物流地產(chǎn)“黃金時代”之憂

核心提示：在看似“黃金時代”的市場環(huán)境中，物流地產(chǎn)已經(jīng)面臨拿地以及高端客戶等方面的市場瓶頸。唯有對這些瓶頸的有效突破，才堪黃金時代之重。
 
    如果要問哪個行業(yè)愈來愈得到國家的重視以及資本的追逐，物流行業(yè)肯定是其中一個答案。基于此，作為密切關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，物流地產(chǎn)也獲得難能可貴的發(fā)展機遇。近日，商務(wù)部出臺的《關(guān)于促進商貿(mào)物流發(fā)展的實施意見》便是對物流地產(chǎn)給予大力支持的最新佐證。該文件明確規(guī)定通過倉儲用地稅收減半等辦法，支持物流行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，因此社會輿論不斷歡呼，物流地產(chǎn)正在步入“黃金時代”。
 
　　冷靜觀察，若企業(yè)想在新一輪市場契機中崛起或者創(chuàng)造更為廣闊的市場空間，并非一蹴而就、輕而易舉。在看似“黃金時代”的市場環(huán)境中，物流地產(chǎn)已經(jīng)面臨拿地以及高端客戶等方面的市場瓶頸。唯有對這些瓶頸的有效突破，才堪黃金時代之重。因此，與其說樂觀、憧憬是物流地產(chǎn)在“黃金時代”的主題詞，不如將突圍、創(chuàng)新視為其在下一階段中國市場的關(guān)鍵命脈。

 
　　“一超多強”格局
 
　　早在2002年左右，隨著一些外資物流地產(chǎn)運營商踏足中國市場，中國物流地產(chǎn)行業(yè)便悄然發(fā)生嬗變，朝向更為標(biāo)準(zhǔn)化、高端化的方向發(fā)展。這第一家“吃螃蟹”的企業(yè)就是普洛斯。正因為它的提前布局及其釋放的市場效力，中國物流地產(chǎn)漸具“一超多強”的市場格局。
 
　　普洛斯進入中國市場的時間大概為2002年至2003年，此時正是地方政府引進外資企業(yè)的黃金階段。可以說，憑借引人矚目的外資身份以及地方政府的特殊禮遇，普洛斯在步入中國市場初期便迅速地掌握了大量對于物流地產(chǎn)運營商而言最為關(guān)鍵且最為基礎(chǔ)的資源，即在全國多地成功拿地。僅以普洛斯于今年第二季度在華東地區(qū)的土地儲備情況看，在上海和江蘇的土地儲備皆超過2,000,000平方米，遙遙領(lǐng)先于其他市場競爭對手，領(lǐng)導(dǎo)地位難以動搖。不僅如此，普洛斯所推行的高端倉庫，因彌補了市場空白而迅速獲得一批高端客戶的認(rèn)可，進而產(chǎn)生了極大的市場影響力。
 
　　可以說，在拿地以及高端倉儲建造方面，普洛斯走到了市場的前列，奠定特殊的市場領(lǐng)跑者地位。于是，一些本土企業(yè)逐漸地學(xué)習(xí)普洛斯的市場運作模式，尤其在高端倉儲方面的經(jīng)驗，逐漸成為市場的后來居上者。以寶灣、宇培為典型代表的本土物流地產(chǎn)運營商在2005年左右相繼加強在該領(lǐng)域市場的投資、布局力度。除了積極地在不同區(qū)域拿地，他們也瞄準(zhǔn)了高端倉儲業(yè)務(wù)，在借鑒普洛斯等外資企業(yè)的國際經(jīng)驗基礎(chǔ)之上，紛紛利用新物業(yè)形態(tài)撬動市場增長點。更有甚者，如宇培，正在積極推進國際化策略，進行國際性募資，不斷壯大自身實力。可以預(yù)見，在多種舉措的合力下，本土物流地產(chǎn)運營商的擴張速度在2015年將更為強勁。
 
　　戴德梁行董事、中國區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵表示：“正是由于本土物流地產(chǎn)運營商的謀變，使得其和除普洛斯之外的其他外資物流地產(chǎn)運營商之間，無論在建筑面積，還是市場份額，抑或是建造質(zhì)量等方面，旗鼓相當(dāng)、難分伯仲。由此，也形成現(xiàn)時中國物流地產(chǎn)的鮮明市場格局——一超多強。”
 
　　客戶、拿地是關(guān)鍵
 
　　政府對物流倉儲等領(lǐng)域的扶持性政策，無疑為相關(guān)企業(yè)的下一步市場拓展給予充足信心以及美好愿景，更令一批非物流地產(chǎn)企業(yè)蠢蠢欲動，欲涉足該領(lǐng)域。在目前“一超多強”的市場格局下，中國物流地產(chǎn)還將有多大的市場空間供新來者挖掘，以及當(dāng)前的市場門檻是否過高而對新來者造成阻礙？對于這些問題的解答，關(guān)鍵在于判斷中國物流地產(chǎn)市場是否屬于純粹的“藍海”。
 
