核心提示：本文想用數(shù)據(jù)和案例告訴大家，各地購(gòu)物中心都活得怎樣?希望能給埋頭苦沖的造城者們，提供一些思考。

    中國(guó)造城的速度太快了。
 

　　三五年光景，一個(gè)新城區(qū)就華麗麗誕生了。大致套路是這樣的，要造某某新區(qū)，政府大手一揮，幾百萬(wàn)平方米的地，好了!開(kāi)始造概念，各種CBD走起!去各大城市土地推介會(huì)，造勢(shì)賣地!各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，招商!產(chǎn)城一體!只要拉來(lái)了兩三家大企業(yè)，就開(kāi)始宣講，全球多少?gòu)?qiáng)已經(jīng)來(lái)了多少家，你再不來(lái)就沒(méi)地了。
 

　　接下來(lái)，就是各大開(kāi)發(fā)商苦思冥想的創(chuàng)意銷售時(shí)刻了。
 

　　在這輪空前絕后的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，中國(guó)一下子多了很多個(gè)新的中央商務(wù)區(qū)，也多了很多的住宅、購(gòu)物中心、寫字樓、酒店。
 

　　所有的人都在問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，泡沫什么時(shí)候會(huì)破?
 

　　答案或許是，分化。
 

　　不論是購(gòu)物中心還是住宅，在不同城市，不同區(qū)域，差異化越來(lái)越明顯。有些商場(chǎng)人滿為患，一天幾十萬(wàn)人流，晚上八點(diǎn)去吃飯也要等位一個(gè)小時(shí)以上;有些卻門可羅雀，冷冷清清，幾十億的投資成本，租金還沒(méi)回流商家已經(jīng)要提前離場(chǎng)。
 

　　贏者仍然通吃。
 

　　接下來(lái)，本文想用數(shù)據(jù)和案例告訴大家，各地購(gòu)物中心都活得怎樣?希望能給埋頭苦沖的造城者們，提供一些思考。
 

 

　　中國(guó)：零售商新進(jìn)目的地
 

　　沒(méi)來(lái)過(guò)中國(guó)的牌子，都在來(lái)中國(guó)的路上。
 

　　見(jiàn)過(guò)中國(guó)人的消費(fèi)力么?出個(gè)國(guó)，看著一個(gè)免稅店就走不動(dòng)。一個(gè)大陸客人在澳門一個(gè)商場(chǎng)某一個(gè)品牌店，一次性消費(fèi)100多萬(wàn)買斷當(dāng)下所有新款。
 

　　不光是土豪，中國(guó)大眾消費(fèi)者的市場(chǎng)很龐大，很龐大。
 

　　

　　看看各大品牌對(duì)中國(guó)人的喜愛(ài)，看機(jī)場(chǎng)就夠了，在美國(guó)舊金山機(jī)場(chǎng)，清一色的中國(guó)服務(wù)員，中文暢游暢買。中國(guó)甩開(kāi)了德意志大不列顛，全球零售商們即使放緩了腳步也要毫不猶豫地繼續(xù)沖進(jìn)來(lái)，將來(lái)這態(tài)勢(shì)必須超越日本，直逼法國(guó)。
 

　　

　　上海：全球購(gòu)物中心面積最大
 

　　不要和中國(guó)比大比多，你知道嗎?全球10個(gè)購(gòu)物中心面積最多的城市，8個(gè)都在中國(guó)。
 

　　這份榜單中，上海高居榜首，在建購(gòu)物中心面積達(dá)330萬(wàn)平方米。第二名不是北京不是廣州不是深圳，而是西南一霸成都，這個(gè)以商業(yè)供應(yīng)過(guò)剩聞名之都，僅比上海少10萬(wàn)平方米，320萬(wàn)平方米的在建面積甩開(kāi)大北京5名之遠(yuǎn)。
 

　　話說(shuō)，上海最大的購(gòu)物中心不斷被刷新，32萬(wàn)平方米的月星環(huán)球港開(kāi)業(yè)不到一年，33萬(wàn)平方米的世博源立馬又盛大開(kāi)業(yè)。下一個(gè)最大，不知花落誰(shuí)家?
 

