一、 商業綜合體建筑策劃思想與體系

 

　　1. 城市綜合體的商業建筑策劃新思想

 

　　（1）基于全壽命周期的綜合體成本理念

 

　　項目建設開發和運營以及拆除成本，改變傳統的核算理念，對建筑設計及其優化提出了更高的要求，有利于我們轉變觀念，從個長遠的角度控制總體成本。建筑節能和與二氧化碳排放最低的思想，有利于中國城市綜合體的可持續發展，為城市的節能減排做出貢獻。

 

　　（2） 商業規劃與建筑設計方案的最佳匹配

 

　　商業規劃與建筑設計概念設計需要同步，爾后根據招商結果和經營管理方案深化建筑設計方案。讓不同業態在建筑空間合理分布，形成合理的客流動線與貨流動線。

 

　　商業規劃與建筑設計初步方案的最佳匹配方法

 

 

　　2. 城市綜合體價值提升方法

 

　　在價值最大化方面，我們重視系統論在綜合體價值最大化方面的應用，通過總結六本木以及國內數個綜合體項目策劃與招商經營實踐,深圳新摩爾商業管理公司總經理首次在業界提出5種提升綜合體價值的方法：

 

　　1.不同產品物業組合方法,尋找酒店、購物中心、商業街區、寫字樓和酒店公寓物業最佳位置與比例。

 

　　2.在物業比例確定后,尋找最佳業態比例,使商業價值得到最佳發揮。在徐州中央國際廣場項目業態規劃中，需要考慮注重聚集人氣，特別是以購物中心的形式以對面金鷹購物中心進行有效的競爭，共同繁榮中心商圈。

 

　　3.通過良好的經營管理策劃吸引一流品牌的酒店,爾后引進一流的主力百貨商場，最后引進大賣場；招商順序是讓對項目收益貢獻最大的業態優先選擇位置,提升整個城市商業綜合體物業價值。

 

　　4.通過主題文化的創新,提升整個物業的品味和價值。

 

　　5.過規劃城市綜合體的視覺形象，做好視覺形象與裝修設計的銜接工作，提升整個項目的商業價值。

 

　　以上五個方法由深圳新摩爾商業管理公司在國內多個城市綜合體項目中得到推廣應用，取得了良好經濟效益。

 

　　二、城市核心商圈商業綜合體價值最大化與功能取舍

 

　　1. 土地價值最大化與綜合體物業開發比例

 

　　綜合體開發商希望策劃與設計單位幫助尋找到土地價值最大化的物業比例和建筑設計上能夠成熟的方案。

 

　　以徐州綜合體項目為例，占地面積為4萬平方米，最初規劃方案為雙塔樓，我們對此方案進行深化，對項目商業部分進行街區分割，形成最大面積可售物業，經過深圳新摩爾公司計算分析，在不銷售商鋪的前提下，重點銷售塔樓物業的情況下，該方案投入產出不理想，難以在較短時間回籠項目投資；如果在初期銷售商鋪，對項目長期利益有較大損失，不利于項目的商業可持續經營。

 

　　地上建筑26萬平方米的雙塔樓方案

 

 

　　 從長期利益角度來講，兩個塔樓方案局限較大。在三個塔樓方案中我們希望主樓的酒店面積為4萬平方米，商業裙樓為7層（商業部分為四層），5－7層為五星級酒店配套，在200米高度的塔樓中我們希望寫字樓面積最大化，這部分寫字樓售價能夠達到每平方米1萬元，比后面的塔樓能夠高出3000元左右。

 

　　徐州綜合體項目調整后比例

 

　　

        

　　2. 土地價值與物業位置研究

 

　　城市核心商業區的土地價值較高，不同的位置對物業商業價值影響較大，我們需要根據地塊特點按照物業的不同性質安排最佳位置。

 

　　以4萬平方米占地為例，四周面臨不同的對象，徐州項目面對廣場部分價值最大。我們主張主塔樓放在靠近北側廣場部分。后面兩個塔樓，以居住為主的公寓放在靠近前年路和中山路交叉的地塊西南側，可以共享云龍湖和云龍山的景觀。4A級 SOHO放在青年路與彭城路交叉的地塊東南側。

