核心提示：作為新一線城市的重慶。尤其是主城的核心商圈，已陷入無地塊出讓的局面，如何在黃金地段擇出黃金地塊已成多數開發商頭疼的難題。自二次舊改項目一詞拋出后，我市部分開發商欲掘金舊物業獲得“黃金地塊”。

    中國自改革開放以來城市化發展進程以東部沿海城市為始發點迅速輻射至中西部乃至整個中國。經過歲月的洗滌，中國的城市化逐漸趨于成熟，城市化的腳步也相對放緩。目前我國部分城市新增土地增速減緩，一線城市房地產市場出現供不應求和供地結構遠郊化等現象。因此，我國部分地方政府提出了加快推動舊城二次改造等重要舉措。“二次舊改項目”直觀的成為了房企未來的利潤增長亮點，也間接的改變了其在一線城市的戰略思路，更推動了房地產市場未來的發展進程。

 

　　作為新一線城市的重慶趕上了這一浪潮。尤其是主城寸土寸金的核心商圈，已陷入無地塊出讓的局面，如何在黃金地段擇出“黃金地塊”已成為了多數開發商頭疼的難題。自“二次舊改項目”一詞拋出后，我市部分開發商迅速將投資眼光輾轉過來，欲掘金舊物業獲得“黃金地塊”。
 

 

　　重慶二次舊改項目現狀

 

　　據贏商網記者不完全統計，當下重慶商業地產市場單演繹這種“二次舊改”前世今生戲碼的具有代表性的商業項目就有12個，且主要集中在觀音橋商圈和解放碑商圈。

 

　　就解放碑商圈而言，其一直是重慶人以及外地人群鐘愛處，更是商務高端時尚潮流集聚地，云集了重慶時代廣場、環球金融中心等數十個商業項目，競爭越演越烈，讓一般的投資者望而卻步。雖然投資者知道解放碑商圈是投資最佳熱土，但其近期能出讓的土地卻屈指可數，若投資者欲在解放碑商圈搶占一席之地，“二次舊改項目” 或是一個不錯的選擇。據不完全統計，目前位于解放碑商圈的二次舊改物業就有前世為瑞奇大廈的創匯首座大廈、前世為銀泰百貨的瑞富奧特萊斯、前世為八一賓館81PLAZA、NOVE百貨國貿店等重點項目。

 

　　多年來渝中區解放碑商圈的產值數據遙遙領先于主城其它幾區，更是重慶主城區的表率，“解放碑”的商業總是讓人欽羨。一談到二次舊改物業，估計多數人會認為像解放碑這種寸土寸金的地塊其二次舊改項目必定是最多的區域。但是經贏商網記者不完全統計，重慶二改項目最多的區域是觀音橋商圈，云集了前世為千禧年酒店的尊鼎國際、前世為宏泰大廈的新鴻泰富以及最具有代表性的大融城、童兜天地TICO店、龍湖北城天街、陽光世紀購物中心、茂業百貨等項目。

 

　　此外，南坪商圈近年也成為了二改項目的熱土，如已于今年5月28日開業前世為元旦購物中心的CITY城市廣場，是由偏重以收購成熟的黃金地帶商場的戰略模式為主，直接繞過培育市場的上海城市地產傾力打造的城市生活廣場，商業體量6萬方。改造后的CITY 城市廣場以“漫生活、快時尚，城市青年潮樂場”為主題，集休閑、購物、娛樂、餐飲、文化于一體，打造年輕、時尚的體驗式城市生活廣場。值得一提的是CITY 城市廣場的“回轉火鍋” 是一特色，且物美價廉，在開業當天就引來了不少客流量。

 

　　二次舊改項目面臨的機遇與挑戰

 

　　據記者不完全統計，截止目前華潤、招商、佳兆業、卓越等超過30家大型房企通過舊城改造方式在深圳、北京等一線城市的核心商圈獲取土地，爭先恐后的加入了舊改爭奪戰。佳兆業、卓越集團、瑞安集團等舊改房企專家更是在這個領域中嶄露頭角，舊改市場逐漸進入群雄逐鹿的局面。

 

　　中國房產信息集團一報告中顯示，2011年，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的城市化率分別達到86%、89.3%、83%和100%。可以看出，一線城市飽和率或已達到的一定高度，間接預示了二改舊項目的銷售潛在爆發力。這或將成為房企未來利潤增長的契機，這或許也是目前二次舊改項目頗受關注的原因。