　　蘇智淵認(rèn)為：“中國物流地產(chǎn)依然擁有良好的增長空間，同時它的行業(yè)準(zhǔn)入門檻也不高。即使作為市場主力的高端倉庫由于其較高的硬件透明性以及可復(fù)制性，難以成為向競爭對手設(shè)置門檻的籌碼。但是，激烈的市場競爭使得其非人們想像般的純粹‘藍海’，甚至帶有了一些‘紅海’的意味。對于市場的新來者，考驗其市場競爭能力的最為重要的兩個問題，是客戶資源以及拿地能力。”
 
　　具體而言，當(dāng)其他競爭對手已經(jīng)和眾多高端客戶建立了密切的合作關(guān)系，新進入者如何獲得高端客戶資源，或者是否能夠攜帶一些高端客戶資源進入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，直接影響其基本生存狀況。此外，隨著地方政府對土地供應(yīng)的管控愈加嚴(yán)格，加之市場競爭對手已經(jīng)占據(jù)了眾多優(yōu)質(zhì)地塊，新進入者將能以哪些創(chuàng)新方式、哪些優(yōu)勢資源獲得倉儲地塊，同時滿足地方政府對于稅收等方面的期待，也是一個重要問題。
 
　　此外，當(dāng)業(yè)界，競相模仿普洛斯的高標(biāo)倉庫和租賃收益模式時，實則是一種誤解。蘇智淵解釋道：“除了最早在中國市場提出高標(biāo)倉庫概念，普洛斯的核心競爭力還在于將現(xiàn)有眾多項目做成一個資產(chǎn)包，嫁接海外基金，實現(xiàn)更大資本回報率。這對新進入者如何借鑒普洛斯模式做大做強提出了新的要求。”
 
　　可以說，對于任何企業(yè)而言，要想從物流地產(chǎn)市場分得一杯羹，都比以往需要更大的市場耐力以及市場智慧。
 
　　地方政府的擔(dān)憂
 
　　商務(wù)部于近日出臺的《關(guān)于促進商貿(mào)物流發(fā)展的實施意見》，無論是將商貿(mào)物流作為政策抓手，延伸到電商物流、冷鏈物流、綠色物流等物流形態(tài)，還是對整合全國各物流公司的系統(tǒng)平臺的考量，抑或是降低物流用地投資強度以及降低大宗商品倉儲設(shè)施用地稅收等問題的明確闡述，不難看出物流行業(yè)的大變革正在徐徐開啟，物流地產(chǎn)運營商的前期投入以及后期運營成本將大為下降。這不禁令人猜想作為競爭力關(guān)鍵要素的拿地是否也將隨之變得更為容易。
 
　　其實，隨著政府對物流地產(chǎn)行業(yè)的重新認(rèn)知以及政策的重新調(diào)整，土地供應(yīng)的難度相比于此前大大提高。而這背后既有地方政府對當(dāng)?shù)刎斦杖氲默F(xiàn)實考量，也有中央政府和地方政府在不同層面的利益博弈。因此，借助系列新政，物流地產(chǎn)運營商如何順利地拿地不僅關(guān)切自身的市場競爭力，而且關(guān)系不同級別政府對經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略布局。
 
　　蘇智淵介紹道：“大約從2009年開始，地方政府對物流地產(chǎn)的認(rèn)知和態(tài)度發(fā)生了鮮明變化，從曾經(jīng)的積極引入物流地產(chǎn)運營商到收緊對物流地產(chǎn)的土地供應(yīng)。這其中最為關(guān)鍵的原因是，相比于其他行業(yè)，物流行業(yè)對當(dāng)?shù)囟愂盏呢暙I率較低。而將具有重要增值價值的土地出讓給物流地產(chǎn)運營商勢必壓縮其他產(chǎn)業(yè)的增長空間，可能在不同程度上影響地方政府的財政收入。”
 
　　正是這種擔(dān)憂也在一定程度上影響了中央和地方對支持包括物流地產(chǎn)在內(nèi)的整個物流行業(yè)的積極性。蘇智淵表示：“一方面，中央政府希望中國物流產(chǎn)業(yè)徹底從低端走向高端；另一方面，地方政府限于土地指標(biāo)的有限，難以衡量對物流行業(yè)的土地供給。雖然一些中央政策表達了對發(fā)展物流行業(yè)的戰(zhàn)略決心，但是具體在實踐中能夠?qū)ξ锪鞯禺a(chǎn)運營商拿地起到多大的推動作用，依然需要拭目以待。”
 
