核心提示：“盡管已經從15月以來的最大一次拋售潮中緩慢恢復過來，但中國房地產開發商債券仍是亞洲債市最具風險的資產。”高盛在10月27日發布的報告中警示。不過，有一個品種高盛比較看好——SOHO中國2017年到期債券。
 

    中國房地產開發商面臨一個壞消息，一個好消息。好消息是，繼3月上市房地產商再融資重啟后，交易所債市和銀行間債市相繼對房地產商打開大門，這尤其有利于大型房地產商拓寬融資渠道；壞消息是，在高盛看來，中國房地產開發商債券風險仍是“亞洲最大”。

 

　　“盡管已經從15月以來的最大一次拋售潮中緩慢恢復過來，但中國房地產開發商債券仍是亞洲債市最具風險的資產。”高盛在10月27日發布的報告中警示。

 

　　不過，有一個品種高盛比較看好——SOHO中國2017年到期債券。這筆總額6億美元、年息5.75%的債券被該行歸入“最受歡迎”之列。

 

　　“我們對中國房地產開發商債券仍持負面看法，不過我們看好品質較好的公司和期限較短的債券……SOHO中國的杠桿率較低，資金流狀況良好。”高盛表示。

 

　　SOHO中國董事長潘石屹今年6月曾表示，該公司的負債率不到10%，任何時候都有超過100億的現金在公司賬面上。去年末，該公司凈負債率只有17%，相比之下，萬科2013年末凈負債率為30.7%。

 

　　中國經濟放緩以及房地產調控給房地產商帶來了巨大的融資壓力。據Wind資訊統計，截至10月27日，45家公布了第三季度業績的房企負債逾8600億元，平均負債率高達75%。與此同時，庫存壓力也在加劇，上海易居房地產研究院10月22日發布的報告顯示，9月份，一線城市新建商品住宅新增供應面積為542萬平方米，但成交面積只有234萬平方米，從2月份至今，這種供大于求的特征已經持續了8個月。

 

　　9月，國家統計局監控的70個大中城市新建住宅價格指數同比下降了1.1%，是自2012年12月以來該指數首次出現同比下滑。9月底，央行和銀監會聯合發布了放松樓市限貸的通知。但是，高盛認為，“最近的放松不能改變我們對該行業的負面看法，因為我們認為庫存過量問題仍將持續，且該行業的杠桿率仍將高企”。

 

　　此前，在國內融資渠道受限的大背景下，海外發債是房地產商融資的一個主要渠道。彭博的數據顯示，目前中國房地產商未償美元債券約為504億美元，其中72%是過去兩年發行的。據Dealogic數據，2014年迄今中國房地產商離岸債券發行已達180億美元，正迅速接近去年全年195億美元的水平。

 

　　不過，隨著國內融資條件轉暖，房地產商把目光轉回國內。過去一個多月，招商地產、金地集團、萬科和保利地產等已紛紛拋出了在銀行間市場發行中期票據的融資計劃。而摩根大通追蹤中國房地產商發行美元票據的指數，在9月下降了0.87%，是自2013年6月跌4.64%以來表現最差的一個月份（見界面此前報道：重回2009 房企大規模融資的日子又來了）。

 

　　相比成本高昂的海外發債，中期票據開閘后，房地產商的融資成本將大為降低。Wind數據顯示，今年8月國內按發行額加權計算的中期票據平均發行利率為5.87%，低于銀行基準利率。不過，考慮到發行中期票據對發行人發行資質、資金監管專戶、資金用途等方面的要求，從此輪信貸放松中獲益的或許只有大型房地產商。因此，小型房地產商的違約風險猶存。

 

　　但正如高盛高華9月發布的報告所言，直接融資放松可能有利于高杠桿企業，加上對政府加碼房地產信貸支持的預期，房地產商去杠桿化的壓力或進一步加大。

 

　　因此，房地產商應該警惕，不要把好消息變成壞消息。

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