經濟轉型期:看好復合地產與PPP模式
來源:中國房地產報 作者:中國房地產報 時間:2014-11-04
核心提示：中國經濟轉型期預示的“經濟新未來”,房地產新產品目標市場的興起——產業地產、產業新城等復合地產轉型與PPP模式的結合,將成為房企新商業模式升級的可作為領域。
基于當前房地產調控邏輯改變后,房地產的新空間,以及區域目標市場變化,中國經濟轉型期預示的“經濟新未來”,房地產新產品目標市場的興起——產業地產、產業新城等復合地產轉型與PPP模式的結合,將成為房企新商業模式升級的可作為領域。
調控邏輯已變 地產進入新空間
9月和三季度經濟數據公布,全面放緩局面在決策層的確認,最終改變政策預期。中國經濟“三期”疊加(增速換擋期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期),以及調控對經濟的負面影響明確顯現,造成最新經濟數字仍全面下行。
經濟在2~3年周期持續換擋。在房地產以外,還沒有單個產業的規模,堪當引擎。實體經濟與房地產相互負拉動,在2015年仍存在,但程度已減弱。
預計,后續仍會有刺激政策出臺,最為重要的是,房地產信貸救市政策出臺,經濟預計在2014年四季度將恢復信心,并在2015年實現探底和有限弱復蘇(2014年年初以來的市場探底預期,在政策放松后,在年底實現)。
新一輪房地產信貸放松造就住房政策正?；c新制度空間。這也是很長時間以來,央行第一次表態支持改善型需求。以往不對政策進行調整,主要原因是供給缺口仍在,并不代表改善性需求不合理。
房地產行業形勢,調控的背后——“控制市場回款,行業社會融資投入”造成的結果:“1~9月份,全國房地產開發投資68751億元,同比名義增長12.5%;1~9月份,商品房銷售面積同比下降8.6%”。銷售與投資,兩者差額2萬億元,而在2013年兩者基本等值,這也是目前房地產行業艱難的根本原因。當前邏輯的改變很清晰,基于“9·30”新信貸政策”,當前調控邏輯已變。
如果經濟在未來幾年能穩定在7%左右增長,房地產政策回歸正?；?房地產將進入平穩健康發展期。當前,裂變期值得關注與深入思考:經濟增長方式、產業升級轉型的系列思考,體現了中國經濟的新未來。
同時,今年7月中國郵政儲蓄銀行推出了多年以來第一個RMBS產品。預計,在未來一個長周期內,個人住房貸款的資產證券化或將達到一個相當大的規模,房地產按揭投放量將進入一個實際變化器。居民加杠桿,與城鎮化進城“三個一億人”之間,將形成新的市場邏輯。
經濟轉型期 需與地產結合
近期,宏觀政策中產業政策鼓勵政策出臺密集,在“去地產化中”的定位中,房地產卻面臨新機遇。
中國經濟過去30年高增長的驅動力,全球化與技術升級、投資推動、人口紅利,在傳統增長模式乏力后,中國要從勞動和資本密集型活動,轉向關注利用知識、創新、科技的新興產業。
未來,中國下一波增長浪潮,很大程度上仍由制造業所引發。但不是以往大規模生產的制造業,而是專業化和創新程度更高的制造業,如高端裝備制造、新能源、航空航天、生命科學、移動技術等領域。
當前,國內宏觀政策已經顯露出上述清晰和深刻的線路,京津冀一體化、新絲綢之路和沿邊沿海區域開發為“抓手”的區域融合,內在以產業轉移和產業升級為核心。鐵路、海運等交通基礎設施投資,也基于內外需求的制造業升級鋪開。
當前全球可能正在經歷一次新的產業革命,本輪產業革命,使中國第一次有機會與發達國家站在同一起跑線上。政府引導核心城市向高端服務業轉移,周邊城市向專業化和創新的新興產業轉型,在土地、財稅、綜合服務、金融支持上呈現一體化趨勢。
從新興產業方面,近期新能源、新能源汽車、新材料領域的扶持政策力度,超出預期。
高端裝備制造業(機器人、航空航天、軌道交通等領域)的扶持政策在不斷加強,并將逐漸展現產業促進作用。
在消費領域,醫療改革、鼓勵旅游產業、體育產業、商貿物流、高科技服務業、小微文化產業的政策,在持續加強中,定位增加經濟活力與經濟增長模式轉型。
從產業新城角度,上述產業均是產業新城的業態構成。新經濟與地產的結合,才能沖抵當前高地價持續上漲對房企經營的負面影響,才能把握“新土地改革”和“去地產化”中的市場機遇。
復合地產與PPP模式
經濟調整中,2014年上半年定位托底的是基礎設施建設。上半年,基建投資保持雙位數的高增長。
基于鐵路、保障房、棚戶區改造和水利等領域的加大投資,對于目前的財政格局而言,已達極限。進入8、9月基建投資增速開始下行。
十八屆三中全會明確提出PPP模式的運營,10月份住建部部長陳政高指出,城市基礎設施建設,必須利用社會資本。
目前,房企從住宅市場的高周轉模式,向城市配套服務商轉型,已成行業趨勢,萬科、華夏幸福、復星等均已展開。城市基礎設施與房地產開發,展現出緊密結合的趨勢。
鑒于產業地產、產業新城等的核心區域市場,在核心城市周邊市場和三四線城市,在當地市場,項目前期階段可滿足房企投資利潤空間,但不足以支撐公建投資強度。由此,通過PPP模式,建立在政府特許經營權、合理定價、財政補貼等基礎上引入社會資本,可改善融資模式與投資效益。
同時,鑒于城市基礎設施是資產證券化的重要可作為領域,在國內REITs建立之后,將從投資人和退出方式變革上,為房企商業模式帶來嶄新的支撐。
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