核心提示：原來看一個地產(chǎn)公司的估值，主要是看其銷售額、土地儲備、凈利率等指標(biāo)，一度只要土地儲備足夠大，估值就更高。但是現(xiàn)在情況變了，地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的方向及可能帶來的營收、利潤，成為衡量這家公司發(fā)展的新指標(biāo)。

　　“原來看一個地產(chǎn)公司的估值，主要是看其銷售額、土地儲備、凈利率等指標(biāo)，一度只要土地儲備足夠大，估值就更高。但是現(xiàn)在情況變了，一家地產(chǎn)公司位于某些三四線城市的土地儲備可能成為其負(fù)資產(chǎn)，而地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的方向及可能帶來的營收、利潤，成為衡量這家公司發(fā)展的新指標(biāo)。”

　　5月5日、6日，金豐投資股價經(jīng)歷了過山車般的行情，5日漲停沖高到42.9元又迅速跌停至35元，6日再次下跌超過8%至32.24元。

　　盡管如此，這只由上海綠地集團借殼重組的股票，今年以來的漲幅已近300%，而同期A股房地產(chǎn)板塊的上漲幅度僅為50%多。

　　資本市場對綠地重組金豐投資以及國資混改給出了積極的響應(yīng)。重組成功之后，綠地將變?yōu)閮?nèi)地市值最大的綜合性房地產(chǎn)公司，其業(yè)務(wù)范圍涉及地產(chǎn)、金融、基建、消費。

　　與此同時，萬科換標(biāo)，向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，萬達也大幅增加文化旅游比重，保利地產(chǎn)將社區(qū)O2O提上了戰(zhàn)略的高度……多家大型地產(chǎn)商的多元化嘗試，標(biāo)志著純開發(fā)商模式終結(jié)，由此衍生出來的對轉(zhuǎn)型中的地產(chǎn)公司的估值，需要建立一個新的指標(biāo)體系和估值邏輯。

　　轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”

　　翻開證監(jiān)會和申萬行業(yè)分類，在A股上市公司板塊中，傳統(tǒng)的涉及地產(chǎn)業(yè)的分類僅有四類，即一級開發(fā)商如中天城投、云南城投等；二級開發(fā)商如萬科、保利等絕大部分地產(chǎn)商，過去都以住宅開發(fā)為主；園區(qū)開發(fā)商如華夏幸福、南京高科等；還有一類是房產(chǎn)銷售代理商如世聯(lián)行、三六五網(wǎng)。

　　但近兩年房地產(chǎn)行業(yè)的快速變遷，正在打破上述格局。單一開發(fā)商向多元化城市配套服務(wù)商、金融服務(wù)轉(zhuǎn)型，代理銷售商向房產(chǎn)電商、互聯(lián)網(wǎng)金融轉(zhuǎn)型，資本市場對這種變化也給予了關(guān)注，金豐投資（綠地）、世聯(lián)行、中天城投、陽光城、H股的花樣年、彩生活等的股價表現(xiàn)印證了這一點。

　　其中，綠地作為上海國資系統(tǒng)第二大集團先行實施混改，國資委、職工和戰(zhàn)投分別持股48%、29%和20%，但國資委僅作財務(wù)投資，實行“淡馬錫”模式，職工持股會掌控管理決策權(quán)，形成有效激勵機制。

　　中銀國際分析師田世欣指出，去年綠地房地產(chǎn)銷售額成功超越萬科，同時從事建筑、酒店、能源、汽車等多元化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，擴充業(yè)務(wù)版圖的同時也與地產(chǎn)主業(yè)產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)。集團未來計劃收購金融全牌照打造金控平臺，而以海外商品O2O直銷切入大消費領(lǐng)域也令人期待。4月底，綠地爆出新簽基建投資超千億之時，金豐投資股價接連三個漲停。

　　世聯(lián)行作為新房銷售代理龍頭，近兩年來積極布局房產(chǎn)電商，去年與搜房戰(zhàn)略合作，今年入股Q房網(wǎng)，也推出了世聯(lián)家園云貸、世聯(lián)P2P產(chǎn)品，其股價從年初的15元左右沖高到3月底的40元，5月6日收盤價為20.59元（除權(quán)后）。

