萬科黑石合伙發(fā)力物流地產(chǎn)，輕資產(chǎn)模式是目標(biāo)？

核心提示：從王石到郁亮，從專注住宅到多元化探索。前者見證了一個(gè)企業(yè)的順利接棒，后者則是萬科為應(yīng)對市場作出的種種改變。近些年，國內(nèi)物流地產(chǎn)進(jìn)入快速成長期。在國內(nèi)市場上，不僅有平安、KKR、黑石、凱雷等金融界巨頭看好物流地產(chǎn)，而且萬科、綠地、越秀等房企也將物流地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)拓展的方向。

　　萬科已撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬科物流地產(chǎn)公司，美國黑石集團(tuán)也是股東之一。

　　2015年6月4日，萬科在發(fā)布5月份銷售業(yè)績的同時(shí)，首次于公告中披露新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目用地情況，并稱物流地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點(diǎn)方向之一。

　　萬科品牌部人士日前向時(shí)代周報(bào)記者表示，公司未來將在住宅和傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)之外，積極拓展消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及物流地產(chǎn)等業(yè)務(wù)。目前公司已分別正式在貴陽和武漢獲得兩個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　從王石到郁亮，從專注住宅到多元化探索。前者見證了一個(gè)企業(yè)的順利接棒，后者則是萬科為應(yīng)對市場作出的種種改變。

　　在房地產(chǎn)市場黃金時(shí)代已成過去的既定事實(shí)下，萬科只能妥協(xié)。

　　“從專注住宅到多元化探索，萬科的改變是迫不得已的，想或不想，它都必須改，”香港粵海證券投資銀行董事黃立沖對時(shí)代周報(bào)記者說，與零售、住宅、商業(yè)、物流、酒店等類別進(jìn)行比較，物流地產(chǎn)是一個(gè)比較好的噱頭。用物流地產(chǎn)向政府拿地，拿地容易且成本較低。

　　時(shí)代周報(bào)記者多次致電萬科董秘譚杰華詢問物流地產(chǎn)具體事宜及萬科后續(xù)拿地規(guī)劃，但截至發(fā)稿未獲得其回復(fù)。

　　物流“大蛋糕”

　　吃螃蟹的不止萬科一家。

　　近些年，國內(nèi)物流地產(chǎn)進(jìn)入快速成長期。在國內(nèi)市場上，不僅有平安、KKR、黑石、凱雷等金融界巨頭看好物流地產(chǎn)，而且萬科、綠地、越秀等房企也將物流地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)拓展的方向。

　　多家房企紛紛進(jìn)入物流地產(chǎn)，則是看重電商的崛起等所帶來旺盛的物流倉儲的需求以及該產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的收益、廣闊的發(fā)展空間。

　　據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，截至2014年5月，全國優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲，倉儲物業(yè)投資回報(bào)率超過寫字樓、購物中心及高檔住宅，躍居物業(yè)市場第一，一線城市倉儲物業(yè)租金在未來15個(gè)季度還將繼續(xù)上漲。近兩年，我國電子商務(wù)的迅猛發(fā)展對倉儲物流需求形成直接的支撐。在電商物流對租賃需求的快速增加的背景下，物流倉儲的市場需求量將繼續(xù)保持強(qiáng)勁。

　　這或許是萬科看好物流地產(chǎn)的原因之一。而在易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，萬科之所以能夠做物流地產(chǎn)，其自信是源于對土地開發(fā)和資金回收的熟練程度。而且萬科本身有比較大的社區(qū)項(xiàng)目，后續(xù)通過物流產(chǎn)業(yè)園能夠把全國各地的市場需求進(jìn)行串聯(lián)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)住房銷售外的第二層次經(jīng)營收入。

　　以萬科進(jìn)駐的武漢為例，在14年早期的采訪中，戴德梁行董事楊良軍分析稱，2013年到2015年，武漢將有239至286萬平方米的物流倉庫投入使用。預(yù)計(jì)到2017年，武漢高標(biāo)庫凈租金將達(dá)到每平方米26.8元/月。戴德梁行在2015年 4月發(fā)布的研究報(bào)告稱，截至2014年年底，武漢高標(biāo)庫需求容量為1604萬平方米，市場潛力巨大。

　　中國銀河證券分析師趙強(qiáng)指出，萬科之所以會(huì)選擇武漢和貴陽，因?yàn)檫@兩個(gè)城市的人口密度和物流需求顯著高于省內(nèi)其他城市。物流地塊地價(jià)相對便宜，按建筑面積計(jì)算的單價(jià)分別為297元(貴陽)和789元(武漢)。公司獲取的物流地產(chǎn)項(xiàng)目是先確定后期的運(yùn)營單位后(招租之后)才去拿地，屬于定制的項(xiàng)目開發(fā)，盡管利潤率低，但是風(fēng)險(xiǎn)很小。

　　值得注意的是，在公告中，萬科進(jìn)入物流地產(chǎn)的首個(gè)項(xiàng)目—由北京萬科主導(dǎo)的廊坊萬莊生態(tài)新城項(xiàng)目卻不在萬科給出的物流地產(chǎn)項(xiàng)目之列。

　　萬莊生態(tài)新城項(xiàng)目位于廊坊市西北萬莊新區(qū)，緊鄰京津塘和規(guī)劃京臺高速，距離北京中心50公里，新城規(guī)劃總面積80平方公里，是廊坊市建設(shè)生態(tài)、休閑、智能新城的核心地域。