 

　　世邦魏理仕深圳公司策略顧問部董事黃易里就有“城市更新對房企的開發建設、資金控制等能力有更高的要求與門檻的言論。”兆業集團總裁金志剛也有 “盡管舊改項目前期投入資金大，時間長，但舊城改造地段升值、政策等因素，相比常規項目而言，舊城改造項目毛利率是最高的”一說。

 

　　凡事有利皆有弊，不難看出，成為香餑餑的“舊改項目”具有開發周期長、資金投入大、利益關系復雜等以上難點，存在部分隱患。有業內人士稱，二次舊改項目存在一定的硬件、軟件瑕疵。如硬件，在原來建筑設計上進行改進與改造，成為一大硬傷，尤其是二次改造物業。

 

　　位于觀音橋商圈的陽光世紀購物中心，前世是綠云尚都，逾8萬平方米，為重百旗下首個購物中心。通過精心設計與改造，陽光世紀購物中心于9月30日開業，不過當日客流量不大，人氣欠佳。贏商網記者走訪發現，方所等消費者非常期待的品牌未開業，處于圍擋中，購物中心內部存在死角，浪費空間較多，有一扶梯比一般的扶梯較為狹窄，消費者詼諧的稱“單人梯”。

    而作為龍湖地產首個建筑面積約為14萬平方米集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的商業項目北城天街，雖2014上半年北城天街日均客流同比2013年增長5%，日均銷售同比2013年上漲8%取得了不錯的成績，但仍有業內人士評價“除去其成功的商業和運營模式外，北城天街外街人流量遠遠大于內街人流量，動線上稍微有些美中不足。”

 

　　軟件上，主要考驗著開發商對項目的定位、招商、人才、運營、資金等方面的綜合實力，如何將曾經是爛尾樓等項目盤活，更是開發商針對二改舊項目中必須探討的課題。

 

　　爭霸賽中誰主沉浮?

 

　　據了解，2014年有超20個商業項目集中爆發，預計未來3年將增加商業項目2637萬平方米，新增購物中心面積527萬平方米，全國排名均居榜首。經梳理發現，2015年重慶開業的商業項目有巴南萬達廣場、兩江春城、中渝廣場、上泉坊、重慶萬匯中心、城中城商業廣場等24個商業項目。
 

 

2015年重慶開業商業項目一覽

 

　　單今明兩年，重慶市新項目與二次舊改項目猶如春筍，集中爆發。商業地產供大于求，“井噴”現象逐漸浮出水面。隨著市場的瞬息萬變，一旦項目超出了市場的承受能力，其必然會被淘汰，成為了優勝劣汰自然規律下的犧牲品。

 

　　瑞富奧特萊斯的前世是銀泰百貨，由于經營不善，于2006年8月15日宣布關門，之后由瑞富奧特萊斯接管，打造“重慶首個“城中奧特萊斯”，并在2013年12月25日開業。不過，至開業起，一直處于虧損狀態，維持短短8個月后，終以關門重裝調整告終。李仲云透露，重裝后的瑞富將走青春、時尚、火辣路線，增加休閑、餐飲、娛樂項目。據悉，保利萬和國際影城已入駐該項目，落位在6樓，將于8月29日試營業。

 

　　經過三年苦苦掙扎的NOVO百貨國貿店2013年12月1日正式關閉，商場除少數快餐店外，其他業態全部停業。有業內人士透露，NOVO百貨國貿店舊址將要對外出售。只是目前還未找到東家，不過5樓餐飲仍在正常營業，只是零售早已關門。

 

　　以上兩個商業項目成為了二改舊項目的警世鐘，房企如何在這場爭霸賽中取勝，避免成為眾多項目中的炮灰，必將考驗著開發商各方面的能力。

 

　　萬變不離其宗，開發商若想在二次舊改項目領域取勝必須充分調查當前市場的實際需求，在項目的定位中，有的放矢，使改造目標與市場要求保持一致，為以后的項目銷售打下基礎;必須把項目本身的情況了解清楚，包括它的歷史和現狀，據此制定改造施工方案，使改造的目標能切實可行;必須開發出適合消費者、消費者最需要的商業項目，抓住消費者的心理，投其所好，試機而動。

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