新政紅利外溢 深圳商業(yè)地產(chǎn)市場大幅回暖
來源:網(wǎng)易房產(chǎn) 作者:網(wǎng)易房產(chǎn) 時間:2015-05-15
樓市回暖趨勢已經(jīng)確認(rèn)，住宅市場的火熱將傳導(dǎo)到商業(yè)市場，帶動推售及投資客入場的邏輯。5月份，深圳商業(yè)地產(chǎn)市場的預(yù)售面積突破13年9月以來高點，以10.7萬平米力壓去年12月的9.06萬平米的推售面積。其中，推售的商業(yè)單位全部來自于龍崗，統(tǒng)一為社區(qū)商業(yè)。
綜合來看，商業(yè)的火爆一方面是市場價格已上升到較誘人位置；二是開發(fā)商也到了見好就收回籠資金的時間節(jié)點；三是政府政策的持續(xù)共振導(dǎo)致需求高漲，且在市場情緒的自強化過程中不斷的釋放。
龍崗獨占近11萬平預(yù)售
住宅市場的火爆傳導(dǎo)到了商業(yè)市場，大量投資客的回歸使5月份的商業(yè)市場推售達到了近11萬平米，是2013年9月份以來的新高。深圳中原認(rèn)為，商業(yè)市場預(yù)售的爆發(fā)勢必也將在接下來的幾月帶動商業(yè)推售的大規(guī)模上升。
4月全市一手商業(yè)共成交79套約4523㎡，成交套數(shù)較上月有所增長，但由于一季度推售的項目極其有限，商業(yè)備案信息又有一定的時滯影響，所以整體成交面積不升反降。
深圳中原認(rèn)為，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，并非商業(yè)市場無法分享政策紅利的表現(xiàn)。相反，在5月份的預(yù)售數(shù)據(jù)擊破了2014年12月的高點后，后期的商業(yè)市場銷售表現(xiàn)會出現(xiàn)大幅度的升溫。
從區(qū)域分布來看，4月成交集中在龍崗和寶安兩區(qū)，其中龍崗區(qū)受新木半里大廈的商業(yè)集中備案所刺激，成交面積占比接近8成。具體來看，龍崗區(qū)共成交52套共計3354㎡，其中新木半里大廈成交1357㎡。
其余在售項目中，同創(chuàng)新作居和國香山花園表現(xiàn)較佳，分別錄得13套共計556㎡及4套共計518㎡成交面積。寶安區(qū)本期也表現(xiàn)突出，主要有華盛盛薈名庭備案11套共計474㎡，勤誠達22世紀(jì)備案7套共計237㎡，新地中央花園5套共計150平米。
從成交的物業(yè)類型來看，本月的物業(yè)成交也主要由住宅底商組成，寫字樓底商全部由新木半里大廈的備案所構(gòu)成。預(yù)計新推售物業(yè)的入市將再次改變目前成交局面，住宅底商將占主導(dǎo)地位。目前，住宅底商銷售高達58%；寫字樓底商占比為31%，純商業(yè)占比為11%。
4月全市將近8成的商鋪成交集中在龍崗區(qū)，批售的將近11萬平米未來將入市的住宅底商，也全部集中在龍崗。預(yù)計龍崗將在很長一段時間內(nèi)領(lǐng)跑全市，占據(jù)商業(yè)成交備案的主導(dǎo)地位。
短周期內(nèi)商業(yè)行情上漲
央行在3月份延續(xù)了930至今的寬松的貨幣政策調(diào)控思路，于3月30號推出了二套房首付降低新政，極大的提振了住宅市場的信心。此外，財政部也將營業(yè)稅征收從五年降為兩年，為樓市的復(fù)蘇添加了推動因素。
此外，央行在4月20號再次超預(yù)期降準(zhǔn)，市場看漲信心得到了進一步的強化。在經(jīng)濟數(shù)據(jù)低迷，外匯占款減少，財政刺激需要大量資金支持而地方債又遲遲無法置換的情況下，央行降準(zhǔn)降息的邏輯在很長一段時間內(nèi)都將繼續(xù)維持。降準(zhǔn)降息會帶來資金面的持續(xù)改善，同時利好供給方的開發(fā)商和需求方的買房者，增量資金將進入市場。
市場看漲預(yù)期與資金面的高漲相呼應(yīng)又將產(chǎn)生正向反饋循環(huán)，為樓市的進一步回暖打下基礎(chǔ)。隨著整體市場的好轉(zhuǎn)，特別是來自住宅市場的推動，商鋪投資客情緒將開始回升，全市二手商鋪成交量將逐漸放大。預(yù)計在未來可以看到商業(yè)市場走出一波穩(wěn)定的短周期上漲行情。
這些項目的價格均較高，體量也較為可觀，拉動均價上行幅度明顯。全市均價環(huán)比強勢反彈，為55000元/㎡，較上月大幅上漲近10%。然而，由于商業(yè)物業(yè)的成交套數(shù)遠(yuǎn)不及住宅，故而單月樣本有限，成交價格波動較大，該均價對整體價格的反應(yīng)有一定的局限性。