　　在去年5月份廊坊控股與萬科簽約儀式上，萬科方面表示，希望將廊坊萬莊生態(tài)新城項(xiàng)目作為集團(tuán)涉足物流地產(chǎn)的首批重點(diǎn)項(xiàng)目，借此迅速建立全國性的物流網(wǎng)絡(luò)平臺，打造萬科品牌的城市服務(wù)商。

　　針對廊坊萬莊生態(tài)新城項(xiàng)目不在披露的物流地產(chǎn)項(xiàng)目之列，萬科相關(guān)人士對媒體表示，去年與河北廊坊的合作只是框架協(xié)議，目前可能只在集團(tuán)物流地產(chǎn)儲備資源的目錄中。

　　化重為輕的“黑石”

　　“這條新聞最大的亮點(diǎn)不是成立萬科物流公司，而是美國黑石集團(tuán)也是股東之一”在克爾瑞研究中心分析師朱一鳴看來，物流地產(chǎn)是典型的重資產(chǎn)運(yùn)營。在成功引入黑石基金戰(zhàn)略投資者之后，萬科有望實(shí)現(xiàn)普洛斯式輕資產(chǎn)模式。

　　去年10月，萬科前高級副總裁肖莉便向媒體透露：“目前，國內(nèi)的倉儲建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上網(wǎng)購行業(yè)的發(fā)展，萬科認(rèn)為物流地產(chǎn)發(fā)展空間巨大。未來，我們將引入黑石、凱雷等戰(zhàn)略投資伙伴。”

　　黑石集團(tuán)最早成立于1985年，以并購業(yè)務(wù)起家，目前業(yè)務(wù)覆蓋私有股權(quán)投資基金、房地產(chǎn)基金以及對沖基金、債務(wù)投資等諸多領(lǐng)域，資產(chǎn)規(guī)模超過800億美元。已經(jīng)成為亞洲房地產(chǎn)市場最大買家的黑石集團(tuán)，如今更是對中國動(dòng)作頻頻；商業(yè)地產(chǎn)之外，物流地產(chǎn)是黑石在中國下一個(gè)重點(diǎn)培養(yǎng)對象。

　　此前，由黑石牽頭的基金財(cái)團(tuán)已與中國最大的農(nóng)產(chǎn)品市場運(yùn)營商之一的壽光物流園達(dá)成協(xié)議，將在壽光物流園香港上市之前，對其進(jìn)行大約6億美元的投資，占壽光物流園30%的股權(quán)。

　　最終促使萬科選擇美國黑石基金作為戰(zhàn)略投資者，在業(yè)內(nèi)看來，除了透過黑石有望實(shí)現(xiàn)普洛斯式輕資產(chǎn)模式。借助其超前投資眼光和基金化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，更是凸顯萬科雄心勃勃的擴(kuò)張計(jì)劃。

　　“通常一個(gè)物流項(xiàng)目的培育期在3-5年，如果按照行業(yè)10%的回報(bào)率，等到物流項(xiàng)目收回投資，需10年之久，這占用了企業(yè)較大的資金及精力。即使像萬科這樣資金實(shí)力雄厚的企業(yè)，如果完全靠自身資金投入，也是做不了幾個(gè)物流項(xiàng)目，”朱一鳴認(rèn)為，物流地產(chǎn)屬于典型的重資產(chǎn)運(yùn)營，但在成功引入黑石基金戰(zhàn)略投資者之后，萬科便有望實(shí)現(xiàn)普洛斯式輕資產(chǎn)模式：即萬科開發(fā)物流項(xiàng)目，由黑石收購，進(jìn)行基金化運(yùn)作，萬科保留項(xiàng)目長期運(yùn)營權(quán)，收取部分管理費(fèi)用，并坐享基金分紅，也即萬科所謂的“小股操盤”模式。

　　要維持這家地產(chǎn)巨無霸正常運(yùn)轉(zhuǎn)，萬科必須以可觀的土地儲備作為發(fā)展基礎(chǔ)。

　　時(shí)代周報(bào)記者翻閱萬科年報(bào)，截至去年末，萬科新增加開發(fā)項(xiàng)目41個(gè)，按權(quán)益計(jì)算的占地面積約206萬平方米，對應(yīng)的規(guī)劃建筑面積約591萬平方米，平均樓面地價(jià)約4372元/平方米。與2013年相比，2014年萬科的拿地規(guī)模明顯減少。其土地投資力度更是接近2008年的低點(diǎn)。

　　對于房企而言，土地就是糧草，沒有土地都是空話，這直接影響便是萬科股價(jià)的持續(xù)走低。

　　中國中投證券稱，5月份，萬科新增4個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)權(quán)益建面120萬平方米，樓面均價(jià)4596元/平方米。拿地權(quán)益金額55.3億元，環(huán)比4月增加了177%。前5月，萬科累計(jì)新項(xiàng)目權(quán)益建面412萬平方米，支付土地價(jià)款172億元，同比分別增長34%和55%。這當(dāng)中，萬科實(shí)際拿下的物流地產(chǎn)總用地面積已經(jīng)達(dá)到100萬平方米左右。

本文來源于時(shí)代周報(bào)作者胡天祥，圖片源自網(wǎng)絡(luò)，如牽涉版權(quán)問題，請與管理員聯(lián)系，謝謝！