中國物流房地產市場的牛市結束了？
來源:未知 作者:未知 時間:2014-11-12
核心提示：一線城市倉儲供應的減少（土地供應政策更加趨緊所致）將有助于減小其空置率，推動其租金適度增長，而衛星城市的總體數量預計將會增多，并繼續保持強勁的增長勢頭。
又逢雙十一，又是新紀錄。火爆的電子商務正不斷影響中國物流市場，為物流開發商們帶來了新的發展機遇。我們每季度對中國20個物流中心的數據進行監測，并對整個中國的物流市場發展趨勢進行分析。最近我們得出的一個分析結論是，全國倉儲市場的平均租金在過去幾個季度里表現出一個出乎意料的發展態勢，即倉儲市場租金增幅放緩：從2011年絕大部分時間同比增幅超過10%的金融危機后歷史高點降至2014年絕大部分時間基本持平的狀態。
這一增速減緩的狀況似乎與我們的直覺相違背。畢竟，眾多市場人士此前都認為倉儲市場是供需基本面失衡的（供應層面受到政府土地政策和其它優先考慮事項的限制，而需求層面則受到中國消費市場不斷擴大的提振）。那么，業主還能繼續擁有定價能力嗎？
隨著中國經濟增長的放緩，許多企業在吸納倉儲空間方面已采取更加保守的姿態，但由于電子商務等關鍵需求驅動因素仍然保持堅挺，上述解釋并不足以說明問題。導致倉儲市場租金增幅減緩的另外一個因素是，我們對市場均值的測評指標對倉儲存量的構成變動相對比較敏感，特別是與租金相對較低的二線城市倉儲供應相比租金相對較高的一線城市現有存量不斷增加。不過這種發展趨勢也并非租金增幅近來放緩的全部原因。
借助我們的數據，我們得以按照城市和細分市場對該問題進行了更加深入的分析，并發現了其它幾個值得關注的發展趨勢。
首先，一線城市的倉儲租金增幅放緩是由于受到衛星城市的影響。衛星城市是指地處一線城市行政區邊緣的市場，衛星城市也靠近各條主要公路，并可提供更多價格低廉的土地。例如，昆山和廊坊就分別是上海和北京的主要衛星城市。衛星城市對租戶的一個主要吸引力在于，它們可提供比一線城市最高便宜25%的租金。目前，一線城市倉儲市場業主的很大一部分業務是與衛星城市的業主開展競爭，導致其租金快速增長的幅度縮小。
與此同時，目前部分規模較大的二線市場，如沈陽和成都均處于首次供應量大量激增的局面，導致短期內空置面積的增長，同時局部的租金優惠措施導致全國平均租金增幅的降低。盡管短期內可能存在局部地區供過于求的狀況，但我們認為，由于消費增長和制造業向內地轉移等長期發展趨勢將繼續推動倉儲需求的增長，預計倉儲市場的空置率將逐步下降，租金也將逐步回升。總體而言，預計成熟物流園區的項目業績表現將好于新興周邊市場。通常，新興周邊市場的土地價格相對更為低廉，但其需求往往需要更長的時間才能得以實現。
盡管從中國全國范圍來看，目前倉儲市場的租金增幅放緩，但我們認為，隨著二線城市供應熱潮的結束，二線城市的租金將再度上漲，預計全國倉儲市場的租金增幅將再度回升。我們預計，一線城市倉儲供應的減少（土地供應政策更加趨緊所致）將有助于減小其空置率，推動其租金適度增長，而衛星城市的總體數量預計將會增多，并繼續保持強勁的增長勢頭。
那么，中國物流房地產市場的牛市到此結束了嗎？其實根本還沒有。
本文來自觀點地產網，如若牽涉版權問題請與管理員聯系，謝謝！
