偷面積被禁？學標桿這樣提高得房率
來源:未知 作者:未知 時間:2015-01-05
核心提示：如何提高得房率？首先通過合理組合交通核來降低公攤面積，其次從平面和立體兩條路徑上進行戶型創新設計，提高附加值空間，第三是減少垃圾面積。
高得房率一直是樓盤營銷時屢試不爽的終極手段之一。但新版《建筑工程建筑面積計算規范》自今年7月1日起實施后，原先可以贈送的飄窗、雙層挑高露臺、地下室都要算面積了。在降低購房者的單價成本這條路子被堵上后，如何提高購房者的得房率？明源地產研究院為您歸納出以下幾大招式：
一、合理安排組合交通核，適當降低公攤面積
1.公共用房不能一味降低面積，必須先明確其功能和效益
公攤面積包括兩個部分：第一是電梯井、樓梯間、大堂、公共門廳、過道、變電室、物業管理用房、垃圾道、通風井、配電間、地下室等為本幢服務的公共用房和管理用房等。第二是套（單元）與共用建筑空間之間的分隔墻，外墻（包括山墻）墻體水平投影。
如大堂、物業管理用房、垃圾道等公共用房和管理用房，由于常被消費者認為是“虛的”，所占面積太大無益，因此有些開發商會投其所好，打出低公共設施比、高得房率的策略。但事實上，并非降低公共設施的面積占比，就能為購房者提高實惠。
如寬敞的門廳、大堂和走道等設置，不但能彰顯出樓盤的檔次，并具有保值效果；而如地下室的商業空間、會所、停車位等設施，是可以收取租金或使用費的，對于分攤設施的購買者而言，相當于購買了能產生收益并具增值空間的投資標的。
因此，不能為了提高得房率，一味壓縮公攤面積，這樣不僅降低住宅的舒適度，而且還可能讓住戶蒙受損失。
但開發商可以通過對交通核的合理組合來降低公攤面積。
2.對于多層、高層板樓而言，在交通核設計上運用下列組合方式，可降低公攤面積
（1）采用對面式設置，電梯井和樓梯間相對設計，這是一種最常用的布局形式。樓梯休息平臺、電梯等候和管井檢修共用一個空間，交通空間集中，爭取了進深，節約了面寬；同時，樓梯，電梯均能直接采光；比較明亮；但因為公共空間過于集中，比如管井位置的設置，容易對入戶行為造成一定干擾；而且入戶門的設置容易出現正對衛生間門的情況，需要做玄關處理。
（2）采用錯位式設置，樓梯、電梯間、入戶空間及檢修空間合為一體，占用的公攤面積小；同時，電梯間設于中部，節約了北部的面寬；但電梯離入戶門太近，容易造成噪音干擾。不過樓梯、電梯、入戶空間均能直接采光，通風性較好；這也是經濟型住宅常用的交通核設置方式。
3.塔式住宅中，可降低公攤面積的交通核組織方式
對于一梯多戶的塔式住宅而言，由于各戶都需要圍繞交通核布置，因此交通核的設計往往成為套型設計的核心。周燕珉老師就曾說過：正確處理公共交通空間與各戶的關系，合理安排各戶的入戶位置，可以有效利用套內面積，避免“黑房間”的產生。
在塔式住宅中，如下圖這類交通空間組織形式相對而言最節省公共面積。
上圖的交通核被設計成兩列垂直交通空間夾一條公共走道，這種組合形式將候梯廳與公共走道合并，是最為節省面積的做法，也是經常在項目中采用的交通核組織形式。可將這一功能關系豎向或橫向排列，則會得到各套型不同的入戶位置。
（1）豎式交通組織：這種設計，使候梯廳通過北側走道可獲得間接采光通風，避免了暗室的問題。
（2）橫式交通組織：此類候梯廳北側被樓梯間阻擋，采光通風稍弱。
二、通過創新戶型設計，增加附加值空間，提高得房率
1.設計高度＜2.1米，窗臺高度＞45厘米的凸窗（不算面積）
普通凸窗在小戶型中應用較多，但在新版《建筑工程建筑面積計算規范》中，明確規定：凸（飄）窗凈高大于2.1米、窗臺與室內樓地高差不大于0.45米的，按其圍護結構外圍水平計算二分之一面積。對此，業內人士給出的應對之策是：將窗臺高度做大＞45㎝，凸窗高度＜2.1米。如此一來，還是能通過凸窗的設計，提高得房率，有效解決90㎡做三房過于緊湊的缺陷。
舉例：在萬科那款紅透2014年的18平米“超小戶型”中，就通過使用飄窗設計，極大延展了客臥空間。而且飄窗下方設計為打開式的儲物柜，還增加了超小戶型的儲存功能。
2.設計可局部拆卸內凸窗（不算面積）
在凸窗上部分設計橫梁，可以將部分空間隔成兩層，使得凸窗高度不超過2.1米，上層空間0.7米左右用于儲藏空間（如下圖）；
業主在裝修期間，可將橫梁“拆卸”，使原本2.1米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。如上圖，頂柜為可以打掉的部分的上梁。業主裝修時將其打掉，則將低于2.2米的凸窗空間轉化成標準高（如下圖）。
