社區商業4大銷售模式優劣分析與適用建議
來源:未知 作者:未知 時間:2014-12-22
核心提示：本文主要介紹社區商業4大銷售模式（純銷售模式、帶租約銷售模式、短期返租、長期返租）的優劣勢及適用范圍。
一、社區商業銷售管理—銷售策略
目前商業市場有四種操作策略，根據不同的操作策略，所引進的業態及長期經營效果也各不相同。
二、社區商業4大銷售策略優劣勢分析
1、銷售策略—純銷售模式
優勢：
1)發展商可在短期內回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔返租補貼與相關稅費；
2)將商業經營壓力轉移向中小業主，由其分擔經營壓力。
劣勢：
1)產權分散，主力店或品牌店難以進駐；
2)無法規劃經營業態及規范整體形象；
3)對于商業做旺主要靠市場自身調整，所需時間較長；
4)若經營不好，對于項目整體形象有一定影響。
適用：
1)商業銷售競爭不激烈導致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解；
2)純街鋪銷售；
3)商業體量極少或零星商業物業。
2、銷售策略—帶租約銷售模式
優勢：
1)通過招商保證前期商業定位與形象；
2)能快速回收資金，無需承擔返租補貼與相關稅費；
3)短期內使業主獲得穩定收益。
劣勢：
1)鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；
2)未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；
3)銷售難度較大，售價與租金之間產生的收益回報低難以達到投資者期望；
4)中、長期收益難以穩定；
5)后期經營管理難度較大，嚴重損壞商業形象與公司長期發展；
6)各類手續復雜，易產生糾紛，影響公司品牌。
適用：
1)商業氛圍已形成且正經營紅火，無需擔心后續收益；
2)可銷售物業有大型主力店進駐且長期經營保證，獲取長期穩定收益回報；
3)純街鋪或少量商業物業。
3、銷售策略—短期返租(1-3年)
優勢：
1)前期由發展商統一控制招商和經營，能確保既定的商業定位與規劃，可以有效保證整體商業形象。
2)幫業主堅守前幾年守業期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；
3)3年返租期較適中，3年后商業有可能旺。
劣勢：
1)承擔前幾年的返租補貼；
2)返租結束后的統一經營管理要求較高；
3)因返租而產生相應的返租法律風險。
4、銷售策略—長期返租(8-10年)
優勢：
1)前期由發展商控制招商，能確保既定的商業定位；
2)給投資者堅定信心。
3)返租銷售，并適當降低投資門檻，可以擴大客戶層面，有利于加快項目銷售速度。
4)如果項目經營管理非常成功，遠期物業租金收益將有可能出承諾回報。
劣勢：
1)承擔十年的返租補貼；
2)如后期經營管理沒有達到預期目標，則承受返租年限越長，壓力越大。
3)因返租而產生相應的返租法律風險。
長期與短期返租比較
1)從銷售角度看，短期返租與長期返租都會使得銷售速度加快，兩者不會對銷售成果產生非常大的區別。
2)從風險角度看，短期返租相對于長期返租，后期返租壓力小，后期風險非常小;同時也更能趨向政府相關政策。
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