業(yè)內(nèi)最早走輕資產(chǎn)道路的企業(yè)，凱德至今已有十幾年的經(jīng)驗(yàn)，也與很多國(guó)際投行保持著多年合作。從集團(tuán)內(nèi)部孵化到私募基金的開發(fā)培育，再通過(guò)REITS的價(jià)值變現(xiàn)和穩(wěn)定收益，其構(gòu)建了一個(gè)以地產(chǎn)、基金為核心的投資物業(yè)成長(zhǎng)通道。

　　袁嘉驊告訴記者，目前凱德旗下90%以上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都在基金池中。輕資產(chǎn)包含幾方面：融資、運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理。從融資來(lái)說(shuō)，不同于其他開發(fā)商主要依靠銀行貸款，基金是凱德主要的資金來(lái)源，包括亞洲、歐洲、北美的機(jī)構(gòu)投資者，主要是國(guó)家主權(quán)基金和養(yǎng)老金。凱德既是開發(fā)商、物業(yè)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理方，也是基金管理方，是一個(gè)全鏈條的輕資產(chǎn)模式。有些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目從拿地后就放入基金中，就是說(shuō)從拿地、收購(gòu)環(huán)節(jié)就進(jìn)入到輕資產(chǎn)鏈條。

　　“實(shí)際上，現(xiàn)在投向商業(yè)地產(chǎn)的基金并沒有外界想象得那么多。原因在于，過(guò)去幾年住宅市場(chǎng)火爆異常，資金大部分流向住宅市場(chǎng)。這部分投資收益率更高，周期更短。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平表示，國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)公司則集中度比較高，專業(yè)性更強(qiáng)，回報(bào)也很好。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量很大，投資過(guò)于分散，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，專業(yè)化程度比較差，再加上財(cái)務(wù)成本比較高，收益低，這就導(dǎo)致真正進(jìn)入的基金數(shù)量其實(shí)并不多。“但基金化將是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的方向。”

　　而這也體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)化趨勢(shì)，如同凱德集團(tuán)中國(guó)區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓此前所說(shuō)，未來(lái)持有商業(yè)地產(chǎn)的人不一定是開發(fā)商或開發(fā)的人，而是歸屬于基金、信托等金融機(jī)構(gòu)，“專業(yè)化的重點(diǎn)在于長(zhǎng)期持有，追求穩(wěn)定長(zhǎng)久的租金回報(bào)。”