3.利用設備平臺（不算面積）
在新版《建筑工程建筑面積計算規范》中，對設備平臺的規定并未出臺新政策，因此，可以認為，開發商還是能繼續利用設備平臺來增加戶型的功能空間。
舉例：金地未未來這個項目之所以如此經典，就在于其在產品設計創新上做出了杰出貢獻。比如利用設備平臺作為可改造空間，就是金地未未來項目的一大創舉。
設備平臺通常作為空調外機，水電表等放置區域。金地未未來通過贈送大面積的設備平臺，為小戶型提供了可改造空間。經過改造設備平臺，可以將其增加為儲藏室、書房等功能房間（如下圖）。
4.設計隱蔽式儲藏空間（不算面積）
可以結合管道井，增加儲藏空間。在管道井設計處可對于其齊平墻面設隱蔽式儲藏空間，凈高小于2.2米可不計入建筑面積。
5.利用夾層實現套內實用面積的增加。（只算1/2面積）
在新規出臺之前，夾層空間只要做到凈高＜2.2米，都不計入套型的建筑面積中。但新規出臺后，針對夾層空間進行了明確規定：局部樓層結構層高大于等于2.2米的計算全面積，小于等于2.2米的計算二分之一面積。
但在實際案例中，由于普通住宅中的“夾層”高度有限，因此完全可以做到≤2.2米，如此一來，雖沒了免費午餐，但還是可以減少一半面積。
對于這類空間，一般可作為用于家庭廳、更衣間、儲藏室的使用（如下圖）。
6.超高中庭院可變現實用面積，車庫上方也可改造成房間。（不算面積）
在一些小戶型的別墅項目里，可設圍合式中庭作為贈送面積，如此一來，上層的空間均可改造為房間利用；
同時，還可利用車位上方空間，上方設置圍墻，為后期改造空間預留位置。在裝修期間，可將二、三層架板，頂部增設屋頂，改造成房間使用。
舉例：以上海河谷3號的戶型為例，可將車庫上方以及中庭封閉后，改造成功能間。在改造之前，每層空間均預留排水管道，可每層設計衛浴空間，便于后期改造。
7. 以花架形式作為架構，隔出一間功能房。（算1/2面積）
在原預備設定房間處構建花架，又可以作為樓板的梁。根據建筑新規，這類型空中花園需要計算1/2的面積，但裝修時期間可鋪板隔房，做成一間獨立的房間進行使用。
8.室內局部挑空，隔成一間臥室。（只算一層的面積）
這種方式適用于別墅、復式及躍層住宅。在室內進行局部挑空設計，通常在位于客廳處進行兩層挑高設計，只計算一層的面積。挑高的空間能給予住戶舒適寬亮的空間感，從而減少走廊狹長型的局促感。需要注意的是不同地區對于挑高限制和要求也有所不同。
舉例：以上海橡樹灣為例。
9.向地下室要空間（計算一半的面積）
在新規實施之前，地下室空間經常被開發商作為免費贈送的空間，用來吸引購房者。但新規實施后，地下室不能再免費送。但地下室（半地下室）結構層高≤2.2米的，還是可以算作二分之一的面積。
也有業內人士支招：可以在地下室報規劃時按照車庫標注、報批，交付后，就可以用原來的辦法偷100%面積。
10. 贈送露臺（計算一半的面積）
非頂層露臺通常采用退臺的方式實現，多用于花園洋房設計中；頂層露臺贈送為較多見方式，通常贈送面積可達到原戶型的50%以上；在部分地區，高度達到或超過二個層高的陽臺也可視為露臺，均不計入建筑面積，開發商往往將大露臺客廳或者臥室相連，拓展了臥室的使用空間。
三、減少垃圾面積
垃圾面積經常出現在以下幾個地方：
1.走廊
在住宅中，走廊作為一種重要的連接各個空間的要素，是不可或缺的。但走廊過長，或者利用率過低，都會變成垃圾面積。
如下圖中，原方案只是簡單地將通向臥室的空間設置成單純的走道，在修改方案中，將衛生間略作改變，把洗臉池外置，與臥室門前走道復合利用，不僅滿足了衛生間干濕分區的要求，同時增大了臥室的面積。
而在走道不可避免的情況下，應注意將走道的長度盡可能減少，這樣不令可以獲得更好的空間效果，也可以避免面積的浪費。
2.衛生間
在一些樓盤設計中，關于衛生間要設計幾個？每個面積多大？大都意見不一。其實，倘若是一個90㎡的三口之家，設計1個衛生間已經足夠。而衛生間的門內開時，開門方向應避免遮擋衛生間內使用頻率較高的設備如洗面池等，以免造成使用上的不便。
3.進深
進深每增加一米，該戶型面積就會增加大約８－１０平方米并提高使用率。如果增加的面積可以利用，就無可厚非。但一般而言，７０％的可能性增加的是垃圾面積，因為這樣會造成客廳和餐廳面寬和進深比例的失調。
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