本文盤點萬科成本控制精髓，包括立項成本控制、規劃成本控制、招投標成本控制、施工成本控制、材料及設備采購成本控制、銷售成本控制、工程預決算成本控制、期間費用成本控制、物業管理成本控制等11個萬科成本管理、成本測算方法。
 

 

　　1、立項成本控制

 

　　根據項目開發方式的不同而有所區別。該環節由于有國家多項法規政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規定范圍內最大限度地控制企業的費用。項目部在項目開發前期起主要作用，因此，這一環節成本控制的主要任務由項目部來承擔。

 

 

　　2、規劃成本控制

 

　　規劃環節的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規劃環節進行成本控制是實現事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環節控制要點和控制內容相當復雜，基本原則是，周密規劃，科學討論，嚴格審批。設計部和各類評審委員會在該環節承擔主要的職能。

 

 

 

 

　　3、招投標成本控制

 

　　招投標環節的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數，但具體內容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環節成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。

 

 

　　4、施工成本控制

 

　　施工環節的成本控制主要應注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。

 

 

 

　　6、材料及設備采購成本控制

 

　　材料及設備采購環節成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學的流程，就可以最大限度的減少在該環節出現損失的概率，達到成本控制的目的。

 

 

　　7、銷售成本控制

 

　　銷售環節的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經理都需要分工負責這部分的控制職能。此外，由于銷售環節的一些操作會對入住和物業管理產生重要的影響，所以這個環節的成本控制也必須有長線考慮。

 

 

 

　　8、工程預決算成本控制

 

　　工程預決算環節的成本控制難點在于有關監控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調研，不論哪種方式都應該注意嚴格按程序走，防止出現不規范或不負責的實際操作。

 

 

 

　　9、期間費用成本控制

 

　　期間費用主要有財務、人工、行政三塊費用組成。由于地產業務的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。財務部在這一環節除了承擔主要的控制任務外，還有義務指導監督其他部門的有關費用支出情況。

 

 

　　10、物業管理成本控制

 

　　地產公司需要在物業管理方面支出的費用主要是管理、經營和虧損補貼三個方面。客戶服務中心擔負著這一環節的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定地產公司與物業公司的權責關系，防止因權責不清帶來的額外成本。

 

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