　　花樣年分拆社區(qū)服務(wù)平臺彩生活上市后，彩生活市值一度超過母公司花樣年。4月30日，標(biāo)準(zhǔn)普爾亦發(fā)布報告稱，認(rèn)同花樣年“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型及減少重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的策略”。

　　萬科提出的“城市配套服務(wù)商”代表了大多數(shù)開發(fā)商轉(zhuǎn)型的方向，包括體驗型商業(yè)、度假、養(yǎng)老、社區(qū)O2O等。而萬達大幅增加文化旅游板塊投資，并重金組建萬達電商，是希望打造商業(yè)O2O方面的龍頭。恒大的多元化，則沖出了地產(chǎn)的范圍，轉(zhuǎn)向快銷及農(nóng)業(yè)。

　　萬科董秘譚華杰介紹，城市配套服務(wù)商，將主要體現(xiàn)在兩個方面。一個是，有別于傳統(tǒng)商辦、符合移動互聯(lián)網(wǎng)時代大趨勢的新興地產(chǎn)業(yè)務(wù)；另一個是，與萬科的客戶資源以及技術(shù)、信用優(yōu)勢存在關(guān)聯(lián)性的延伸業(yè)務(wù)。

　　未來三年，萬科這些新業(yè)務(wù)方向?qū)⒅饾u顯露出來。

　　還有一些中小房企正在轉(zhuǎn)型金融、新技術(shù)、生物醫(yī)藥等業(yè)務(wù)。多家公司公告顯示，東湖高新擬投資生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園項目、成立股權(quán)投資基金；輕紡城參與浙商銀行擴股計劃；華麗家族與機器人和石墨烯相關(guān)公司簽訂協(xié)議；萬鴻集團擬收購能源服務(wù)企業(yè)和苗木資產(chǎn)等。

　　重建估值邏輯體系

　　“如果將來萬科變成一家資產(chǎn)管理公司，萬達變?yōu)樯壈娴?lsquo;迪斯尼’，該如何給其估值呢？”深圳一位投資界人士如是提問。該人士認(rèn)為，傳統(tǒng)的券商、機構(gòu)研究者還是以原來的傳統(tǒng)開發(fā)商估值體系來衡量正在轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)公司。這是不合理的。

　　“原來看一個地產(chǎn)公司的估值，主要是看其銷售額、土地儲備、凈利率等指標(biāo)，一度只要土地儲備足夠大，估值就更高。但是現(xiàn)在情況變了，一家地產(chǎn)公司位于某些三四線城市的土地儲備可能成為其負(fù)資產(chǎn)，而地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的方向及可能帶來的營收、利潤，成為衡量這家公司發(fā)展的新指標(biāo)。”廣州一家大型上市房企人士認(rèn)為。

　　另一家上市房企投資者關(guān)系部人士透露，現(xiàn)在地產(chǎn)公司做市值管理的邏輯也和以前不一樣，銷售額不再是最重要的指標(biāo)，而是考察是否有新業(yè)務(wù)，是否有“互聯(lián)網(wǎng)+”概念。

　　港股地產(chǎn)板塊近期率先作出反應(yīng)，資金流入明顯。5月5日，凈買入資金達21.6億港元。巴克萊發(fā)表報告稱，重申對內(nèi)地房地產(chǎn)股行業(yè)正面看法，目前內(nèi)地房地產(chǎn)股市盈率僅9.4倍，估值有吸引力。田世欣則堅持看好地產(chǎn)板塊轉(zhuǎn)型和龍頭房企整合+重梳成長邏輯兩條主線。

　　萬科在其2014年年報中提出，未來萬科的營收和利潤來源中，傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)將只占一半，新業(yè)務(wù)占另外一半。萬達董事長王健林也表示，未來萬達地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)收入將占到集團的一半以內(nèi)，文化旅游產(chǎn)業(yè)收入將占到一半以上。

　　來自：21世紀(jì)經(jīng)濟報道 作者 張曉玲（若牽涉版權(quán)問題請聯(lián)系管理員，謝謝！）