核心提示：今年3月，上海政府下發(fā)《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實(shí)施辦法（試行）》其中，工業(yè)用地使用年限從50年減少到20年，以及不再增批工業(yè)土地的“新規(guī)”，成為了開發(fā)商以及房地產(chǎn)內(nèi)業(yè)人士熱議的焦點(diǎn)話題。搜房網(wǎng)專訪高力中國(guó)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行董事鄧懿君，從三大維度透析產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

 

 

搜房網(wǎng)：2014年3月，上海出臺(tái)《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實(shí)施辦法（試行）》，指導(dǎo)思想為：“總量鎖定、增量遞減、存量?jī)?yōu)化、流量增效、質(zhì)量提高”， 其中，從7月1日起工業(yè)用地年限從50年減少到20年，您認(rèn)為這意味著什么？

 

鄧懿君：我想從政府角度，政策改變有一定的理由，特別是盤活工業(yè)用地，提高用地效率方面，我們是可以理解政府需要的。從企業(yè)的角度，很多企業(yè)在選址上會(huì)遇到困擾，年限從50年降低到20年的話，我覺得對(duì)企業(yè)的影響不會(huì)太明顯，因?yàn)楝F(xiàn)在的企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃一般只做10年或20年。而從開發(fā)商角度來說，這無疑是一個(gè)熱門話題。因?yàn)殚_發(fā)商的考慮很直白，包括經(jīng)濟(jì)效益，土地價(jià)值等。工業(yè)用地從原本的50年減少到20年后，其土地投資成本，土地核算都要從頭去做。所以，總結(jié)這三個(gè)維度，受到政策影響最大的是開發(fā)商。

 

搜房網(wǎng)：工業(yè)用地不再增批土地，是不是會(huì)帶來和別墅一樣的“洛陽紙貴” ？

 

鄧懿君：其實(shí)，現(xiàn)在在一線城市比如上海的某些區(qū)域，工業(yè)用地的價(jià)格已經(jīng)水漲船高了。從政府的角度，要保護(hù)工業(yè)用地的效益，這是非常明確的。而對(duì)開發(fā)商來說，工業(yè)用地不再增加，這會(huì)是一種打擊。但成熟市場(chǎng)都會(huì)日趨規(guī)范，工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也不例外。我認(rèn)為，這會(huì)督促開發(fā)商擺脫之前的圈地行為，并認(rèn)真思考如何做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，其中的每一步都要思考地清清楚楚。

 

搜房網(wǎng)：城市化要發(fā)展首先是要有產(chǎn)業(yè)支撐，沒有產(chǎn)業(yè)支撐的城鎮(zhèn)化是不能持續(xù)發(fā)展的。目前國(guó)內(nèi)，特別是上海地區(qū)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀如何？有哪些特點(diǎn)？

 

鄧懿君：城鎮(zhèn)化有三個(gè)核心部分組成，人口導(dǎo)入、商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)工業(yè)導(dǎo)向。在二三線城市，人口導(dǎo)入和商業(yè)中心是相對(duì)簡(jiǎn)單的，比較困難的是如何做產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，如何做工業(yè)轉(zhuǎn)型，這是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心難題。解決如何依靠工業(yè)基礎(chǔ)，歷史沉淀，打造新型產(chǎn)業(yè)或?qū)崿F(xiàn)工業(yè)轉(zhuǎn)型，這是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心挑戰(zhàn)。而在上海，這種挑戰(zhàn)相對(duì)容易。一是在上海，企業(yè)、開發(fā)商、政府之間的關(guān)系和諧而密切。二是，上海是老工業(yè)基地，存在不少工業(yè)基礎(chǔ)。對(duì)區(qū)域政府，開發(fā)商而言，他們只需思考如何在老工業(yè)基礎(chǔ)上，利用好人口勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)，加上開明政府的支持，便能順利完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

 

至于上海產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)，簡(jiǎn)單來說是“百花齊放”。同比中國(guó)其他城市，我認(rèn)為上海產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是最優(yōu)先、最完善、最成熟的！

 

搜房網(wǎng)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)之間有怎樣的內(nèi)在關(guān)聯(lián)？工業(yè)地產(chǎn)是包含在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的，這樣的理解對(duì)嗎？

