租金連降 多項(xiàng)目停工 成都商業(yè)地產(chǎn)怎么了？

核心提示：據(jù)記者調(diào)查，成都市3環(huán)內(nèi)至少10處商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)，而有多名業(yè)內(nèi)人士則統(tǒng)計(jì)認(rèn)為，約30處項(xiàng)目處于停工或者半停工狀態(tài)。其租、售收入不足以覆蓋財(cái)務(wù)成本。多家商業(yè)銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸放貸已十分謹(jǐn)慎。

　　核心事實(shí)

　　商業(yè)地產(chǎn)的整體表現(xiàn)不佳，也影響了銀行在商業(yè)地產(chǎn)上的信貸投放信心。有四大行成都分行人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者：該行已經(jīng)極少涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)，即使要做也走表外業(yè)務(wù)途徑。而有城商行人士回應(yīng)稱，現(xiàn)在也屬于謹(jǐn)慎涉足。

　　有開發(fā)商高管擔(dān)憂，如果商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租、售情況繼續(xù)惡化，銀行等金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)投入其中的貸款將會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　7月15日，華人置業(yè)發(fā)布公告稱，將向恒大地產(chǎn)子公司出售成都的3座住宅及商業(yè)辦公樓項(xiàng)目以及一筆私募基金投資，作價(jià)65億港元。

　　華人置業(yè)在其公告中講述相關(guān)物業(yè)出售原因時(shí)認(rèn)為：隨著近年在成都市有多個(gè)大型商業(yè)物業(yè)落成并投入市場(chǎng)，導(dǎo)致可供租用面積及酒店房間的供應(yīng)均出現(xiàn)過剩。

　　而著名房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行7月發(fā)布的《2015年上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》中亦指出，成都寫字樓租金從2012年2季度起，已連續(xù)13個(gè)季度下滑，跌幅達(dá)到19.7%。

　　根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查，成都市3環(huán)內(nèi)至少10處商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)，而有多名業(yè)內(nèi)人士則統(tǒng)計(jì)認(rèn)為，約30處項(xiàng)目處于停工或者半停工狀態(tài)。

　　有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，其租、售收入不足以覆蓋財(cái)務(wù)成本。而多家商業(yè)銀行表示，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸放貸已經(jīng)十分謹(jǐn)慎，甚至一些銀行，已經(jīng)不能放貸，相關(guān)業(yè)務(wù)需求只能做表外業(yè)務(wù)。

　　多處項(xiàng)目停工

　　華宇地產(chǎn)于2013年1月競(jìng)得成都市龍?zhí)端聢?chǎng)鎮(zhèn)片區(qū)牛龍路口63.58畝土地，此后兩年多，該地塊卻始終處于停工狀態(tài)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，該項(xiàng)目圍欄大門緊閉，場(chǎng)內(nèi)散落著建筑材料，但并無施工跡象。

　　按照原定規(guī)劃，這里將修建一座160米高的建筑，包括五星級(jí)酒店、寫字樓和商業(yè)中心，80%以上物業(yè)形態(tài)非住宅。

　　成都華宇地產(chǎn)相關(guān)人士表示，該公司在研究設(shè)計(jì)、施工方案，并將于近期開工。但有工地留守人員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者“根本無法確認(rèn)復(fù)工時(shí)間，原因在于復(fù)工時(shí)間已經(jīng)一拖再拖。之前原本打算在3月或者5月復(fù)工，最后都不了了之，而最近通知的8月復(fù)工，亦到現(xiàn)在沒見動(dòng)靜。

　　在與之相隔1公里左右的成都市龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城內(nèi)，相鄰的兩座商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成都市潤(rùn)都科技有限公司總部基地項(xiàng)目和某鋼鐵集團(tuán)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)中心也都于2014年末相繼停工。

　　記者了解得知，這是某鋼鐵集團(tuán)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)中心項(xiàng)目，總投資5億元，占地52畝，總建筑面積約7萬平方米，主要服務(wù)該集團(tuán)的50家分公司。有留守施工人員表示：“該項(xiàng)目正在尋找轉(zhuǎn)讓方，在龍?zhí)豆I(yè)園內(nèi)，這樣停工的項(xiàng)目還有多處。”

　　另有成都市潤(rùn)都科技有限公司總部基地2011年5月奠基,按照原計(jì)劃30家北京企業(yè)將抱團(tuán)入駐該基地, 投資方為北京市設(shè)備安裝工程集團(tuán)。但集團(tuán)拒絕接受 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪,其停工原因不明。其后,21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在龍?zhí)豆I(yè)園內(nèi),至少看到5處停工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　在成都南部的高新區(qū)附近，嘉悅匯和東瑞金融中心也均停工，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，嘉悅匯項(xiàng)目亦出現(xiàn)拖欠工程款現(xiàn)象，有成都當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)商惋惜表述：“由于先修商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，難以產(chǎn)生現(xiàn)金流，使得現(xiàn)金流緊張。如果嘉悅匯能先修住宅，該項(xiàng)目完工的可能性比較大。嘉悅匯所處的高新區(qū)益州大道中段，屬于成都城南地區(qū)高端住宅集中區(qū)，項(xiàng)目周邊住宅價(jià)格均超過1萬元”。

