今年上半年，東莞出讓土地中有超過八成是工業倉儲科研用地，乘著東莞產業升級轉型的東風，東莞產業園區遍地開花，前天，在松山湖舉辦的“園區辦公與企業共榮”主題沙龍上，業內人士認為，未來辦公物業將進一步細分市場，大型企業進駐中心城區寫字樓，互聯網、物流、中小企業等或將熱衷進駐產業園區辦公。
現狀：產業項目比例增加
近兩年來，東莞土地供應以工業倉儲科研用地為主，今年以來更為明顯，數據統計顯示，今年上半年土地出讓當中有八成以上是工業倉儲科研用地，乘著東莞產業升級轉型的東風，產業項目遍地開花。
在東莞產業轉型升級的大環境下，東莞產業項目比例逐步增加，據瑞峰置業市場研究部統計，今年年初安排的重大建設項目177個中就有135個產業項目，占七成以上，再度刺激政府推工業倉儲科研用地的積極性，也意味著工業用地仍將是今年出讓土地的重點。
數據顯示，今年上半年工業倉儲科研用地的出讓面積約有253萬平方米，占土地總出讓比重約83%。其中松朗片區和水鄉片區是供應的重點區域，大嶺山和松山湖成交約占三成，水鄉片區約占四成。一名業內人士告訴記者，僅松山湖已上市及潛在供應的產業園項目就高達20個左右。此外，水鄉片區麻涌“互聯網+物流”電商生態圈創建也如火如荼，據了解，京東、阿里巴巴、DHL、中糧、周黑鴨等15個電商項目落戶麻涌，麻涌電商氛圍濃郁，預計后市麻涌物流地產的地塊供應將會大增，而目前周黑鴨食品工業園、肥仔秋食品、中汽宏遠汽車等已在今年上半年拿地紛紛布局麻涌。
目前，不少開發商也積極向產業園開發模式進行探索，如萬科地產打造的769文創園，中天集團打造的工農8號等，也是一種經由“三舊改造”舊廠房改造成的產業園模式。
原因：價格便宜政策扶持
業內普遍認為，吸引眾多企業和開發商開發產業園的原因，主要有兩個：一是政策扶持，二是地價便宜，無論是工業科研用地，還是“三舊改造”用地，與商住地相比，地價都要便宜得多。據了解，一般科研用地樓面地價在500元/平方米左右，而用于開發寫字樓的商住地的樓面地價在3000多元/平方米左右，科研用地的樓面地價僅是商住地的六分之一，兩者之間相差巨大。
此外，政府政策扶持也是許多人看好產業園發展的一個重要原因。前天，由東莞互聯網產業園主辦的“園區辦公與企業共榮”主題沙龍活動上，贏城咨詢總裁王玉祥介紹，“松山湖自去年開始有一個電子商務產業三年租金補貼優惠政策，第一年是30元，第二年是20元，第三年是10元。” 以此來吸引周邊鎮區及廣深等地的企業進駐。
合富輝煌東莞市場研究部副總經理李興旺認為，近年來，松山湖出現了很多產業的集群，包括互聯網產業、金融創業園、生物科技、教育物流等，這樣一些行業的領頭企業都在松山湖布局，也體現了東莞在產業轉型方面一個很大的突破，同時給產業園的生存提供了土壤。
優勢：租金僅傳統寫字樓一半
李興旺介紹，與傳統的寫字樓相比，產業園辦公具有自身的優勢。第一是資源共享，包括資金資源、客戶資源，生產技術資源，對企業上市需求的資源，還有政府優惠等。第二是成本，產業園的租金是市中心辦公樓的一半左右，對于一些中小企業來講，能根據自己的需求選擇園區辦公。
東莞互聯網產業園營銷總監黃正青也表示，一般的寫字樓辦公只能提供一個物理場所，園區辦公不單單是提供一個空間，更多是服務，包括孵化、共享、金融還有協作。此外，成本也大大減少，“如果一個創業團隊是兩個人，你只需要租用兩個卡座，每個卡座一年的費用就是1500元，兩個人的公司每年花在辦公費用上只有3000元。”
記者了解到，雖然目前不少產業園的月租金號稱為四五十元1平方米左右，與城區寫字樓相差不大，但是由于有租金補貼，補貼后租金僅為20元/平方米左右。
問題：競爭激烈，交通生活配套不足
不過，一名業內人士認為，“目前東莞還沒有真正成功的產業園，大家都仍在摸索階段。”這也意味著，目前東莞沒有一個成功的標桿可以學習，相互之間的競爭是無序且激烈的，部分的產業園甚至會與東莞過去不少失敗的產業園一樣，因為招商失敗而難逃被空置的命運。信息服務業協會羅欲初認為，“企業如何選擇合適的產業園區辦公，首先是租金，一個產業園與周邊產業園進行對比，是否具備價格優勢。第二是產業園真正的軟服務怎么體現出來，產業園是否擁有專職的為產業發展孵化團隊，是否專注自身的孵化團隊。”
同時，與傳統的寫字樓相比，產業園一般位置較為偏僻，周邊交通、生活配套不完善等也影響著企業的進駐。東莞物聯網協會林麗霞認為，廣深很多行業企業都有意向向珠三角其他城市進行輻射和轉移，從整個區域的布局環境和產業規劃，松山湖是和廣州、深圳最接近和最能夠匹配的區域，但松山湖目前還有一些不足，還需要加大交通和生活配套方面的投入等。
企業：哪里帶來生意，就在哪里辦公
據了解，由于傳統寫字樓租金較高，東莞不少中小型企業仍然習慣于在廠房辦公，不過，不少行業協會的相關人士表示，除了成本的考慮外，如果進駐產業園可以帶來生意，企業就會愿意在產業園辦公。
星座屋CEO王嬿認為，對于企業來說，傳統寫字樓的成本很高，但在園區的政策支持下，成本比較可控，性價比也非常高。東莞物聯網協會林麗霞則表示，企業是根據自身發展的需求來選擇場地和環境的，同時考慮產業的集群，區域內是否有同行業進行聚集，能不能產生互相交流和業務的合作，能不能找到合作伙伴在這個區域共同發展，這是企業在發展當中所考慮的問題。
東莞市首席信息官協會（東莞CIO協會）秘書長張慶云對此則表示，對于企業老板來說，他們比較在意的是入駐一個產業園，“是否可以帶來生意伙伴，只要有生意要做，什么都好說。”
業內：產業園辦公還需要引導市場
“東莞的產業園包括產業地產在東莞是一個新的課題，東莞是一個世界工廠。許多企業辦公更多停留在一個工廠的辦公。”合富輝煌東莞公司發展研究部副總經理李興旺認為，從這個角度來看，東莞對于辦公需求的容量還是非常大的，只是需要去引導這個市場。“讓一些中小企業從工廠辦公引導到園區辦公，這樣既可以增強一個企業的知名度，同時又提高企業形象。”李興旺認為，從目前現狀來說，東莞的各種產業都是非常發達，但分布比較散，東莞需要比較集中的資源，一個共通共享的園區辦公場所。
但是，從東莞辦公市場上來看，存在著商業辦公的供應量非常大，真正核心的辦公場所卻呈現供不應求、租金高的矛盾狀態。“例如未來的中央商務區新建了一些高端寫字樓，針對的是一些比較大型的企業，這樣就會導致廣大的中小企業的辦公場所沒有得到一個很好的解決。”李興旺認為，產業園恰好可以為這類中小型企業提供比較好的場所。業內人士認為，未來辦公物業或將細分市場，大型企業進駐中心寫字樓，互聯網、物流、中小企業進駐產業園區。
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