北京商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)回暖跡象 入市項(xiàng)目扎堆不易消化

    位于北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）的長安街再無寶地可供。

　　6月11日，位于北京長安街最后一塊寶地上的國際頂級(jí)辦公商業(yè)綜合體——英皇集團(tuán)中心以沙盤形式在英皇集團(tuán)舉行的推介會(huì)上正式亮相。屆時(shí)，英皇集團(tuán)中國總部將入駐于此，成為雄踞長安街的新地標(biāo)。

　　英皇（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高級(jí)市場經(jīng)理王帥在接受記者采訪時(shí)表示，“目前樓體已進(jìn)入封頂階段，爭取明年早期實(shí)樓將和大家見面”。

　　據(jù)介紹，英皇集團(tuán)中心占地面積8800多平方米，總建筑面積10萬平方米。由6層商業(yè)娛樂和20層甲級(jí)寫字樓組成。

　　“目前，北京寫字樓、商鋪等商業(yè)物業(yè)已經(jīng)有不同程度的回溫跡象。”業(yè)內(nèi)人士表示，在此背景下，上述項(xiàng)目順勢而為入市后將有利于緩解北京核心商業(yè)區(qū)同類項(xiàng)目供應(yīng)緊張的狀況。

　　入市項(xiàng)目扎堆 回溫跡象顯現(xiàn)

　　如上述業(yè)內(nèi)人士表示，多方數(shù)據(jù)顯示，近期住宅樓市回溫的同時(shí)，北京的寫字樓、商鋪等商業(yè)物業(yè)，也一起變暖。

　　根據(jù)易居智庫研究中心數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示，北京2015年1~5月份商業(yè)營業(yè)用房成交面積為21萬平方米，同比跌幅為52%。而辦公用房成交面積為28萬平方米，同比跌幅為44%。

　　但如果觀察5月份的數(shù)據(jù)，就能看出已經(jīng)有了明顯增長。5月份兩個(gè)指標(biāo)成交面積分別為6萬平方米和10萬平方米，兩個(gè)指標(biāo)環(huán)比分別增長了42%和58%。

　　據(jù)媒體公開報(bào)道，北京住建委網(wǎng)站公布的5月份寫字樓成交數(shù)據(jù)顯示，5月成交量環(huán)比上漲6%；成交面積與成交金額分別環(huán)比上漲84%、33%。

　　搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，4月份北京寫字樓成交面積82959.65平方米，環(huán)比上漲34.07%，成交均價(jià)為33679元/平方米，環(huán)比上漲71.05%。

　　同時(shí)，根據(jù)上述中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，記者梳理發(fā)現(xiàn)，4月到5月，北京市的商鋪在價(jià)格不斷下行的情況下成交量持續(xù)攀升。

　　數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京市商鋪成交套數(shù)191套，環(huán)比上漲105.38%；成交面積24751.84平方米，環(huán)比上漲20.65%；成交均價(jià)25082元/平方米，環(huán)比下降18.27%。

　　4月份，商鋪成交套數(shù)93套，環(huán)比上漲66.07%；成交面積20515.86平方米，環(huán)比上漲327.56%；成交均價(jià)30688元/平方米，環(huán)比下降33.98%。

　　記者從第一太平戴維斯研究部發(fā)布的2015年第一季度北京商鋪市場簡報(bào)中獲悉，今年第一季度，僅有一個(gè)現(xiàn)存商鋪項(xiàng)目推出，受新增供給有限的影響，全北京市中高端購物中心出租率環(huán)比上升0.4 個(gè)百分點(diǎn)至95.5%，同比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　隨后，隨著成交量的上升，觀望了四個(gè)月的商鋪項(xiàng)目紛紛在5月扎堆入市。公開資料顯示，5月份北京散售型商鋪市場中共有包括金融街融匯等在內(nèi)的11個(gè)項(xiàng)目獲批入市，新增房源128套，項(xiàng)目分布于大興、海淀、朝陽、大興、門頭溝、順義、東城。

　　“部分非核心區(qū)域和近郊的項(xiàng)目將會(huì)為爭取引入優(yōu)質(zhì)零售商以優(yōu)化租戶組合而展開激烈競爭。”業(yè)內(nèi)人士表示，

　　而坐落于北京核心區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目由于地理位置的優(yōu)勢，擁有大量的客戶需求。上述簡報(bào)數(shù)據(jù)顯示，諸如位于王府井、西單和三里屯商圈項(xiàng)目的出租率分別為97.1%、97.0%和 98.4%。

　　同樣坐落在北京商務(wù)核心區(qū)的英皇集團(tuán)中心，也將于明年正式投入使用。據(jù)了解，英皇集團(tuán)于1942年成立，為業(yè)務(wù)多元化的綜合企業(yè)集團(tuán)，核心業(yè)務(wù)包括金融、地產(chǎn)、酒店、傳媒等。

　　“本次推出的項(xiàng)目是英皇集團(tuán)首次入京的地產(chǎn)項(xiàng)目，目前正處于招商引資簽訂意向協(xié)議階段。同時(shí)第二個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目也在規(guī)劃當(dāng)中，具體地址等信息暫未定。”王帥接受記者采訪時(shí)透露。

