購物中心是多種零售業態的組合，它有很多種，店鋪集合式、奧特萊斯式、街區式、生活方式類購物中心。購物中心開發運營是一個紛繁復雜的過程。目前中國的購物中心處于快速發展期，因此對于購物中心開發過程的一些要素進行分析是未來購物中心運營成功的關鍵。

 

 

　　

　　第一，適宜的地塊和業態

　　

　　購物中心建設不同于住宅開發，它所進行的市場分析更側重于對零售市場的識別與評估，開發商在建設一個購物中心之前，必需分析零售的供求關系，計算各種商品與服務潛在的市場空間，也即對商圈內的有效需求進行科學的評估與預測。對購物中心進行綜合性評估主要包括以下方面：

　　

　　1.對城市區域經濟基礎分析，說明市場的基本特征，例如總的經濟趨勢、就業趨勢、經濟活動預測、經濟增長模式等。

　　

　　2.勾畫出主要的、次要的和周邊商圈以及這些商圈的可達性。

　　

　　3.商圈內對不同商品和服務的消費偏好和趨勢

　　

　　4.商圈內不同類型零售中心的相互競爭的位置、特征、和銷售趨勢

　　

　　5.商圈內零售空間的擁有和發張情況以及不同零售類型購物中心的銷售趨勢

　　

　　6.商圈內計劃開發的零售項目特征和標準

　　

　　第二，長遠的MASTERPLAN

　　

　　Masterplan是期望通過適當的功能配置、充分發揮各個設施的作用，以達到最大的協同效應。它主要表現在兩個方面，一個是軟件設計，即業種業態租戶組合計劃；一個是硬件設計計劃，即商業設施計劃。

　　

　　硬件設計計劃包括：1、土地利用計劃、購物中心的買賣規模和樓層、停車場的形式是否恰當。2、購物中心的設計，核心是業態相稱、具有競爭優勢的設計、能夠受長期歡迎的設計。主要包括通道與賣場的形狀、流暢的動線、MD計劃等等。

　　

　　軟件計劃剝殼：1、目標客戶群的設計。2.功能構成設置，設立集客設施包括主力店店鋪、副主力店店鋪。并達到銷售助理、集客主力、形象主力的平衡配置。3、租戶組合，商場內各區劃的區域概念設定。將亮與其他專賣店和租戶相結合。

　　

　　第三，制定未來購物中心的方向

　　

　　從購物中心與百貨、連鎖大賣場等競爭，到購物中心與購物中心的競爭，包括主力店、次主力店；注重開發商的獨立性，不僅是資金，還有基本的運營管理能力。

　　

　　以比較成熟的日本購物中心為例。在日本，70年代，購物中心有小零售業者組合；80年代以后，百貨和大賣場轉向購物中心的開發和經營；2000年變化最大，金融、房地產開發商、鐵道等也進軍購物中心；2005年后，開發商獨立的配套設施完善，2010年后，情報、IT(電商)等也介入購物中心。購物中心從銷售、聚集客流發生了巨大變化。

　　

　　例如：永旺湖鎮是日本最大的購物中心集合體，采用分期開發，08、09年開發一、二期，目前已經實現購物、娛樂的中期目標，因此2012年開發的3期是對娛樂性業態的補充或更遠端業態的進一步補充，將零售、兒童業態、體育業態、寵物業態進行區分。由于購物中心優秀的設計理念以及環保特色，該購物中心獲得了協會環保的榮譽。者在一定程度上實現了企業軟實力的提高，提高了購物中心的魅力，傳達了自己的企業形象和理念。

 

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