沈陽商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迎政策風口 如何有效轉(zhuǎn)型是關(guān)鍵

核心提示：日前，沈陽市政府公布了2017年深化經(jīng)濟體制改革相關(guān)工作要點，其中提出：商業(yè)地產(chǎn)重點向“眾創(chuàng)空間、文化、旅游、養(yǎng)老”等用途轉(zhuǎn)化。

　　日前，沈陽市政府公布了2017年深化經(jīng)濟體制改革相關(guān)工作要點，其中提出：商業(yè)地產(chǎn)重點向“眾創(chuàng)空間、文化、旅游、養(yǎng)老”等用途轉(zhuǎn)化。而這也為接下來沈陽商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展明確了大方向，那么以文化、旅游等為發(fā)展重點的新模式，能否拯救市場信心，讓處在相對低谷狀態(tài)的沈陽商業(yè)地產(chǎn)重現(xiàn)生機與活力？為此，RET睿意德東北區(qū)總經(jīng)理夏季先生在接受新浪樂居專訪時發(fā)表了自己的觀點，并對沈陽商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型與升級提出相關(guān)建議。

　　現(xiàn)狀：看似飽和，但仍有可提升空間

　　2016年，沈陽商業(yè)地產(chǎn)遭遇零開業(yè)項目的尷尬窘境，而原本計劃于今年開業(yè)的沈陽K11也于近日正式對外釋放消息——將延遲于2018年開業(yè)。這似乎再一次把沈陽商業(yè)地產(chǎn)推到了風口浪尖之上，“開發(fā)商信心不足”、“市場低迷”等言論四起。對此，夏季表示：商業(yè)項目的延期開業(yè)受多方面因素的影響，有整體環(huán)境的原因，也有招商、工程、消防等原因，這些因素疊加在一起相對復(fù)雜，無法從單一方面進行原因判定；而單個項目推遲開業(yè)時間，更無法代表甚至說明整個市場的情況。

　　的確，近兩年提及沈陽商業(yè)地產(chǎn)，大家都會用“過剩”、“庫存”等負面的詞語來形容，不可否認，由于新世界、嘉里、恒隆、茂業(yè)等知名開發(fā)企業(yè)的進入，一方面為沈陽帶來了新鮮的血液和活力，但從另一方面講，沈陽集中式商業(yè)體量在2006-2015期間增長了近6倍，高達800萬平，而未來沈陽仍有500萬平的商業(yè)體量需要釋放，其中金廊、五里河區(qū)域就有200萬平……“盡管，沈陽商業(yè)地產(chǎn)看似接近飽和，但隨著消費者消費習慣及傾向的變化，沈陽商業(yè)地產(chǎn)市場將會迎來新的發(fā)展空間。”夏季如是說。

　　據(jù)沈陽市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2015年沈陽恩格爾系數(shù)僅為27%，生活進入富足階段。這意味著人們的溫飽在得到基本的滿足后，其消費需求將會逐漸轉(zhuǎn)向以休閑、娛樂為主，并且能夠提升生活品質(zhì)的大眾消費。而作為消費者需求變化的第一洞察者，商業(yè)地產(chǎn)則需要適時做出應(yīng)對及轉(zhuǎn)型。“目前，沈陽商業(yè)市場的業(yè)態(tài)已經(jīng)發(fā)生了變化——零售業(yè)態(tài)比例大幅下降，根據(jù)RET睿意德的最新統(tǒng)計，沈陽零售業(yè)態(tài)比例已從70%下降到59%，與此同時餐飲、兒童、休閑娛樂等業(yè)態(tài)都在不同程度提升。”不過，在夏季看來，沈陽商業(yè)地產(chǎn)的這些轉(zhuǎn)變還遠遠不夠，如何挖掘特色業(yè)態(tài)，如何與屬地文化有效結(jié)合，如何滿足消費者多變的需求……都是沈陽商業(yè)地產(chǎn)在未來轉(zhuǎn)型中有待提升的。

　　未來：轉(zhuǎn)型方向由消費者需求所決定

　　對于政府提出的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向——向“眾創(chuàng)空間、文化、旅游、養(yǎng)老”等用途轉(zhuǎn)化。夏季表示：任何事物的轉(zhuǎn)型都脫離不開人的需求變化，商業(yè)地產(chǎn)也一樣。隨著人們生活水平的提升，除去日常的基本生活需求外，也衍生出了其他的需求，如：文化、旅游、養(yǎng)老等。

