圖/馮侖。（主辦方供圖）
日前，馮侖在2017第三屆中國房地產眾籌創(chuàng)智峰會上形象地比喻說，中國房地產已經進入后開發(fā)時代，如果將開發(fā)時代比作一個人的青春期的話，這個階段主要是長個兒、長肌肉，后開發(fā)時代是長智力、長技能、長價值觀、長更多生活經驗，房地產將進入一個全產品線、全產業(yè)鏈及各種商業(yè)模式并存的時期，每家企業(yè)都要找準新的定位，研究核心競爭力。
馮侖總結過去中國房地產開發(fā)時代的模式一直都是成功的，賺到了過去20年經濟增長帶來的紅利，實際上最大的幸運是趕上了一個最好的時機，就是房價和地價每年都在漲，每年貨幣都有溫和的通貨膨脹，城鎮(zhèn)化人口聚集有剛性需求。
“地價上漲、城市化的興起，以及溫和的通貨膨脹，這是過去房地產取得成功的主要原因。”馮侖說。
開發(fā)時代的房地產圍繞著，也就是誰的規(guī)模更大，誰的速度更快，誰的成本更低，所有房地產領域創(chuàng)新都圍繞這三件事。工業(yè)化生產、裝配式住宅和住宅產業(yè)化是為了實現(xiàn)規(guī)模，快速周轉要求壓縮前期加快建設和銷售，如何有效管控成本則是成本上的創(chuàng)新。
“開發(fā)時代的產品是單一的，也就是開發(fā)住宅，80%以上的產品都是住宅。商業(yè)模式則是以快銷為主。”馮侖說。
對應進入后開發(fā)時代以后，房地產行業(yè)也將呈現(xiàn)四個特點。一是產品變得越來越復雜，產品線不再只是住宅；二是競爭力發(fā)生了轉移，不再競爭成本、規(guī)模和速度，重要的三個競爭力里，營運能力尤其核心；三是財務能力變成了競爭力，后開發(fā)時代要做各種復雜的產品，需要更低的財務成本去適應不同的產品形態(tài)；四是后開發(fā)時代對地產商的巨大挑戰(zhàn)，要求具備“導演+制片”的能力，也就是講述空間故事的能力。
比如財務能力上，后開發(fā)時代的物業(yè)經營，房地產企業(yè)競爭力的重點是財務安排能力，大部分住宅以外的產品都依賴長期、低成本資金支持。
又比如講空間故事能力上，一個10萬平方米綜合體物業(yè)，如何配比住宅、寫字樓、酒店、娛樂設施，再加上安排自持與銷售的比例，可能有很多種組合，但最后選擇的一種組合決定了綜合體物業(yè)的市場價值。
“如果不具備講空間故事的能力，對空間業(yè)態(tài)缺乏了解，只知道住宅一種產品形態(tài)，可能只會對寫字樓和商場做簡單的分割，但對整個綜合體而言，也就浪費了機會，失去了很多創(chuàng)造價值的點。”馮侖說。
相應地，后開發(fā)時代的房地產創(chuàng)新也將圍繞這些特點。關于運營，已經出現(xiàn)了很多空間運營的創(chuàng)新商業(yè)模式，比如長租公寓、共享辦公，都是有關存量資產運營；獲取長期、低成本資金的創(chuàng)新也越來越多，比如眾籌等。
萬科集團高級副總裁譚華杰同樣認為，地價、房價快速上漲的時代已經結束，這種情形下開發(fā)商必須轉型，要么轉型成為承包商，從事制造業(yè)，要么轉型為服務商，從事服務業(yè)。但應該逐漸淡化、弱化金融屬性，強化實業(yè)屬性。
譚華杰以房地產眾籌為例，他說對于眾籌的批評聲音，是關于眾籌成了開發(fā)商的融資渠道，成了突破預售管理制度、提前賣房的手段，所以如果眾籌沿著金融化方向走下去，可能未來真的會影響眾籌本身的發(fā)展。
“眾籌在最早出現(xiàn)在房地產領域，應該是合作建房，我一直認為這是房地產眾籌的本質。”譚華杰說。
移動互聯(lián)網發(fā)展起來以后，眾籌開始在世界上盛行，根源在于互聯(lián)網降低了信息成本和交易費用。“企業(yè)之所以能存在，也是因為自由交換的交易成本的存在，如果交易沒有成本，所有企業(yè)都不會存在。企業(yè)存在的理由是因為企業(yè)內部一些交易成本比社會交易成本更低。”譚華杰說，但互聯(lián)網的出現(xiàn)改變了社會交易成本，使得社會交易成本大幅度下降。互聯(lián)網時代，所有渠道類業(yè)務都會被眾籌所取代，也就是最終客戶會直接選擇購買最基礎性資源，而不會通過企業(yè)再去組織渠道。
他認為房地產行業(yè)是一種資源整合類行業(yè)，資源整合類行業(yè)是介乎實業(yè)和渠道類之間的狀態(tài)，一部分工作屬于實業(yè)，更多開發(fā)商可能自己不會具體去干這些事，比如開發(fā)商可能自己不做設計，而交給事務所和設計院，開發(fā)商通常自己也不蓋房子，甚至現(xiàn)在大部分開發(fā)商可能連房子都不賣了，交給代理公司。這個過程里，開發(fā)商是資源組織者。
“開發(fā)商是否思考過一個問題，如果有一天所有買房的人，跳過開發(fā)商，他們自己去買地，自己去找設計師，自己去找建筑商，那時候開發(fā)商立身的價值在哪里，為什么還有理由存在？”譚華杰提出了一個疑問。
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