　　“目前，北京寫字樓、商鋪等商業(yè)物業(yè)已經(jīng)有不同程度的回溫跡象。”業(yè)內(nèi)人士表示，在此背景下，上述項(xiàng)目順勢而為，入市后將有利于緩解北京核心商業(yè)區(qū)同類項(xiàng)目供應(yīng)緊張的狀況。

　　項(xiàng)目扎堆不易消化 市場競爭加劇

　　近幾年，作為商業(yè)地產(chǎn)重要一環(huán)，北京寫字樓的空置率備受關(guān)注。多家機(jī)構(gòu)曾發(fā)布數(shù)據(jù)并被媒體報(bào)道，2014年年底北京寫字樓空置率低于5%，為全國最低。

　　據(jù)報(bào)道，2008年全球金融危機(jī)之后，北京寫字樓市場平均每年新增供應(yīng)量僅為24萬平方米。2009年，北京寫字樓市場的空置率為23.0%。而第一太平戴維斯研究部的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年年底，北京全市寫字樓的空置率為4.8%，空置率降低了18個(gè)以上的百分點(diǎn)。

　　但到2015年一季度，北京寫字樓的空置率又反彈回升。

　　世邦魏理仕本周發(fā)布《2015年第一季度北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場回顧及展望》顯示，今年第一季度，北京寫字樓市場平均空置率環(huán)比微升1.4%，原因是季度內(nèi)有兩個(gè)寫字樓項(xiàng)目落成，新增供應(yīng)15.5萬平方米，但市場吸納量并未同步增長。據(jù)悉，上述兩個(gè)項(xiàng)目分別是位于CBD光華路的SOHO二期，以及位于望京的浦項(xiàng)中心。

　　租金方面上漲略承壓。高力國際統(tǒng)計(jì)顯示，一季度北京市甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比下跌0.2%至310元/月/平方米。

　　“吸納量跟不上，與增加量失衡，空置率自然就會(huì)上下浮動(dòng)。”業(yè)內(nèi)專家表示，“這是一個(gè)過程，需要一定的周期消化。但上漲1.4%后的空置率還是在正常數(shù)值范圍之內(nèi)的，屬于較低值。”

　　易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也指出，“即便目前市場有所復(fù)蘇，也不可能馬上得到消化。而且隨著過去商業(yè)用地項(xiàng)目陸續(xù)到了交付期，新增供應(yīng)量會(huì)繼續(xù)增加，這會(huì)帶來北京相應(yīng)項(xiàng)目空置率壓力增加的現(xiàn)象。”

　　據(jù)媒體2015年4月份報(bào)道，未來6個(gè)月，北京寫字樓市場將迎來落成高峰，預(yù)計(jì)將有6個(gè)項(xiàng)目落成，為市場提供約29.5萬平方米寫字樓面積。落成項(xiàng)目選址較為分散，如新興區(qū)域的望京、奧運(yùn)村地區(qū)，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的金融街、中關(guān)村地區(qū)等。

　　相較于寫字樓的低值空置率浮動(dòng)而言，以商鋪為主的零售市場競爭略顯激烈。

　　據(jù)戴德梁行監(jiān)測，2015年一季度北京商鋪市場總存量達(dá)718萬平方米。由于部分商鋪處于裝修尚未開業(yè)，北京全市商鋪空置率高達(dá)13.3%，環(huán)比再漲0.5%。

　　上述研究部4月發(fā)布的2015年一季度北京商鋪簡報(bào)稱，2015 年未來九個(gè)月，預(yù)計(jì)將有9個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)為市場帶來93.5 萬平方米新增供給。預(yù)計(jì)充足的供給在短時(shí)間內(nèi)不易被市場吸收，特別是位于非核心區(qū)域的項(xiàng)目。所以受新項(xiàng)目空置面積影響，全市出租率將出現(xiàn)小幅下降。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，個(gè)別項(xiàng)目在前期預(yù)租階段進(jìn)度良好，這從側(cè)面反映出市場需求旺盛。新增供應(yīng)將一定程度上暫時(shí)緩解傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)持續(xù)供應(yīng)短缺的局面，但也給新興區(qū)域帶來競爭壓力。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，英皇集團(tuán)中心位于寸土寸金的CBD區(qū)域，將會(huì)吸引跨國企業(yè)和金融集團(tuán)的注意，市場前景比較看好。但是因?yàn)镃BD區(qū)域內(nèi)高端商務(wù)辦公項(xiàng)目存有量并不少，加之高端消費(fèi)設(shè)施配套也很齊全，因此英皇集團(tuán)中心或多或少仍會(huì)受到來自市場的競爭和挑戰(zhàn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)接受記者采訪時(shí)分析，“從前5月的市場成交狀況看并不如預(yù)期，說明北京包括寫字樓和商品在內(nèi)的物業(yè)還是面臨著一定的去庫存壓力。當(dāng)然，對(duì)于目前北京市場來說，后續(xù)的問題并不會(huì)太大。第一，房地產(chǎn)市場走勢總體向好，所以市場預(yù)期看好下會(huì)加速此類物業(yè)的去庫存。第二，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，北京一些郊區(qū)物業(yè)的租賃情況也會(huì)比較好，而且租金方面會(huì)得到改善。第三，部分物業(yè)和政府創(chuàng)業(yè)投資計(jì)劃若能夠有效銜接，那么后續(xù)可以創(chuàng)客空間的名義進(jìn)行開發(fā)，這會(huì)帶來市場更好的認(rèn)可。”