 

　　三、城市核心商圈綜合體設計的創新——徐州中央國際廣場案例

 

　　1. 綜合體與城市CBD的總體和諧

 

 

　　清華大學的城市設計方案強調如下內容：

 

　　a.中心商圈總用地面積保持106公頃，另規劃周邊391公頃范圍作為中心商圈輻射區。輻射區北、東至故黃河故道，西至西安路，南到和平路，用地面積約391公頃。輻射區是核心區商業磁場的對外輻射區，也是核心區功能的延伸與補充，與核心圈一起，構成層次完善、功能齊備、總用地面積接近5平方公里的徐州老城區商業中心。本城市設計重點針對中心商圈的核心區展開。

 

　　b.中心商圈按照不大于1：3.0的毛容積率、1：4.0凈容積率的指標控制總體建設規模，調整后的總建筑面積約320.7萬平方米，毛容積率約1：3.02，凈容積率約1：3.99。在總量控制的前提下，彭城廣場附近局部重要標志性地塊凈容積率達到1：12。

 

　　c.提高中心商圈的停車位數量設置標準，總停車位達到15000個。機動車停車位數量設置標準為：

 

　　金融商業辦公區： 0.65泊位/100平米；商業設施： 0.65泊位/100平米

 

　　餐飲、娛樂服務區：1.2泊位/100平米; 旅館服務業： 0.3泊位/客房

 

　　商住居住區：0.5泊位/1戶（按照一戶一個車位，周邊馬路無法泊車）　

 

　　d.對彭城廣場周圍的建筑空間進行進一步深入研究，從徐州市城市整體天際線角度出發，研究標志性超高層、高層建筑的空間布點。在彭城廣場周邊形成以擴建的金鷹雙塔為制高點，北高南低、整體均衡的約6-7組超高層建筑形成的核心高層建筑區域，空間規劃重點研究減少對彭城廣場產生封閉壓迫感。

　　

 

　　2、五星級酒店和寫字樓的標志性建筑

 

　　從贏利模式看，地級城市徐州的寫字樓價格不高。在開發初期銷售時候，寫字樓價格不會太高，大約在10000-12000元/平方米之間。

 

　　徐州中央國際廣場項目因為地塊面積的局限，需要在標志性建筑中將酒店和辦公樓放在一個塔樓中，因此，我們從投資收益上酒店是長線，未來物業升值空間較大,例如，酒店建成后整體出售售價可能達到1.4萬元/平方米，但是未來五年出售后，均價可以達到2萬元/平方米。綜合考慮傾向于放在寫字樓上邊，南側可以觀看云龍湖優美景觀，北側是城市中心綠化廣場。發展商在招商過程中引進高品質五星級酒店品牌，對整個綜合體帶動作用較大，便于配套名品商場業態與對面金鷹購物中心展開有效的競爭。

 

　　3、購物中心經營成本與建筑設計的空間形態比例

 

　　開放式空間是節能的重要措施，現代綜合體的購物中心部分需要相當比例的開放空間，有效降低空調費用。

　　

 

　　我們在考察夏威夷購物中心，發現完全不用空調的開放購物中心，采用開放式空間為主，只有演出舞臺加上蓋子，主要用途是擋雨。

 

　　以徐州中央國際廣場項目為例，綜合體的購物中心開發空間如下：

　　

 

　　4、以顧客為核心的流線設計和交通規劃創新

 

　　從立體角度思考平面動線，充分考慮地鐵因素，地下空間流線和地上有機結合。

 

　　2F將步行街與通道主動線結合，形成洋流布局，讓顧客感覺通常和良好的可見性。

 

　　3F空間開始變化，重點利用Ｌ形狀設置動線，讓顧客感覺寬敞明亮，心情舒暢。

 

　　項目停車位規劃為：3F 3.5萬平方米 1000輛停車位；2F 1.5萬平方米停車300輛；為減少卸貨平臺對商業臨街面的破壞，我們要求把卸貨放在地下，-1F 1000平方米貨車停車及卸貨平臺 要求高度為7米，基本是占用兩層。

 

