核心提示：清水灣成就了雅居樂，但清水灣也讓雅居樂迷失。當(dāng)雅居樂患上“清水灣”狂想癥后，便變得一發(fā)不可收拾，而對這種復(fù)制模式的過度迷戀讓雅居樂在經(jīng)營上陷入失控狀態(tài)，其前途堪憂。

    清水灣成就了雅居樂，但清水灣也讓雅居樂迷失。當(dāng)雅居樂患上“清水灣”狂想癥后，便變得一發(fā)不可收拾，而對這種復(fù)制模式的過度迷戀讓雅居樂在經(jīng)營上陷入失控狀態(tài)，其前途堪憂，盡管雅居樂已經(jīng)在一些方面做出改革，但依然是欲蓋彌彰。
 

 

　　一、“清水灣”擴張并未同步提升業(yè)績

 

　　雅居樂2013年銷售金額403.4億元，未能達到420億元的銷售目標，這也是該公司自2011年來連續(xù)三年未能完成任務(wù)。資料顯示，從2009年到2012年，雅居樂總體合約銷售額分別為226億元、323億元、315億元和330億元。

 

　　不可否認，海南清水灣成就了雅居樂。2009年清水灣一炮打響之后，2010年，雅居樂清水灣搭上“國際旅游島”快車，當(dāng)年銷售業(yè)績近百億，這也使雅居樂集團總資產(chǎn)規(guī)模大增。而作為重頭戲，清水灣業(yè)績一度占到雅居樂的1/3。但是隨著其不斷復(fù)制“清水灣”模式，業(yè)績并未像擴張速度快速增長。如今伴隨著海南國際旅游島的降溫，清水灣的銷售也一年不如一年。

 

　　二、負債率連年上升

 

　　雅居樂截至2011年底其凈負債比率為68%，但加上未付土地款及稅款，經(jīng)調(diào)整凈負債率高達115%。2012年毛利率由2011年的53.8%，大幅跌至41.4%；凈負債率由61.9%，升至64%。摩根大通發(fā)布報告指出，雅居樂地產(chǎn)控股有限公司集團去年業(yè)績令人失望，主要由于行政開支上升。此外，雅居樂去年底凈負債比率亦升至97%，因有超過130億元的凈現(xiàn)金流出，并只有77%現(xiàn)金回款，雅居樂處于同業(yè)最低水平。

 

　　三、拿地城市選擇連連失誤

 

　　2012年下半年，雅居樂連奪云南騰沖、廣東惠州兩地塊，總價7.8億元。事實上，這兩塊地符合雅居樂一貫的布局風(fēng)格——低成本、大面積。根據(jù)雅居樂2012年初的布局來看，其41%的土地儲備處于城市邊緣，40.8%處于二、三線城市，僅有18.2%的土地處于市區(qū)中心。至今，雅居樂已分別在海南、云南、重慶、西安、鄭州及惠州購入多宗土地。

 

　　雅居樂所補充的土儲大部分位于供應(yīng)過剩的城市，相信會進一步受到市場氣氛轉(zhuǎn)差影響，令其去化率及毛利率受壓。同時，摩根大通表示，伴隨著雅居樂集團最差的情況正在醞釀當(dāng)中，估計其應(yīng)付賬款上升、項目減價等因素，或令其資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，加上未來1-2年雅居樂結(jié)構(gòu)上進行調(diào)整，而且其三四線城市的占比較高，因此降其評級至“減持”，并下調(diào)目標價40%至6港元。

 

　　四、產(chǎn)品選擇過度依賴旅游度假地產(chǎn)

 

　　“雅居樂的主要問題在于產(chǎn)品過于集中在旅游度假產(chǎn)品上，而且分布區(qū)域過于集中，一旦出現(xiàn)滯銷就會導(dǎo)致問題出現(xiàn)。不過從去年底開始雅居樂明顯在改變過去緩慢的節(jié)奏，經(jīng)常會加班。”一位不愿透露姓名的廣東開發(fā)商表示。瑞信認為，雅居樂旗下現(xiàn)有項目，尤其度假屋類別，銷售將會持續(xù)疲弱。另外瑞信亦關(guān)注雅居樂進軍云南省情況，認為將會為該省帶來更多度假屋項目，終或?qū)е鹿?yīng)過剩情況。近兩年來，受到調(diào)控和經(jīng)濟增速持續(xù)下滑的影響，以清水灣為代表的旅游地產(chǎn)項目銷售下滑嚴重，而大量的資金投入、較慢的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，使得企業(yè)資金壓力較大。

 

　　五、用做住宅方式做旅游度假地產(chǎn)

 

　　雅居樂目前發(fā)展的不確定因素較強。仍在用做住宅地產(chǎn)的方式做旅游地產(chǎn)項目，且在海南地區(qū)的旅游地產(chǎn)有很多位置很偏，因此沒有形成實際的現(xiàn)金流。

 

　　六、復(fù)制“清水灣”水土不服

 

　　蟄伏兩年，帶著再次復(fù)制清水灣旅游大盤成功的期許，雅居樂在云南騰沖原鄉(xiāng)的項目走進人們的視野。這個規(guī)劃面積3萬余畝，可建筑面積9000余畝，計劃投資200億元的大盤，是雅居樂自海南清水灣之后第二個大手筆投入的旅游地產(chǎn)項目。由于天時地利人和早就不具備，所以雅居樂復(fù)制清水灣模式必然會遭遇水土不服的尷尬。

 

　　“清水灣的成功讓雅居樂選擇全面走上旅游地產(chǎn)之路又拖累了雅居樂。這個項目的成功有其天時、地利、人和的諸多因素，特別是當(dāng)時恰逢國際旅游島的獲批和其現(xiàn)場的震撼力，兩者缺一不可。但這一模式很難在其他的旅游地產(chǎn)項目上進行復(fù)制，哪怕就在海南也是非常困難的。所以雅居樂之后的旅游地產(chǎn)之路走得比較艱難，無論是在云南的騰沖和瑞麗，還是在海南的定安和文昌。甚至雅居樂之前討論過的把旅游地產(chǎn)分拆上市的計劃也早早夭折了。”易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示。

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