　　

　　請(qǐng)注意，這個(gè)是在建，算上存量，我們熟悉的巴黎、紐約、倫敦自然不會(huì)被甩開(kāi)這么遠(yuǎn)的距離了。在建面積如此之龐大，反映了中國(guó)當(dāng)下激增的供應(yīng)。
 

　　這簡(jiǎn)直太考驗(yàn)政府的規(guī)劃能力了。不止一位開(kāi)發(fā)商抱怨過(guò)，“當(dāng)初說(shuō)好的，三年內(nèi)，我們這一片，就引進(jìn)我們一家購(gòu)物中心，現(xiàn)在隔壁不到3公里，就開(kāi)了一家更大的。消費(fèi)力就這么多，大家都不好活。”
 

　　各個(gè)城市的空置率分化很嚴(yán)重啊。比如沈陽(yáng)和無(wú)錫，有些項(xiàng)目的空置率就高達(dá)40%。記者從沈陽(yáng)機(jī)場(chǎng)一落地，沿路都是各種在建商業(yè)綜合體，從高端奢華到普羅大眾，一應(yīng)俱全，但生意不是太好。即使是在全國(guó)其他城市大熱的項(xiàng)目，比如萬(wàn)象城，比如恒隆，去沈陽(yáng)看看，對(duì)比下來(lái)和上海差得有點(diǎn)多。
 

　　這里說(shuō)一下，上海的購(gòu)物中心在國(guó)內(nèi)基本上壟斷老大哥的地位，不論是在建還是開(kāi)業(yè)。睿意德統(tǒng)計(jì)來(lái)看，上海已開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心有155家，其中社區(qū)購(gòu)物中心數(shù)量83家，為全國(guó)最多，比第二名北京的44家?guī)缀醵喑鲆槐丁?br />  

　　上海，是整個(gè)大中華區(qū)最受零售商喜愛(ài)的城市，主要呢，因?yàn)樯虾ＯM(fèi)力強(qiáng)對(duì)新鮮事物的接受度高，所以新牌子基本上是來(lái)一個(gè)火一個(gè)。就說(shuō)Michael Kors吧，在嘉里旗艦店開(kāi)業(yè)之后，今年又陸續(xù)在國(guó)金中心和來(lái)福士開(kāi)分店。不光是衣服鞋子，吃喝玩樂(lè)皆如此，來(lái)吧，來(lái)吧!
 

　　不怕沒(méi)錢花，就怕沒(méi)地方花。到了周末，真的太無(wú)聊了，上海市區(qū)那些個(gè)新開(kāi)的購(gòu)物中心都是人擠著人排隊(duì)，看展覽、吃東西、看電影。
 

　　

　　當(dāng)購(gòu)物中心開(kāi)始成為都市人民感情寄托的場(chǎng)所，各大品牌怎可錯(cuò)過(guò)?一輪又一輪的各種活動(dòng)走起啊，還沒(méi)開(kāi)的自然是擠破頭來(lái)選地段。即使是上海，除開(kāi)極其個(gè)別的商場(chǎng)，品牌商都是絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)，有些地方為了引入LV不惜天價(jià)補(bǔ)裝修貼租金。不過(guò)，上海各大國(guó)際奢侈一線品牌基本上都開(kāi)滿了，南京西路、淮海路、虹橋、陸家嘴各開(kāi)一家。現(xiàn)在的招商時(shí)代，是輕奢的天下，尤其是那些還沒(méi)進(jìn)入上海市場(chǎng)的品牌。
 

　　世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2013年有30家國(guó)際品牌將上海作為其登陸中國(guó)的首選城市。比如2014年3月，Old Navy在南京西路首開(kāi)店，約2000平方米。4月，Abercrombie & Fitch帶著一幫八塊腹肌的男模慶祝開(kāi)業(yè)，人家在靜安嘉里中心開(kāi)了1800平方米。8月，M&M’s亞洲首家旗艦店開(kāi)在南京東路百聯(lián)世茂國(guó)際廣場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積1600平方米。
 

　　

　　快時(shí)尚也是開(kāi)得撲出來(lái)了，不過(guò)上海最近各大商場(chǎng)都在改造，像正大五樓的那些個(gè)小餐飲都調(diào)整成日韓少女裝了。還有一些商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)方表示，以前一樓的H&M、ZARA、MANGO等等快時(shí)尚品牌會(huì)調(diào)到二樓甚至三樓去，一樓會(huì)換成一些剛進(jìn)或沒(méi)進(jìn)中國(guó)的輕奢品牌。
 

　　

　　在上海開(kāi)購(gòu)物中心，不管賺不賺錢，至少好出手。世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2005-2013年間，上海大宗零售物業(yè)投資交易額高達(dá)345億元，占整個(gè)統(tǒng)計(jì)樣本的三成。上海從來(lái)不缺少改造的神話，類似南京東路353這樣的案例時(shí)有發(fā)生。
 

　　這里有必要說(shuō)一下，以前一個(gè)購(gòu)物中心的黃金業(yè)態(tài)比例是零售、餐飲、娛樂(lè)6:2:2。
 

　　世界都是吃貨的，現(xiàn)在你去瞧瞧上海各大商場(chǎng)都是排隊(duì)吃東西的人多，買東西的人相對(duì)少。于是，這個(gè)黃金比例現(xiàn)在演變成4：3：3。餐飲翻身把歌唱，有些購(gòu)物中心甚至是3：5：2。
 