　　5、通過結構設計為商業空間營造更好的經營環境

 

　　帶有多個塔樓的大型綜合體，塔樓與群樓的結構設計是真正的難點。在占地4萬平方米左右空間，我們主張裙樓柱距統一按照8.4米左右布置，塔樓采用點式布局。為商業空間營造最佳環境。

 

　　三個塔樓的綜合體項目首層平面圖

　　

 

　　對于部分樓房局部含有夾層或大開洞等問題，不能采用“樓板平面內剛度無限大”的假定。在計算中，該部分應采用 “樓板有限剛度”的假定，計算結果較能反映真實受力情況。SATWE計算程序包含了這一計算功能，可以應用在本工程中。

 

　　四、商業綜合體模擬經營分析與建筑方案優化

 

　　商業綜合體需要考慮盈利模式，一般需要考慮兩種方式回籠資金，一種是銷售物業模式，另外一種是出租物業和商業經營取得利潤回報。

 

　　 理想的建筑設計方案是銷售部分塔樓物業,例如,公寓和寫字樓回籠資金。次等理想方案是銷售塔樓物業和少量商鋪回收總投資，保留商業物業長期經營。

 

　　徐州項目成本構成如下：

 

　　項目建設總成本：14.97億（不包括地價和拆遷費用），

 

　　地上總建筑面積：35.01萬平方米，綜合體地下室面積：5.1萬平方米，廣場地下室面積7.03萬平方米。

 

　　地價與拆遷費用：7億，折合樓面地價：2000元/平方米

 

　　項目總投資：21.97億

 

　　項目收入和收益如下：

 

　　銷售總收收入：19.53億元；項目銷售總利潤：3.77億元；

 

　　項目無法做到資金平衡，但是，利用接近4億元資金得到12萬平方米優質商業物業價值18億元，五星級酒店價值6億元，總價值24億元，屬于投資收益較高的商業物業。

 

　　從初步的投資收益測算，確定項目的投資價值與投資的可行性，選擇不同的投資方式取決于投資者對項目主期望價值目標。

 

　　如果以商業的經營為主價值目標，則要對商業的經營收益評估為主要目標，從商業經營的現金流，租金收益價值來評價項目的投資回收期與收益的市場支撐價格的可行性；

 

　　如果通過可銷售物業來獲得商業經營的物業，那么，可銷售物業與商業經營面積的比例要控制在投資收益平衡的基礎上，有時會犧牲商業經營的面積與布局來平衡可銷售物業與商業經營物業的面積最佳比例，這對于商業策劃與建筑形態的設計來講要找到一個最佳的平衡點具有一定的技術難度，這也是商業策劃與建筑設計有機結合的難點之一，也是城市綜合體各功能物業最佳匹配的研究課題。

 

　　城市綜合體研究的目標就是在建筑形態研究與功能配比上找到最佳的投入產出與建筑形態，建筑空間的有機組合，投資收益的評估是研究的最基礎技術性工作，在投資收益分析的基礎上尋找最佳的物業匹配，在最佳的物業匹配基礎上尋找最經濟合理的建筑形態與平面設計，最后達到城市綜合體收益最大化，投資最有效化，最經濟化。

 

　　我們的策略是：

 

　　首先根據商業規劃方案，做出一個在建筑上基本合理的方案，重點用于驗證技術經濟指標，爾后進行投入產出分析和商業模擬經營分析。在投入產出分析中，我們一般要求三年周期的項目投資利潤率達到45％以上，平均每年能夠盈利在15％以上或者能夠在三年內通過物業銷售能夠回籠資金，保留購物中心和五星級酒店等優質資產長期經營。

 

　　根據盈利模式需要我們在省城至少需要4萬平方米占地，在地級城市綜合體至少需要6萬平方米占地，才能達到比較理想的物業組合比例，特別是可售物業總銷售額能夠達到回籠總投資的平衡點。

 

　　當投資利潤較低時候，需要政府部門從城市發展需要降低土地出讓成本，幫助發展商尋找到合理的建筑設計方案，有利于城市形象和可持續發展，而不僅僅是片面追求單個項目的利潤最大化。

 

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