物流地產：規模化有余，網絡化不足

核心提示：在電商大潮的推動下，物流地產的市場熱度持續高燒。據世邦魏理仕《2014年第二季度中國房地產市場回顧》報告，物流地產延續此前活躍的表現，同時憑借較高的投資回報率和穩中有升的市場需求，正日益成為中國物業市場的投資熱點。
 
在電商大潮的推動下，物流地產的市場熱度持續高燒。據世邦魏理仕《2014年第二季度中國房地產市場回顧》報告，物流地產延續此前活躍的表現，同時憑借較高的投資回報率和穩中有升的市場需求，正日益成為中國物業市場的投資熱點。
 
在中國物流策劃院研究院副院長、廣州大學物流規劃設計研究院院長李芷巍看來，電商以難以預料的方式快速發展，得到了各種投資主體的關注，倒逼物流地產的發展。但從行業的角度看，電商自建物流在尋求外援的同時要防止被資本所裹挾；而傳統房企進入物流地產則需要把銷售能力轉變為服務能力，根植物流產業并大力拓展后續增值服務，以此實現園區長久發展。

 
中國房地產報：如何看待電商涉足物流地產？
 
李芷?。弘娚桃噪y以預料的方式快速發展，激烈的競爭讓其對高效物流的需求越來越迫切，倒逼物流地產的發展。而電商涉足物流，既是為自己建一個更好的物流平臺，也是看到了物流用地的升值空間。
 
但地產運作需要大量資金投入，電商有枝葉卻沒有根系，在這個層面，很多時候是資本的力量在起決定作用。我們可以看到，有的項目做完之后，既不像住宅項目，也不像商業、工業、物流項目，完全找不到方向，這就歸結到最初的規劃——資本和創業者不是站在同一個角度。
 
資本有時候會尊重經營方的觀點，但更多時候是站在自己的角度，只要快速、穩定的現金流。在資本的推動下，電商創業者有成功的也有失敗的。馬云在尋求合作的時候就吸取了很多前面倒下去的企業的經驗，保證資金來源要符合其團隊發展，并強調自己的話語權。資本并沒有產業視野，企業發展如果被資本所左右，容易因找不到正確的方向而受困。既要把自己的產業發展好，也要跟風投資本解釋清楚，如何平衡這一點需要電商領軍人物慎重思考。
 
中國房地產報：菜鳥網絡從成立之初就一直在大手筆拿地，但到現在為止尚未對外界公布其發展規劃和運作模式，你怎么看？
 
李芷?。厚R云是聰明人，但比較麻煩的是動作太大了。之前馬云自己說，這件事考慮了四五年沒敢下手，而到現在為止，已經差不多有六年時間。
 
我認為現實的制約因素有以下幾個方面：第一，物流方面的專業管理運營人才缺乏，盡管馬云一再強調自己不做物流，但這件事在本質上還是物流；第二，缺乏與馬云的理念相吻合并可以迅速付諸行動的創新理念；第三，團隊各自為戰，不易在時間和空間上達到協同配合，菜鳥成立之初可能在規劃、團隊運營上考慮得比較簡單，現在看來聯合各運營團隊也不是件容易的事情，而只有把各家的問題解決了，利益才能最大化。
 
中國房地產報：如何看待萬科、復星等傳統房地產企業涉足物流地產？它們需要注意哪些方面的問題？
 
李芷?。荷套〉禺a非常看重營銷，產業地產要對企業做孵化，旅游地產需要特色景觀，物流地產則既重視產業又重視服務，其經典之處更在于后續增值服務。領軍企業的發展模式自成體系，而摸透一個產業規律不是一朝一夕的事情，跨界領軍沒那么容易。
 
對傳統房企來說，物流地產是一個熱點，從行業的角度看這是好事，不同背景的不同優質企業，均有自己的一套實踐能力，能夠快速調整，切入陌生領域。但開發物流用地可以，把銷售能力一并嫁接到物流地產就不那么適用了。不明白如何靠服務增值，是目前傳統房地產商進入物流地產最要命的問題。
 
傳統住宅和商業開發商需要轉變運營思路，把自己的銷售能力轉變為服務能力，而不是僅僅把地賣給物流企業，要做入駐物流企業的服務大平臺。長遠來看，增值服務才是園區運營的核心，遠比賣房子的收益要高。而按照商住項目的模式套路規劃物流園區也是傳統房地產商的一個通病，比如一個很漂亮的物流園區道路增加了人為的曲折往返，好看但不實用，這些都需要避免。金融服務是物流園區增值服務的一個重要部分，像平安不動產這種可以提供金融服務、有金融運營能力的企業，在這一領域有一定運營優勢。
 
