現(xiàn)在融創(chuàng)自有資金有900多億”。
在融資渠道日趨收緊時，孫宏斌似乎仍舊有花不完的錢，在接受財新采訪時，孫宏斌坐在中國首富王健林旁邊，再次強(qiáng)調(diào)融創(chuàng)“不差錢”。
7月11日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱，這場融創(chuàng)和萬達(dá)之間的世紀(jì)大收購，將通過內(nèi)部劃撥或者銀行融資支付，協(xié)議簽訂三天，融創(chuàng)先付25億元，7月31日前，融創(chuàng)需要完成盡職調(diào)查。隨后分批再完成兩筆支付。
而公告中顯示，萬達(dá)在收到第三筆付款后五個工作日，向融創(chuàng)發(fā)放296億元貸款，按照銀行基準(zhǔn)利率，期限三年，隨后融創(chuàng)完成最后一筆支付。也就是說，四次支付，融創(chuàng)只需要支付335億元收購款即可。最后一筆，由萬達(dá)自己出錢借給融創(chuàng)，用于收購自己。
除此之外，13個文旅項目管理咨詢費(fèi)用為每年每個5000萬元，期限為20年，每年費(fèi)用為6.5億元。融創(chuàng)如若違約定金將不會退回，萬達(dá)違約退雙倍定金。
這樣的付款條件很罕見，從中不難看出萬達(dá)急于清倉轉(zhuǎn)型，而融創(chuàng)似乎買得勉強(qiáng)。
據(jù)融創(chuàng)2016年年報顯示，截至2016年底，公司總資產(chǎn)為2932億元，賬面現(xiàn)金約為698億元。除卻178億元的受限資金之外，融創(chuàng)可由自由支配的現(xiàn)金約520億元。在可自由支配的520億元現(xiàn)金中，將近400億元來源于借貸收入。
查閱公告可以發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)于2016年年末已在外發(fā)售的優(yōu)先票據(jù)本金為4億美元、融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)于上海證券交易所發(fā)行的公司債券以及非公開發(fā)行的境內(nèi)公司債250億元、資產(chǎn)證券支持共計27.9億元、長期借貸801億元，該年的借貸總額達(dá)到了1128億元。除此之外，融創(chuàng)還通過信托方式獲取資金。
天津聚金于11月將其所持的全部金科股份質(zhì)押給渤海銀行天津分行，2017年3月，天津潤澤和天津潤鼎分別與國投泰康信托有限公司簽訂的《信托資金貸款合同》提供擔(dān)保，將其分別持有的公司1.01億股和1.1億股股份質(zhì)押給國投泰康。三方累計其所持公司股份的91.11%的股權(quán)。
2016年融創(chuàng)中國公司賬面現(xiàn)金約698億元，該公司旗下的融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)的貨幣現(xiàn)金額為565.96億元，可見它是融創(chuàng)中國的重要輸血公司，而融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)的貨幣資金主要為銷售回款以及借款。
進(jìn)入2017年，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)繼續(xù)大規(guī)模借款，根據(jù)聯(lián)合信用評級跟蹤評級報告顯示，截至2017年4月底，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)借款余額為1291.90億元，較2016年末借款余額921.31億元增加370.59億元，公司當(dāng)年累計新增借款超過2016年末凈資產(chǎn)354.67億元的104.49%，公司債務(wù)負(fù)擔(dān)進(jìn)一步擴(kuò)大，債務(wù)負(fù)擔(dān)很重。
在2017年的借款構(gòu)成中，銀行借款與委托貸款占據(jù)了絕大多數(shù)，分別為367.77億元、415.07億元。
需要指出的是，借款余額已經(jīng)排除了用于償還貸款的金額，也就是說，實際上2017年前四個月融創(chuàng)的融資增長要高于這一數(shù)據(jù)。而這些借款將大部分用于融創(chuàng)上半年366億元的并購，以及100億元左右的土地出讓金，如果萬達(dá)沒有提供這筆貸款，融創(chuàng)獨(dú)自面對631億元的資金壓力可想而知。
一位財務(wù)人士向界面新聞分析，在融創(chuàng)的現(xiàn)金流量表中，經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入46.16億元，投資活動現(xiàn)金凈流出345億元，融資活動現(xiàn)金凈流入592億元，2016年當(dāng)年融資新增部分成本為5.78%，全部融資加權(quán)平均成本5.98%。
也就是說，2016年的全部并購資金都是借來的，2017年上半年估計也是，并非是靠房產(chǎn)銷售所得，融創(chuàng)買了那么多企業(yè)，就看項目整合能力如何，總體是否可以產(chǎn)生超過年均5.98%的投資回報率，還要保證這部分投資能及時收回或者投資的增值部分能變現(xiàn)。
另一方面，公告顯示，13個文旅項目總建筑面積約為5897萬平方米，其中自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方，融創(chuàng)可能還得籌集銀行融資撥付文化旅游項目的發(fā)展成本。
而從現(xiàn)金流量表中似乎能更加清晰地看到融創(chuàng)近幾年的變化。
自2013年到2016年，融創(chuàng)的投資活動現(xiàn)金流分別是經(jīng)營活動的現(xiàn)金流的2倍、0.5倍、0.78倍、8倍，這正對應(yīng)了融創(chuàng)近幾年的并購趨勢，2014、2015年，融創(chuàng)經(jīng)歷了綠城、佳兆業(yè)、雨潤等企業(yè)的并購失利，因此當(dāng)年的投資現(xiàn)金流出并不起眼。而2016年，融創(chuàng)在萊蒙國際、融科智地、金科等多家企業(yè)上完成逆襲，而投資現(xiàn)金流出量也同比增長了三倍。
在并購市場上不斷加碼的融創(chuàng)，融資產(chǎn)生的現(xiàn)金流量也不斷高漲，2016年的融資為2015年的3倍，是2016年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的12倍、投資現(xiàn)金流量的2倍。
由此可見，在利潤率日漸下滑的房地產(chǎn)行業(yè)，追求快進(jìn)快出的融創(chuàng)已經(jīng)迷上了玩資本運(yùn)作，選擇市場上出現(xiàn)問題的標(biāo)的進(jìn)行并購?fù)顿Y，在資本市場融到更多的錢成為孫宏斌的套路。
根據(jù)年報顯示，融創(chuàng)的凈負(fù)債率為121.5%，而據(jù)第一財經(jīng)的報道，經(jīng)過多輪并購后，融創(chuàng)的負(fù)債率已經(jīng)攀升至200%，這筆中國房地產(chǎn)行業(yè)最大規(guī)模收購將為萬達(dá)減負(fù)，助力A股上市，而對于融創(chuàng)來說，究竟意味著什么？
