6月末的一天下午，天氣燥熱，離國貿(mào)橋2.8公里的盈科中心華興資本總部多功能廳里，資本方舉辦了一場很熱門的長租公寓論壇。

隨著對房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時(shí)代的判斷和政策的明顯利好，僅兩三年的時(shí)間，創(chuàng)業(yè)公司、酒店、中介和房產(chǎn)商們都想提前占領(lǐng)這個(gè)預(yù)計(jì)2027年將達(dá)到5萬億的租賃市場。開發(fā)商們將長租公寓作為未來多元化戰(zhàn)略的一個(gè)贏利點(diǎn)，這兩年對長租公寓的涉足尤為突出。克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP30房企中已有1/3房企通過不同方式參與到長租公寓領(lǐng)域。

但想要涉足長租公寓、達(dá)到盈利并不容易。從行業(yè)難度看，世聯(lián)行的集中式公寓紅璞公寓認(rèn)為，閑置物業(yè)和資產(chǎn)能不能變?yōu)榫幼☆惪臻g以及運(yùn)營階段如何運(yùn)營是重要的問題。主打分散式公寓愛上租認(rèn)為難點(diǎn)是交易能力和組織能力。以藍(lán)領(lǐng)為客群的安心公寓則認(rèn)為，跨區(qū)域擴(kuò)張中調(diào)整產(chǎn)品定位的能力和團(tuán)隊(duì)組織的能力是難點(diǎn)。

從盈利看，華菁證券研究所從息稅前利潤率角度對長租公寓分析稱，55%的拿房成本占比和百間65%的入住率是盈利的臨界點(diǎn)，以這樣的盈利點(diǎn)看，華菁證券方認(rèn)為國內(nèi)的長租公寓仍然處于投入大于收入的階段。

當(dāng)被問及長租公寓盈利問題時(shí)，進(jìn)場玩家們傾向于婉轉(zhuǎn)回應(yīng)這件現(xiàn)在不賺錢的生意。紅璞公寓總經(jīng)理兼集團(tuán)副總裁甘偉稱，他們自己測算的回收周期基本是四年到四年半，最長五年。但由于公司成立也就3年時(shí)間，后續(xù)周期還沒有完整建立，很多問題紅璞公寓仍在摸索中。

愛上租CEO童浩則從公司未來發(fā)展上稱，長租公寓的問題不是現(xiàn)在賺不賺錢，是未來靠什么賺錢，從不賺錢到賺錢的路徑是什么。主打長租公寓細(xì)分市場藍(lán)領(lǐng)公寓的安心公寓CFO吳明峰避而不談盈利，他稱，公司的優(yōu)勢在于主要客戶都是B端，包房制下有利于企業(yè)的盈利和現(xiàn)金流。

一方面還沒有實(shí)現(xiàn)盈利，另一方面，拿到過融資的長租公寓品牌又遇到再融資的困境。表現(xiàn)有兩點(diǎn)，一是由于行業(yè)前期投入大，回報(bào)周期長，這使得整體估值偏低，股權(quán)融資成本極高。二是A輪之后融資難度繼續(xù)增加，大部分投資機(jī)構(gòu)趨于謹(jǐn)慎理性態(tài)度。

以參與論壇的招商局創(chuàng)投投資和華興私募股權(quán)基金為例，兩家資本方對長租公寓仍在觀望。華興私募股權(quán)基金執(zhí)行董事牛曉毅稱，最好的投資時(shí)機(jī)是政策也好，市場也好，有沒有出現(xiàn)能夠讓市場能夠更快一點(diǎn)的動力存在。

事實(shí)上，政策的動力從2015年開始陸續(xù)釋放，國家層面出臺了很多政策鼓勵(lì)租賃業(yè)的發(fā)展。

2015年1月住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房出租市場的指導(dǎo)意見》。2015年11月19日國務(wù)院網(wǎng)站發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》國辦發(fā)〔2015〕85號，首次點(diǎn)名“積極發(fā)展客棧民宿、短租公寓、長租公寓等細(xì)分業(yè)態(tài)”，并將其定性為生活性服務(wù)業(yè)，將在多維度給予政策支持。2016年6月國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，公布了一系列政策以支持加快培育和發(fā)展住房租賃市場。2016年12月14日至16日，在中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習(xí)近平提出要加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。

尤其在2016年6月國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》后，地方政府紛紛跟進(jìn)響應(yīng)，主要響應(yīng)城市有甘肅、海南、河北、遼寧、四川、安徽、江西、寧夏自治區(qū)、吉林和福建等。

但由于投資機(jī)構(gòu)目前重鎮(zhèn)布局的城市均為一線城市和熱點(diǎn)二線城市，開發(fā)商、投資人、中介以及創(chuàng)業(yè)公司普遍回應(yīng)稱，對于從業(yè)者而言，對政策的感知并不強(qiáng)烈，很多政策還是停留在上層建筑，各地各部門怎么執(zhí)行，細(xì)則條例怎么落地尚需時(shí)日。

不過，一位業(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞記者，政策細(xì)則出臺只是時(shí)間早晚，現(xiàn)在更重要的是在一個(gè)確定到來的時(shí)代提前占領(lǐng)市場。

“長租公寓市場終究還是要盈利的。”上述業(yè)內(nèi)人士稱，以萬科為例，他們在北京推出的公寓幾乎滿租，對于龍頭來講，盈利只是時(shí)間問題。這樣來看，野心勃勃的進(jìn)場者們置當(dāng)前盈利不顧，仍全力以赴投入資源可以理解了。