 

鄧懿君：對(duì)的，這樣的理解是沒錯(cuò)的。工業(yè)地產(chǎn)是以前運(yùn)用的字眼。工業(yè)地產(chǎn)一開始是伴隨工業(yè)區(qū)的發(fā)展。以前，中國(guó)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向是生產(chǎn)加工型和出口加工型的，所以工業(yè)區(qū)承載的就是生產(chǎn)加工的功能。在一二五規(guī)劃后，國(guó)內(nèi)一直在強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。原本的生產(chǎn)環(huán)節(jié)滿足不了需求，必須把環(huán)節(jié)衍生到前期研發(fā)、設(shè)計(jì)和創(chuàng)意，以及后期生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，如會(huì)計(jì)、律師行、顧問公司和營(yíng)銷系統(tǒng)、物流系統(tǒng)等。所以，產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)無法用“工業(yè)”來覆蓋，所以改用了“產(chǎn)業(yè)”這個(gè)詞。

 

搜房網(wǎng)：作為從業(yè)近20年的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，您認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是什么？最終的落腳點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)？還是地產(chǎn)？為什么？

 

鄧懿君：這是個(gè)很有意思的問題，其實(shí)產(chǎn)業(yè)離不開地產(chǎn)，地產(chǎn)離不開產(chǎn)業(yè)。如果產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)缺了地產(chǎn)，就是普通的城市綜合體或者寫字樓項(xiàng)目。而地產(chǎn)缺少產(chǎn)業(yè)載體，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也發(fā)展不起來。

 

搜房網(wǎng)：有人把傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式比喻成養(yǎng)豬，豬養(yǎng)肥了就賣掉，利潤(rùn)就結(jié)束了。那么對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，特別是工業(yè)地產(chǎn)，它的盈利模式是怎樣的？你們是如何幫助客戶實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值的？和住宅/商業(yè)運(yùn)營(yíng)相比，最大的區(qū)別是什么？

 

鄧懿君：成熟的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模型，很多是租售并舉的。從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品本身來說，它注定不能像賣住宅一樣投入廣告，去做B2C的渠道營(yíng)銷。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)承載的用戶是企業(yè)而不是個(gè)人。所以從量來說，企業(yè)是小眾的，所以只有了解企業(yè)購房投資行為的決策周期，企業(yè)購買行為，內(nèi)資外資購買行為等，才能啟發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷要怎么去做。從財(cái)務(wù)模型來講，雖然多數(shù)是租售并舉的項(xiàng)目，但絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都關(guān)心怎么把房子盡快賣出去。

 

搜房網(wǎng)：你們是如何幫助客戶實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值的？

 

鄧懿君：首先，開發(fā)商必須設(shè)計(jì)一個(gè)物業(yè)允許后期增值和經(jīng)營(yíng)的。其次，我們會(huì)從租賃結(jié)構(gòu)入手，考慮租賃上市24個(gè)月如何填滿，租金如何持續(xù)上漲還要靠經(jīng)營(yíng)。租賃和經(jīng)營(yíng)，這和做商業(yè)地產(chǎn)模式比較類似。區(qū)別是，做商業(yè)的年代，我們關(guān)心的是商家和客戶。產(chǎn)業(yè)的邏輯是，企業(yè)后續(xù)需要什么，才能做更大的生意？首先是要依托金融系統(tǒng)，第二是產(chǎn)業(yè)是否能集群，以減少企業(yè)的溝通成本，第三個(gè)是人才。所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)不只是關(guān)注物業(yè)本身，還需要關(guān)注整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展的元素。

 

搜房網(wǎng)：您覺得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢(shì)如何？

 

鄧懿君：至于未來發(fā)展趨勢(shì)，現(xiàn)在很多開發(fā)商進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都糾結(jié)模式問題，我認(rèn)為未來成敗與否還是歸結(jié)于產(chǎn)品本身。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)綜合體有點(diǎn)類似，產(chǎn)品種類很多，需要多思考房地產(chǎn)之間互動(dòng)以及產(chǎn)業(yè)之間的互動(dòng)關(guān)系。現(xiàn)在都在走模型方向，到最后還是需要老老實(shí)實(shí)將產(chǎn)品做好。

 

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