　　看看北上廣深的小伙伴們，都愿意把錢花在吃上，就知道餐飲搶手的態(tài)勢(shì)會(huì)愈演愈烈。不過(guò)，餐飲貢獻(xiàn)的租金收入不高。現(xiàn)在比較流行的趨勢(shì)是，各大MALL都在做小面積特色餐飲+下午茶+甜品+少許高端餐飲，有些甚至把公共面積租給甜品鋪?zhàn)樱热缟虾５闹猩焦珗@龍之夢(mèng)2樓，還有中信泰富4樓。

　　

　　多位開(kāi)發(fā)商投資部人士表示，現(xiàn)在想進(jìn)上海蓋商場(chǎng)晚了，沒(méi)地啊。別說(shuō)后起之秀了，就說(shuō)現(xiàn)在上海的新增供應(yīng)都集中在中外環(huán)了，非常市中心的購(gòu)物中心只剩下南京西路的大中里了。
 

　　所謂的副中心，是下一輪新開(kāi)購(gòu)物中心的激戰(zhàn)所在。
 

　　世邦魏理仕研究部統(tǒng)計(jì)，在未來(lái)三年(2014-2016)，上海預(yù)計(jì)將有接近330萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，近80%來(lái)自城市次級(jí)商圈。比如說(shuō)五角場(chǎng)、中山公園、大寧、莘莊、真如、七寶、虹橋商務(wù)區(qū)等。

　　

　　上海市核心商圈的購(gòu)物中心首層平均租金是52.4元/平方米/天，租滿了!

　　

　　至于次級(jí)商圈的購(gòu)物中心租金差異化比較大一點(diǎn)，平均下來(lái)是17.3元/平方米/天。從這里可以發(fā)現(xiàn)，上海市中心的房子均價(jià)七八萬(wàn)元/平方米，外環(huán)同等品質(zhì)的均價(jià)算四五萬(wàn)好了，差別沒(méi)那么大。但是，購(gòu)物中心的租金差異非常大，以10萬(wàn)平方米現(xiàn)在的標(biāo)配體量來(lái)看，一年租金差近13億元。

　　

　　北京：高端消費(fèi)聚集地
 

　　截至2013年，北京的常住人口為2115萬(wàn)人，比上海少了差不多300萬(wàn)。但北京的社會(huì)消費(fèi)品零售總額全國(guó)之最，達(dá)8375億元。
 

　　為什么呢?因?yàn)榇蟊本┯绣X人多啊。想以往每年3月，各大高端商場(chǎng)，奢侈品的生意那叫一個(gè)好。基本一年的營(yíng)業(yè)額一半都是這段時(shí)間貢獻(xiàn)的。
 

　　現(xiàn)在，這個(gè)趨勢(shì)當(dāng)然沒(méi)有以前那么夸張。但帝都仍然是全中國(guó)消費(fèi)力最強(qiáng)的一個(gè)地方，數(shù)一數(shù)福布斯富豪有多少在北京就知道了。
 

　　在2014年初，北京政府開(kāi)展“反腐倡廉、節(jié)約過(guò)年”的專項(xiàng)行動(dòng)，大大影響了高端餐飲及奢侈品業(yè)績(jī)，北京1-2月的社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)速度從2013年的兩位數(shù)跌到2014年的3%，其中衣著類商品同比更是下跌了3.3%。
 

　　與此同時(shí)，中國(guó)出境購(gòu)物游爆棚。不過(guò)呢，現(xiàn)在也不是誰(shuí)想出去玩都能出去玩。低調(diào)一點(diǎn)總是沒(méi)錯(cuò)的。

　　

　　上海能留給新品牌展示的地兒越來(lái)越少了，北京毫無(wú)疑問(wèn)成了首選。僅2013年，就有34個(gè)國(guó)際新品牌來(lái)到了北京，與2012年相比翻了近三番。

　　

　　北京環(huán)狀的構(gòu)成，導(dǎo)致了北京成為四個(gè)一線城市當(dāng)中，地價(jià)貴得最離譜的。順其自然，新增供應(yīng)只有往外環(huán)靠了。

　　

　　杭州：供不應(yīng)求
 

　　關(guān)于供應(yīng)量過(guò)剩這個(gè)亙古不變的話題，干商業(yè)地產(chǎn)的天天被問(wèn)，他們每次必須反駁的一句話是，“像我們這樣的供應(yīng)并不多。”
 