　　正是這種利益的博弈使得物流地產(chǎn)運營商遭遇了比以往更為困難的拿地瓶頸。這對于外資物流地產(chǎn)運營商而言更為嚴(yán)重。
 
　　3種“曲線救國”之策
 
　　從地方政府對待物流地產(chǎn)的利益考慮點看，繼續(xù)沿用此前的拿地思路，僅僅以物流地產(chǎn)項目進行說服恐怕難以讓地方政府就范。時過境遷，物流地產(chǎn)運營商可以從真正打動地方政府的利益訴求著手，在滿足地方政府對稅收期待的基礎(chǔ)上順利地拿地。而要做到這一點，“曲線救國”勢在必行。
 
　　蘇智淵指出：“所謂曲線救國，即指物流地產(chǎn)運營商在和地方政府商談拿地之時，應(yīng)該和其他企業(yè)組成一個聯(lián)合體，以其他企業(yè)項目的物流服務(wù)配套商的身份出現(xiàn)。這些聯(lián)合企業(yè)可以在當(dāng)?shù)赝顿Y一些重要項目，這些投資項目既能夠為地方政府創(chuàng)造符合期望的稅收收入，也可以有效地使用物流地產(chǎn)運營商所提供的服務(wù)。如此，地方政府對土地供應(yīng)的變通性將大大提高。”具體而言，有三種“曲線救國之策”可供選擇：
 
　　(1)結(jié)社策
 
　　“結(jié)社”指的是物流地產(chǎn)運營商找到一家具備較強稅收貢獻能力的實體性企業(yè)，以幫助其定建為條件，在項目層面結(jié)成合作關(guān)系，一起向地方政府提出土地需求，從而在滿足政府的稅收強度的前提下，達到成功獲取土地的目的。在目前大量外資企業(yè)尋求輕資產(chǎn)化的趨勢下，此策略具備相當(dāng)?shù)某晒Ω怕省２贿^，由于“結(jié)社”的項目往往基于企業(yè)的項目訴求，單獨項目居多，因此其復(fù)制性不是很強。
 
　　(2)朋黨策
 
　　“朋黨策”瞄向長期合作伙伴關(guān)系，主要指物流地產(chǎn)投資商可以考慮從臺前走向幕后，與一些掌握優(yōu)勢資源、具備較強拿地能力的企業(yè)進行長期合作。這樣一個新投資聯(lián)合體不宜讓政府聯(lián)想到純粹的物流地產(chǎn)，可以規(guī)避一定的市場風(fēng)險，同時由于長期合作關(guān)系，能夠在聯(lián)合體的能力范圍內(nèi)多多獲取其他資源。對于這樣的收益，即使物流地產(chǎn)運營商在股權(quán)上做一些拆讓，也是有益于長遠發(fā)展的。此外，這種策略適合項目較多的情況，可復(fù)制性強。
 
　　(3)化蝶策
 
　　除了聯(lián)合其他企業(yè)進行拓展之外，結(jié)合二手存量土地資源也是物流地產(chǎn)可以考慮的“曲線救國”策略之一。這是指對于那些早期已經(jīng)獲取了工業(yè)用地的企業(yè)，因為經(jīng)營不善或其他種種原因?qū)е峦恋亻e置，又不愿意被政府收回的，物流地產(chǎn)商往往會通過前期研判后考慮接手，將物業(yè)或空地改造成高端物流倉庫，從而“變廢為寶”、“破繭化蝶”。
 
　　如果能有效地利用閑置工業(yè)用地資源，對政府、企業(yè)以及物流地產(chǎn)運營商來講都是一件彼此皆贏的好事。但是，我們也發(fā)現(xiàn)一種有意思的情況：如果沒有項目落地時，地方政府很少管理那些閑置資產(chǎn)，待物流地產(chǎn)運營商看中某塊地之后，政府就要實施各種監(jiān)管。這也提醒物流地產(chǎn)運營商在利用存量資源時，只要不違背城市總體規(guī)劃，“化蝶策”是具有較強的可操作性的。
 
　　目前，處于快速發(fā)展的電商產(chǎn)業(yè)，其不僅需要強有力的物流配套服務(wù)，而且由于其稅收貢獻以及未來發(fā)展?jié)摿ζ毡楂@得地方政府的歡迎，就是一個“曲線救國”的不錯選擇。若物流地產(chǎn)運營商和電商企業(yè)一道以整體項目的形式，和地方政府商談土地供給等事宜，拿地成功率將大幅提高。為此，一些物流地產(chǎn)運營商組建了大客戶部門，其主要任務(wù)就是洞悉、對接一些大型制造企業(yè)的高端物流服務(wù)需求，從而能夠抓住機會，以聯(lián)合體的形式，作為該企業(yè)的配套商，和地方政府商討土地供給事宜。
 
　　其實，對于物流地產(chǎn)而言，黃金時代既是最為有利的時代，也是最具挑戰(zhàn)的時代，市場競爭的加劇、拿地成本的提高、客戶資源的稀釋等都影響著物流地產(chǎn)運營商的市場布局以及策略節(jié)奏。若欲立于不敗之地，黃金時代的最佳選擇就是因時因地的創(chuàng)新之舉。

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