　　據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計：2016年，我國旅游出行人次達到44億，總收入超過4.6萬億元。而根據(jù)世界旅游組織預(yù)測，到2020年，我國將成為世界第一大旅游目的地和第四大客源市場，未來，度假旅游將成為人們一種常態(tài)化的生活方式。可見，未來一段時間內(nèi)，我國對于文化旅游的需求或有所增加，然而，從目前來看國內(nèi)以及沈陽市場，能滿足消費者這種需求的商業(yè)地產(chǎn)類型相對較少，因此，政府將文化、旅游、養(yǎng)老作為商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向，是一種符合市場變化及消費需求的舉措。

　　而對于一直以來以重工業(yè)為發(fā)展源動力的沈陽而言，如何有效與文化、旅游相結(jié)合，打造符合消費者需求的創(chuàng)新型的商業(yè)地產(chǎn)項目，夏季認為：針對傳統(tǒng)型的城市商場、購物中心項目而言，目前其仍處于零和競爭的狀態(tài)，即對品牌商的激烈爭奪，導(dǎo)致品牌的此消彼長，并沒有從根本上引導(dǎo)甚至通過新事物激發(fā)消費者的需求。因此，運營者要轉(zhuǎn)變觀念，跳出零和競爭的思維，通過結(jié)合屬地文化特色、運用文化場景的打造來制造新鮮感，從而創(chuàng)造消費者的需求。

　　以沈陽1905文化創(chuàng)意園為例，項目與沈陽厚重的工業(yè)文化相結(jié)合，塑造了帶有歷史記憶的沈陽文化屬性，而這種具有文化及創(chuàng)意屬性的項目，不僅讓本地消費者倍感親切，越來越能吸引90后、00后新生代消費者的喜愛，而且成為了沈陽城市的一張名片。近兩年，為了迎合消費者消費習慣的轉(zhuǎn)變，項目通過引入特色的業(yè)態(tài)、品牌以及創(chuàng)造新的消費場景——集市，不斷引導(dǎo)消費者的需求以帶動項目的發(fā)展。

　　投資：公寓、商鋪，看價格更要看地段

　　近年來，“去庫存”一直是沈陽樓市的關(guān)鍵詞。日前，沈陽樓市發(fā)布13條政策中提及可將地處非核心段的公寓調(diào)整為自住型，并享受相關(guān)政策。對此，夏季認為：盡管從目前來看，沈陽樓市的庫存處于一個相對合理的狀態(tài)，但依然存在結(jié)構(gòu)性的問題。沈陽核心地段公寓項目之所以不享受此政策，原因在于核心地段的公寓項目無論是居住需求還是辦公需求都比較旺盛，可以很好的進行消化；而非核心地段的公寓項目由于地理位置的局限，居住和辦公需求都不高，通過政策的利好可以促進其有效去庫存。

　　由于面積小、總價少、易出手，公寓產(chǎn)品自帶較強的投資屬性，而對于如何進行公寓產(chǎn)品的投資，夏季認為除了要結(jié)合自身考慮總房款考慮外，產(chǎn)品所在的區(qū)位至關(guān)重要。“區(qū)域是否有發(fā)展空間，這決定了日后產(chǎn)品的升值空間，如果區(qū)域有向好的政策及未來發(fā)展，且周邊的配套相對齊全，那么公寓的投資回報率就會比較客觀。”

　　此外，由于城市骨架不斷拉大，地鐵逐漸成為市民日常出行的主要方式，地鐵上蓋的商業(yè)物業(yè)也備受投資者的青睞。原因在于以地鐵為節(jié)點的核心商圈的建立及形成在近些年日漸普遍，地鐵能夠為商業(yè)物業(yè)帶去大量的客流支持。

　　以沈陽為例，以往鐵西區(qū)的主要商圈為“鐵百”商圈，而今隨著地鐵一號線的開通及運營，臨近地鐵出口的萬象匯成為消費者逛街、購物的主要目的地，“萬象匯”商圈逐漸形成并取代了傳統(tǒng)商圈——“鐵百”商圈在人們心中的地位。而在投資地鐵周邊的商業(yè)物業(yè)時，投資者一方面需考慮地鐵自帶的人流量能否支持項目的體量，另一方面也要看商業(yè)物業(yè)的投資潛力，投資者可選擇地鐵尚未開通的商業(yè)物業(yè)，這樣，地鐵一旦開通就會帶來相對較高的投資回報。



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