縣城地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷10大要點(diǎn)

核心提示：不同等級(jí)城市，地產(chǎn)營(yíng)銷的側(cè)重點(diǎn)和方法不同，縣城地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷也不例外。

1.縣城由于普遍還處于價(jià)格低洼區(qū)，樓盤的差價(jià)不會(huì)像城市動(dòng)輒幾千、上萬，單位面積的盈利差價(jià)也有限，因此在營(yíng)銷費(fèi)用上盡量能省則省，應(yīng)該在成本控制上做足工夫。

2.樓盤設(shè)計(jì)和施工上，不需要請(qǐng)?zhí)^于名牌的設(shè)計(jì)師和施工單位，應(yīng)以實(shí)效、節(jié)儉為原則。在縣城，世界著名的設(shè)計(jì)師，估計(jì)沒幾個(gè)人知道，也想不到會(huì)好在那里，國(guó)內(nèi)較好的設(shè)計(jì)單位即可，但施工單位不能太差，縣里缺救說效，如果樓盤施工管理、質(zhì)量太差，則后患無窮——尤其縣城人相對(duì)大城市會(huì)處理事情會(huì)更沖動(dòng)、更顯野蠻，如果房子出現(xiàn)問題沒有得到很好的解決的話，更容易引起小范圍的圍攻、打砸事件。

3.注意縣城小農(nóng)意識(shí)對(duì)購(gòu)房習(xí)慣的影響。比如房子風(fēng)水、買房喜歡挑好日子，因此在拿地、房子營(yíng)造的朝向、戶型、格局都要考慮到當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣，另外開盤的日期也應(yīng)該有所選擇。

4.推廣渠道以底成本、具有實(shí)效的渠道為主。圍擋、巨幅、三翻、道旗、路牌、橫幅、派單（包括DM郵寄、夾報(bào)）等傳統(tǒng)大城市經(jīng)常用的推廣渠道都可以用。另外縣城的公交車、環(huán)保袋效果也不錯(cuò)。而報(bào)廣和電視廣告則不宜多做。因?yàn)榭h級(jí)城市讀報(bào)的很少，而看電視的一般都比較喜歡看省的電視。當(dāng)然，在電視上做廣告對(duì)高端項(xiàng)目的形象豎立還是很有好處的。

5.應(yīng)該以圈層營(yíng)銷及定向營(yíng)銷為主。通過舉辦大、小型活動(dòng)，邀請(qǐng)縣城具有樓房購(gòu)買能力（公務(wù)員、企業(yè)事業(yè)單位員工領(lǐng)導(dǎo)、教師、私營(yíng)企業(yè)主等）的人員參加活動(dòng)，形成某個(gè)圈層的良性互動(dòng)；另外對(duì)當(dāng)?shù)鼐哂刑厣哪硞€(gè)產(chǎn)業(yè)或市場(chǎng)可進(jìn)行定向傳播，通過與產(chǎn)業(yè)的協(xié)會(huì)或者市場(chǎng)的管理層舉辦各種活動(dòng)、派發(fā)宣傳單頁，連續(xù)進(jìn)行市場(chǎng)撬動(dòng)，可以達(dá)成較好的銷售。在縣城里面，搞表演、抽獎(jiǎng)、贈(zèng)送禮品之類的活動(dòng)參與者眾，普遍人氣都很旺。至于怎么能從人群中抓取成交客戶，就要靠不同的活動(dòng)營(yíng)銷方法去篩選了。

6.宣傳訴求上，應(yīng)更直露。比如幾重環(huán)保標(biāo)志、幾項(xiàng)最新科技、買樓盤送什么……而在吸引他們前來的廣告上，也可活動(dòng)優(yōu)惠、活動(dòng)贈(zèng)送等上進(jìn)行直接訴求。縣城的人們、尤其老一輩的人（雖然可能都是三四歲的兒女買房，但這些老人常常是家里買房最后的敲定者）對(duì)這些實(shí)惠和時(shí)髦的環(huán)保、科技比較追崇。

7.客戶群上，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群是不可忽略的重頭。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)的有錢人都是縣城樓盤的消費(fèi)者，對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的有錢人而言，到縣里買個(gè)房子是很顯示有錢、體面、榮耀的事情。

8.口碑宣傳很重要。縣城小，人也不多，彼此之間不是七大姑八大婆，就是對(duì)門對(duì)戶，是鄰居，而在縣城，人際交往也不像城市里老死不相往來，因?yàn)樵诳h城，出一點(diǎn)點(diǎn)新聞一個(gè)晚上就傳得滿街皆知。如果一個(gè)樓盤哪出了點(diǎn)問題，傳言一出就就變成“滿城狗血”了，同理，如果樓盤的品牌、形象在一些人腦海里形成口碑，也很快由暈輪效應(yīng)變成眾所周知的好房子、好開發(fā)商，因此應(yīng)不時(shí)地給老業(yè)主一些優(yōu)惠，多在園區(qū)組織業(yè)主活動(dòng)，盡量避免與客戶發(fā)生沖突，銷售人員、物料、營(yíng)銷活動(dòng)等各種細(xì)節(jié)都要把握好。

9.二三期開發(fā)上，老帶新或者價(jià)值分享之類的活動(dòng)不錯(cuò)，老帶新，新老都可贈(zèng)送移動(dòng)的車位抵用券、物管費(fèi)，或者直接給予一定的現(xiàn)金，縣城的人，親戚之間本就喜歡住在一起，再給一定的物質(zhì)**，很多業(yè)主都會(huì)紛紛拉攏自己的親朋好友來買房，賣力程度更甚于專門請(qǐng)的營(yíng)銷人員。

10.定價(jià)上，一般遵循低開高走，利用縣城人買房具有投資、自住，尤其投資成分更重的情結(jié)上，利用追漲殺跌，造成追捧現(xiàn)場(chǎng)。另外還有注意縣城的人因?yàn)槿ψ有。烊硕啵檬烊恕?dāng)官的來砍價(jià)的關(guān)系戶不少，因此要留足一定的砍價(jià)空間。