　　言下之意就是，干得不好的供應(yīng)再多都是枉然，這玩意兒又不像住宅一樣，蓋了就是出手貨。
 

　　讓我們?cè)賮?lái)回憶一下前前任全國(guó)首富宗慶后在杭州蓋的娃歐商場(chǎng)。選址，錢江新城;房子是租的;體量太小，才3.5萬(wàn)平方米;業(yè)態(tài)混亂，撇開(kāi)動(dòng)線不談，這么一個(gè)地理位置大眾品牌不就好了么，買手挑的那些牌子誰(shuí)知道啊。
 

　　你可能不相信，杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的空置率比上海還低。截至2014年二季度，杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量約為100萬(wàn)平方米，空置率只有1.7%。
 

　　

　　浙江人民自古以來(lái)就是有錢人多，民間資本那叫一個(gè)充裕：
 

　　

　　現(xiàn)在比較活躍的牌子基本上是快時(shí)尚、輕奢以及各種餐廳。

　　

　　成都：新區(qū)來(lái)了太多商場(chǎng)
 

　　巴適!成都人喜歡喝茶打麻將，也愛(ài)花錢。2009年至2013年五年間，成都城鎮(zhèn)居民可支配收入的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到12.1%，全國(guó)排第三。
 

　　在西南重鎮(zhèn)成都，香港開(kāi)發(fā)商和內(nèi)地開(kāi)發(fā)商都拼了命地開(kāi)發(fā)商場(chǎng)，大牌很齊。九龍倉(cāng)的國(guó)金中心開(kāi)業(yè)以后，更是帶了一堆大牌。和來(lái)北京的都是買來(lái)送禮的不一樣，成都人喜歡自用，誰(shuí)買誰(shuí)知道啊。

　　

　　新區(qū)新增供應(yīng)階段性過(guò)多，成都空置率高這件事已經(jīng)成為一個(gè)段子，你有聽(tīng)說(shuō)過(guò)1元/平方米/天的5A級(jí)寫字樓么。在蜀都!在成都蓋商場(chǎng)也有一特色，往大里蓋。那個(gè)23萬(wàn)平方米的國(guó)際會(huì)議展覽中心也是醉了!
 

　　

　　2010年以后，成都70%的新增供應(yīng)都在新區(qū)。截至2017年底，成都將有約390萬(wàn)平方米的商業(yè)新增供應(yīng)入市，其中超過(guò)75%都來(lái)自新興商圈。怎么著，也要消化三五年吧。

　　

　　深圳：靠著香港，做做大眾市場(chǎng)
 

　　深圳是個(gè)很年輕的城市，人均收入也很高。2013年深圳居民人均可支配收入44653元，全國(guó)第一。

　　

　　沒(méi)辦法和香港離得太近，所以深圳人民買大件直接去香港買了。根據(jù)赴港購(gòu)物的統(tǒng)計(jì)，2012年9月至2013年9月，赴港購(gòu)物的深圳市民的比例高達(dá)43.0%，同比上升18.7%。與此同時(shí)，深圳市民赴港購(gòu)物的人均消費(fèi)金額為11567元人民幣，與2012年6381元相比幾乎翻了一番。

　　

　　年輕人多，自然快時(shí)尚也很多。H&M在中國(guó)最大的旗艦店就在深圳。

　　

　　開(kāi)發(fā)商也并沒(méi)有放棄深圳，有一個(gè)造商場(chǎng)的港資開(kāi)發(fā)商就對(duì)澎湃新聞表示，深圳對(duì)時(shí)尚的接受度很高，所以會(huì)在商場(chǎng)里玩一些新東西，把一些最新的科技和歐美的潮牌引入。未來(lái)三年，深圳新增加的商業(yè)建筑面積將超過(guò)200萬(wàn)平方米。這三年，各地都是井噴時(shí)代!
 

　　沈陽(yáng)：開(kāi)得多，空得多
 

　　別說(shuō)沈陽(yáng)商場(chǎng)人氣不好，是差異化太顯著。東北人的消費(fèi)力是絕不容小看的，沈陽(yáng)2013年人均GDP已達(dá)到14245美元。

　　

　　沈陽(yáng)空置率很高，目前沈陽(yáng)的存量已超過(guò)510萬(wàn)平方米，百貨與購(gòu)物中心的體量比例大約為1:1。截至2014年第二季度，沈陽(yáng)零售物業(yè)市場(chǎng)整體空置率為19.1%。
 

　　要說(shuō)的是，仍然是贏者恒贏。空著的基本上都是沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，總空置面積為46.9萬(wàn)平方米。而沒(méi)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)的開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心存量占到市場(chǎng)近一半，有120萬(wàn)平方米。
 

    
    本文來(lái)自澎湃新聞，如若牽涉版權(quán)問(wèn)題請(qǐng)與管理員聯(lián)系，謝謝！