　　供求失衡，租金連跌13季

　　除了在建項(xiàng)目停工外，一些存續(xù)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也經(jīng)營(yíng)困難。比如7月中旬，華人置業(yè)將其三處位于成都的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給恒大集團(tuán)子公司，也可見一斑。

　　華人置業(yè)在公告中寫到：“目前在成都市仍有多個(gè)興建中及待建的大型商業(yè)物業(yè)將會(huì)相繼落成，預(yù)計(jì)商業(yè)物業(yè)的收益會(huì)進(jìn)一步下調(diào)。公司認(rèn)為成都市商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值可能會(huì)下跌”。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行《2015年上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》顯示，2015年上半年，成都甲級(jí)寫字樓空置率40.3%，同比上升4.5%。平均有效凈租金96元，下降2.1%。

　　某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目位于成都騾馬市地鐵口附近，相關(guān)公司負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，該項(xiàng)目的租售收入，難以覆蓋其財(cái)務(wù)成本，而且其資金來源為銀行貸款，相比較，利率并不算高。

　　仲量聯(lián)行報(bào)告指出，自2014年下半年，部分甲級(jí)辦公樓開始出現(xiàn)較明顯的租戶退租現(xiàn)象，成都市中心，以及人民南路落成年限較長(zhǎng)的物業(yè)退租明顯。

　　2012年2季度至今，租金已經(jīng)連續(xù)13個(gè)季度下滑，跌幅達(dá)到19.7%。2015年上半年，成都市甲級(jí)辦公樓總存量達(dá)248萬平方米，新增面積共達(dá)28.5萬平方米。上半年凈吸納量?jī)H7.2萬平方米，同比下降50%。

　　而零售物業(yè)的空置率也在攀升，根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示：2015年第二季度末成都優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)空置率較2014年底相比微幅上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)至10.2%。

　　與此同時(shí)，受銷售業(yè)績(jī)下滑、聚客能力下降影響，更多百貨開始關(guān)閉店鋪、停止?fàn)I業(yè)。位于雙楠商圈的天虹百貨及金沙-光華商圈的中開百貨已于第二季度關(guān)門停業(yè)。此外，作為萬象城主力店之一的尚泰百貨亦明確表示將于2015年8月末停止?fàn)I業(yè)。

　　有成都當(dāng)?shù)刂脴I(yè)顧問告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，原先的成都零售物業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目，表面上租金價(jià)格沒有降，但依靠延遲免租期等手段吸引客戶，雖然名義租金沒有降低，但實(shí)際上也在降低租金。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析成都商業(yè)地產(chǎn)不景氣的原因是經(jīng)濟(jì)下行壓力，以及成都商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量激增的雙重壓力形成的。

　　銀行融資繞道表外途徑

　　商業(yè)地產(chǎn)的整體表現(xiàn)不佳，也影響了銀行在商業(yè)地產(chǎn)上的信貸投放信心。有四大行成都分行人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者：該行已經(jīng)極少涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)，即使要做也走表外業(yè)務(wù)途徑。而有城商行人士回應(yīng)稱，現(xiàn)在也屬于謹(jǐn)慎涉足。

　　有開發(fā)商高管擔(dān)憂，如果商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租、售情況繼續(xù)惡化，銀行等金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)投入其中的貸款將會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　“對(duì)于個(gè)人商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款，我們的多家合作銀行要求首付都在6成以上，這還是對(duì)資信好的客戶。而且，由于總體額度被控制，審批時(shí)間上也會(huì)比較長(zhǎng)。”一商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目置業(yè)顧問告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

　　“如果從信托或者民間獲得融資，則資金成本支出壓力更大。成都已經(jīng)出現(xiàn)從民間融資拖垮大型購(gòu)物中心項(xiàng)目的例子。”成都某當(dāng)?shù)亻_發(fā)商高管這樣告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

　　多家商業(yè)地產(chǎn)公司老板及其高管表示，希望政府能夠縮減商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目審批規(guī)模，并且為一些未開工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開啟轉(zhuǎn)性為住宅的可能。

　　同時(shí)他們認(rèn)為，成都市政府應(yīng)該減少城市形象工程對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的限制，比如“城市天際線”規(guī)定原本可以作為商業(yè)價(jià)值更大的底層商鋪，被強(qiáng)制用于做大廈的大堂。

　　世邦魏理仕的報(bào)告顯示，這座在建商業(yè)地產(chǎn)面積逾290萬平方米的城市，正面臨著商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能過剩的挑戰(zhàn)。

　　至于政府規(guī)劃是否如開發(fā)商所說已形成產(chǎn)能過剩局面，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者欲向當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)了解詳細(xì)情況，但截至發(fā)稿前，成都市房管局以開會(huì)為由，沒有回復(fù)采訪要求。


本文來源于21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，作者閆沁波，如牽涉版權(quán)問題，請(qǐng)與管理員聯(lián)系，謝謝！