自從今年兩會期間的政府工作報告中提出“互聯網+”行動計劃后,互聯網+儼然成為2015年以來互聯網行業最為熱門的名詞。進入“白銀時代”的房地產商當然也不會放棄這一時下最當紅的概念,各大發展商紛紛“觸電”、“觸網”的消息已經屢見不鮮。發展商如何玩轉這一概念?網上賣樓、社區APP和推出房地產金融產品成為目前的三種主流形式。不過,對于這種行業的新發展趨勢,眾人有贊有彈。萬科集團董事會主席王石日前在第三屆深圳國際低碳城論壇上就表示,如果不運用互聯網這個工具,企業運營效率就會低,就不能更多元化地資源整合,就會被淘汰掉。不過同時他也認為,“萬科是傳統行業,再怎么‘互聯網+’,也不能在虛擬的狀況下解決大家的住房問題。”
網上銷售
近日,方圓集團在今年的品牌發布會上宣布,將同時進駐淘寶房產、房緣寶、新房直通車和支付寶服務窗等多個網絡固定和移動端賣樓。其實作為行業老大的萬科,早已經進駐淘寶房產開設各地區公司的銷售中心或者品牌館。此外,還有遠洋地產進駐京東賣樓等。
發展商在網上賣樓,除了是多渠道的營銷外,還有一個功能就是推廣“全民經紀人”的賣房模式,任何人都可以通過在網上的推薦購買而獲得傭金。發展商則可以獲得更多的新客戶。
對房地產行業來說,“互聯網+”最大的利好便是使信息更透明、流程更簡潔、推廣更迅速有效,減少開發商與購房者之間的中間環節成本,最終減少購房者的購房成本。相信不久的將來,通過各類電商、移動端客戶平臺購房將成為常態。
其實現在的網上賣樓充其量最多就是通過網上的支付平臺下個誠意金、或者秒殺個購房優惠之類的,真正做到全額在網上交易,購房不滿意給差評、申請退款等還是不可能的事,購房者直接在網上參與購房的各個過程也未能實現。
開發社區APP
比起網上賣樓,發展商目前推出的社區APP可能實用得多。既有萬科、奧園、龍湖、花樣年等多家房企推出自主開發的社區APP客戶端,也有發展商選擇進駐類似“優家園”、“來住”等第三方開發的社區客戶端平臺。目前社區APP主要的功能就是實現物業管理的各種智能化,業主可以通過手機APP交水電氣費、交物管費、預約各種服務等。同時對于一些商業地產資源豐富的發展商,通常也會將其旗下的購物中心、商業廣場等的資源注入到平臺中,讓業主實現購物甚至是休閑娛樂的各種體驗。
通過房產物業積累的大量社區用戶,成為房地產商涉足互聯網最先想到的資源,社區服務產業成為房企切入互聯網成本最低的市場。大型房企因規模大、社區資源多,因此率先邁開了步伐。
說白了,目前社區APP還多處于交個物管費,上面有各種商家、生活服務的聯系方式的分類信息網站階段,真正能盈利的少之又少。
房地產金融
目前的房地產金融產品大概分為兩類,一類是首付貸,另一類則是品牌發展商發布的房地產融資產品。首付貸是伴隨P2P行業發展新興的貸款類型。目前大部分住房按揭貸款的首付比例都基本在房屋總價的30%以上,令不少剛需購房者和改善型購房者望而卻步,首付貸滿足了購房者足額支付房屋首付款的短期貸款需求。比如各類門戶網站聯合金融機構推出的“天下貸”、“房金所”等產品,也有發展商與銀行合作推出的“融360”、“金融1號店”等產品。主要就是用于幫助買家進一步降低首付比例,解決首付款的問題。
不過無論是哪一類產品,首付貸的年利率都在7%-10%之間,相對于目前銀行五年期以上5.65%的基準利率,首付貸的利率并不低。以一筆10萬元的3年期貸款為例,按照最低7%的年利率,月供款就要達到約3000元。另一類則是類似萬達推出的“穩健1號”等房地產融資或者眾籌產品。業內人士認為這類產品更類似于金融債券。萬達“穩健1號”募集到的資金將用于投資于萬達商業地產的萬達廣場項目上,買家今后可以轉讓、上市或者讓發展商回購。
至于目前不少發展商熱衷推出的,拿出某一套房源來作為眾籌產品的做法,有變相收取誠意金、儲客之嫌。通常的做法是某套房源會以五折左右的價格進行房款眾籌,然后再在開賣時對該房產進行拍賣,拍賣所得的高于眾籌資金的部分,將會算作是眾籌人的收益。不過每一個眾籌人只能入手一股,因此其收益也不會太多。同時,參加眾籌的買家可以直接參加房源的拍賣。
首付貸滿足了購房者足額支付房屋首付款的短期貸款需求。相對于目前市場大量充斥的投資理財產品,類似“穩健1號”這類產品的優勢在于其能夠“穿透”層層環節,預計直接將資金投資于實體經濟的房地產項目,對投資者更有吸引力。
一般來說,貸款年限最長也只有三年,這對于本身經濟實力比較差的買家來說,其實幫助不大。短期的高利息貸款,再加上原有的月供款,會讓買家覺得“壓力山大”。這種產品可能只是對短期周轉不靈的買家幫助比較大。
