6月25日在石家莊舉行的第6屆中國商業地產產業化峰會上，中經聯盟秘書長、河北省住宅與房地產業協會商業地產專委會主任陳云峰表示，地處京畿重地的河北在京津冀協同發展已上升為國家戰略的背景下，其商業機遇無限，但是需要特別注意的是，河北的商業地產在快速發展的背后存在著隱憂：缺乏合理規劃，一些綜合體開發體量過大導致的商業地產招商難、運營難的問題日益凸顯。
綜合體通病：同質化嚴重
據不完全統計，2015年度河北計劃開業的大型商業項目共有70個，其中石家莊和唐山最多，均為15個。這表明了河北商業地產在快速發展，帶來了市場繁榮，但是也暴露出一些問題，比如石家莊商圈過于單一，降低了資源利用效率。就業態進化而言，河北商業很長時間處于市場和百貨期，這些都是制約河北商業快速發展的軟肋。
邢臺家樂園集團購物中心管理部總監胡偉表示，現在的不少綜合體已經出現共同的特征：面積一個比一個大，什么都往里面裝，但能不能掙錢就不好說了。在胡偉看來，除了規模大的特點，如今的綜合體第二大特點是餐飲多，有一種說法是“購物中心是吃出來的”，不過問題是，愛吃的消費者其消費忠誠度是最難把握的。第三大特點是同質化嚴重，多數的綜合體引入的品牌、甚至建筑風格都極其雷同，“千店一面”。
石家莊勒泰商業物業集團總裁王廣策認為，同質化不僅表現在品牌相同，近年來，隨著開發規模的猛增，一些綜合體（購物中心）從建筑外觀、內部構造到定位、功能、業態組合、引進品牌，同質化無處不在。究其原因有三，首先是在定位和功能上缺乏創新和思變，寫字樓、公寓、購物中心、商街搭配的“四菜一湯”已成綜合體標配；在此基礎上，合作資源的同質化又加劇了“千店一面”的程度— 無論是娛樂、休閑、餐飲還是購物，國內主力店品牌屈指可數，這導致了你走在全國任何一個城市的綜合體，遇到的都是“熟面孔”。他特別提醒業內，隨著體驗型消費理念和主題性綜合體的風行，商業綜合體紛紛加大餐飲、娛樂、親子等體驗式業態比重，新一輪“同質化”苗頭已顯現。比如影院，已成為綜合體的標配，兒童樂園進入綜合體也已成為趨勢。
有關數據表明，僅在2015年，河北就有32個綜合體計劃開業。王廣策認為,綜合體同質化不可避免地帶來惡性競爭，表現在爭資源、爭客源、價格戰等方方面面，導致了商業綜合體運營效率低下，單個項目競爭力弱化。
商業綜合體如何突圍同質化競爭
如何在激烈的市場競爭中突圍同質化，找到“最好的自己”？
王廣策認為，定位為主題性綜合體，在細分市場中尋求錯位競爭，是破解同質化的路徑之一，比如北京藍色港灣歐式商業小鎮—商業街區主打異國風情，同樣是在北京，前門大街則強調其中國文化特色。
他認為，提防新一輪“同質化”，需要在以下幾個方面做足文章：首先要研究消費需求，以區域消費需求支撐主題定位，每一個地塊都是“不一樣”的，立足區域消費需求是綜合體尋求差異化的前提；此外，要不斷補充新業態，比如引進包括保齡球館、高爾夫球館、藝術展覽、彩券等金融服務、電信服務、醫療診所等，以另類消費帶動人流量的增長。數據顯示，文藝類業態尤其是各類展覽本身門票收入并不高，但能帶來20%以上人流量增長。此外，單店的混業經營已成新趨勢，比如保齡球、高爾夫球館設置餐飲區或者休息區，提升消費體驗，增加收費項目。兒童業態的單店設咖啡區、甜品區，照顧多方消費需求，提升店面人氣。另外，還可以構建一些移動互聯的商業地產運營新思維，在商場中放置二維碼，消費者隨時可以掃碼瀏覽商品詳細信息并下單支付，對于帶動項目中人流量及時轉化成為營業額也是十分有效的。
回歸到以“商業”為主導的本質
邢臺家樂園集團購物中心管理部總監胡偉認為，投資者是大地產商還是小私營企業抑或者外企、商業企業，投資主體資金實力、開發理念的不同也決定了綜合體未來運營的不同，但是為了適應商業趨勢的變化，綜合體在規劃理念方面需要做到精準定位，注重更加豐富的體驗化，使空間環境更有情調與主題，同時融合游樂化、增加藝術性；在運營理念方面，需要回歸商業本質，這就需要從豐富商品品類、極致的過程服務、自營的方向、會員的細分入手。近幾年商業的發展也十分迅速，眾多城市綜合體為城市核心商圈注入了新鮮血液。
新源控股商業地產副總裁陳偉認為，商業地產的發展應當回歸到以“商業”為主導的本質，而非過去多年來形成的“房地產開發”的模式。地產開發的模式，是重銷售輕運營、重設計輕定位、重短期輕長期，關注點多著眼于投資客戶；而以商業為主導的模式，則是重運營輕銷售、重定位、重視長期，更加注重通過運營獲得項目的投資收益，其關注點更多放在市場需求上。
他認為，在當前以“互聯網+”、“大數據”分析為特征的市場背景下，商業地產創新方向應以跨界和融合為基點，思考便捷、體驗、情感、參與等創新要素。而且，要重視商業地產開發規律，認真研究市場，根據各地不同市場環境需求，制定差異化的商業定位，以不斷創新運營的理念贏得更多的商機。
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