中國開發商是否還有“藍海”可尋？
來源:和訊房產 作者:和訊房產 時間:2014-09-23
核心提示：在行業整體調整的關鍵時刻，不少房企紛紛思考轉型之路，以求逆境逢生。一時間，商業地產、工業地產等成為不少商品住宅開發商的新出路。不過，這些曾經在商品住宅領域長袖善舞的房企所累積的經驗和方法，是否能夠有效應對其他物業的特殊要求？商業地產、工業地產等真實發展態勢，是否能夠支撐眾多房企的涌入？
面對行業的整體調整以及商品住宅市場日漸回歸理性，眾多傳統房企謀求轉型。物流地產、商業地產、旅游地產以及養老地產等都是他們轉型涉足的重要物業類型。對于物流地產而言，房企應重點跨越客戶壁壘以及國際資本化的壁壘；對于商業地產，成功的關鍵在于專業人才；對于旅游地產以及養老地產，開發商可以通過創新融資上市，比如共同合作成立公司、海外上市融資等方式解決其巨大的資金需求。
步入9月，庫存高企、資金吃緊、市場觀望等因素依然影響著房地產企業的生存和發展狀況。業績下降，甚至出現虧損局面已經成為一個客觀的市場形勢。在行業整體調整的關鍵時刻，不少房企紛紛思考轉型之路，以求逆境逢生。一時間，
商業地產、工業地產等成為不少商品住宅開發商的新出路。不過，這些曾經在商品住宅領域長袖善舞的房企所累積的經驗和方法，是否能夠有效應對其他物業的特殊要求？商業地產、工業地產等真實發展態勢，是否能夠支撐眾多房企的涌入？
物流地產：步入黃金時代
隨著物流行業的快速發展，物流地產成為了市場的香餑餑，吸引各路資本搶灘該領域。尤其以菜鳥網絡、京東為代表的電子商務業，以中國平安為代表的金融機構業，以及以萬科、綠地為代表的地產開發業紛紛瞄準了物流地產領域，更是給予市場強烈的信心。僅以長三角地區的上海、江蘇、浙江為例，2008年至2014年第二季度，三個地區依次實現成交租金年增長率8%、10.8%、9.3%，復合增長率7.5%、9%、8%。
DTZ戴德梁行中國區工業及物流地產部主管及董事蘇智淵表示：“在高端物流市場供不應求的環境下，作為市場稀缺資源，現代化標準倉儲物流設施進一步刺激著用地租金的快速增長。尤其在國家保持著房地產調控政策之際，傳統住宅地產開發商必然將觸角伸向收益率高強且穩定的物流地產市場。此外，網購市場的持續火爆，引發電商對物流地產的實際需求。這些綜合性因素都促使物流地產的爆發性發展，呈現了良好的市場增長空間，可以說，物流地產步入了一個黃金時代。”
不過，眾多資本短期的集中投資以及大量非專業機構的進入，在一定程度上提高了物流地產的風險。同時，雖然國家對工業用地彈性地價政策進行了調整，工業用地使用年限由50年縮短為20年、30年，但是大部分地區至今沒有公布實施細則，這也容易造成市場恐慌性拿地，推高土地價值。
對于這些潛在的問題，蘇智淵建議那些轉型進入物流地產領域的房企應該著力跨越客戶以及國際資本化兩個壁壘。他表示：“未來3至5年，物流地產租金增長將趨穩，行業洗牌將出現。對于剛剛或者即將進入物流地產的房企而言，第一壁壘是客戶。這是和人有關的問題，如何組建一個強有力的且經驗豐富的團隊開拓、服務、維系客戶至為關鍵等；第二個是國際資本化，利用海外的長期資本實現資本在國際和國內市場間的切換，這才是工業地產的終極目標。因此，這就必須認真思考5年、10年的規劃，如何一步一步地實現該目標。”
商業地產：平衡風險的好抓手
全國標桿型房企綠地集團從2003年開始就步入了一個此前從未涉及的領域——商業地產。從純住宅到商業、辦公和住宅的相互結合， 綠地集團在2012年已經基本做到了商業辦公和住宅項目各占50%的比例，實現了戰略的轉型目標。
綠地集團借助商業地產的轉型，只是諸多房企進軍商業地產的典型代表。不僅猶如綠地集團這般知名房企進軍商業地產，一些中小型開發商，甚至零售商也進軍商業地產領域，使得商業地產處于一種快速發展的階段，可謂百花齊放。
DTZ戴德梁行華東區商業地產服務部高級助理董事范紅娟表示：“涉足商業地產的開發商，背景各有不同，可謂百花齊放。這些都是因為，在當前房地產市場的挑戰和轉型的大環境中，商業地產是平衡風險的最好抓手。但是，商業地產復合度要求很高，既需要合理的前期定位，也需要科學的后續運營，能量不足、資源匱乏的傳統中小開發商很容易被淘汰。”
對于房企轉型進入商業地產領域贏得成功的可能性，范紅娟認為關鍵還在于專業的人。她表示：“一個商業項目從前期招商到后期的運營，需要大量資源的投入，尤其在招商難度日益增加的時候，為了吸引一個品牌，開發商不僅要考慮到裝修，而且還需要綜合考量租賃期間的營運支出。面對這樣一個龐大且復雜的系統工程，若要盤活、養活它，就必須吸收、招攬專業的人才，問題才能迎刃而解。”
旅游、養老地產：大有可為的新物業
除了商業地產、物流地產，旅游、養老地產也是房企轉型的最佳方向之一。DTZ戴德梁行北亞區策略發展顧問部董事容亞當表示：“中國中產階級正在快速增長，而且旅游是他們最大的熱門消費之一。相比于美國和歐洲市場，中國的星級酒店數量還遠遠不夠，因此旅游地產還有一定的增長空間。除了旅游之外，中國人口的老齡化將會極大地提高高端養老地產的需求，并且未來的退休人口，對高端物業擁有較強的支付能力。
無論是旅游地產，還是養老地產，都需要龐大資金的支持。在當前融資成本增加的背景下，涉足旅游地產以及養老地產的房企如何有效化解融資難題是一個考驗。對此，DTZ戴德梁行環球董事、亞太區估價及顧問部主管趙錦權認為，創新融資形式是關鍵。他表示：“企業間合作模式，對開發旅游房地產及養老地產來說是一種很好融資模式。合作企業可以通過合資、入股等形式，共同設立股份公司，或者進行項目層面的合作等，合作方共同提供資金、技術、管理、土地等資源，共同開發旅游房產，共擔風險共擔，共享收益。”
此外，海外籌集資金也是旅游地產及養老地產可以利用的融資模式，趙錦權表示：“金融體制的改革以及資本市場的助力，能夠推動房企赴海外上市籌集資金。一般房企在海外上市后，便有能力參與、收購、運作更多的旅游地產、養老地產項目。此外，金融體制的改革也為房企在國內發行房地產信托基金等資本市場產品創造了可能性，這也能有效緩解旅游地產及養老地產的資金之渴。”
無論工業地產、商業地產，還是旅游地產、養老地產，它們只是開啟了房企轉型的一道縫隙。隨著行業調整的進一步深度以及商品住宅市場回歸理性步伐的加快，愈來愈多的物業類型將成為傳統房企的新選擇，而這種選擇的正確性以及運營的科學性，都決定著轉型中的房企能否再次迎來“收益的春天”。
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