中國房地產報：就整個行業而言，現在主要面臨哪些問題？如何解決這些發展中的問題？
 
李芷?。簣@區是否有生命力是判斷一個物流地產企業好壞的衡量標準，園區要有為產業輸血、供血和造血的功能，要根植物流產業，把根系和枝葉都要考慮到，只有這樣產業才能在園區吸取到養分，整個園區的發展才能有生命力，才能長久。目前看來投機行為仍在，園區前期規劃能力、產業分析能力弱，是物流地產面臨的主要問題。
 
以物流的名義低價拿地，后來變相做商住地產就是投機行為，這種行為做到極端就不考慮后果了，快速賺一筆走人顯然對當地產業和整個行業發展都不利。開發商需要在項目前期就對物流地產進行基本的判斷和研究，這也是開發商的一種自我博弈行為。
 
物流地產前期鋪點的時候比商住地產花的心思大、投入大，其開發模式基本是只租不售，不能快速回籠資金，后期運營維護和提升的成本顯然也要比商住高，但若項目運營步入正軌，進入商住已經沒有利潤的階段之后，物流地產靠增值服務還會源源不斷地產生利潤，足夠彌補前面的投資和虧損，并取得更大收益。
 
而科學規劃并以發展物流產業為重心有序運營，是開發商在項目實際操作過程中需要面對的問題。前期與規劃單位細致溝通，結合實際的產業發展，經過市場分析、園區定位等規劃設計，定位園區未來的業務方向和空間需求，專注長線服務，既可以有效規避投機行為，還能得到更多政府政策支持、銀行資金支持，從而得到更多發展機會。
 
比如陜西東大現代物流園，前期開發商自己操作，地方政府不同意給地，后來我們從市場調研、當地產業分析、園區定位等全方位入手規劃，讓政府看明白是真正在做物流地產，現在已經慢慢成了區、市、省重點項目，8家銀行爭相貸款，招商也水到渠成，甚至可以反過來挑選入園企業，要求達到一定貨物吞吐量的物流企業才可以入園，保證了園區后續的增值能力和發展業態。
 
中國房地產報：目前中國物流地產領域市場占有率最高的幾家企業幾乎都是外資企業，它們哪些做法值得國內企業借鑒？本土企業你最看好哪幾家？
 
李芷?。和赓Y企業如普洛斯等都有成熟的資本化運作模式，在現有政策和市場環境下，不建議國內企業效仿，從本土優秀企業那里或許可以得到更多啟發。做得比較好的本土企業中，政府主導型的有中國西部現代物流港、蘇州物流中心和內蒙古集寧現代物流園等，而在專業運輸、電子信息交易、倉儲配送等領域有獨到競爭力的民營性質企業的典型代表有廣州林安物流園、臨沂天源國際物流園和浙江傳化物流基地。
 
林安結合互聯網信息平臺林安物流網，已經構建起全國物流園區網絡和信息化平臺網絡；天源建有全國首個物流交易誠信機制，進行了新型的O2O物流模式探討，并在德國不來梅等地建設了自己的物流園，最近又和阿里巴巴下屬企業合作開發一個新項目，能夠涵蓋傳統物流、現代電商、跨境交易；傳化則以“公路港”途途物流模式，拉伸了公路物流短板。這三個園區都是開始規模并不大，但專注物流，一步一步扎扎實實走到今天的，其發展經驗值得本土企業借鑒。
 
中國房地產報：對物流地產未來幾年的發展趨勢你怎么判斷？
 
李芷?。何锪鳂I持續繁榮是肯定的，而物流地產處于物流業價值鏈環節所構成的微笑曲線的頂端，能夠為企業帶來更多的附加值，在可預見的未來會有很大的發展，這也是各類投資主體投資物流地產的根源。
 
物流也有肩負社會責任的特點，就政策層面來說，新型城鎮化也將為物流園區的發展帶來更多機遇。而中國的物流地產現狀是規模化有余、網絡化不足，物流地產企業在每一個發展階段不斷升級，趨于集約化、網絡化發展，這將是未來幾年行業發展的重點。

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